12018年2月6日股票市场香港股票早间笔记Rachel Chui（SFC CE：BIH311）（852）3519 1059 2018年2月6日市场包装恒指▼国企指数1.09％▼0.43％成交额1,699亿港元▲16％（平均30天）上证综合指数▲0.73％深证成分▼0.81%部门追踪库存追踪一维▲%1年▲%一维▲%1Q▲%纸3.8房地产143.0LUMINA GROUP LTD（8470 HK）39.4品牌中国（863 HK）807.3航空公司2.9航空公司116.5金瑞控股（1862 HK）32.9FDB HOLDINGS LTD（1826香港）586.2金1.8通讯设备113.4中国秦发（866 HK）19.8来集团控股（8455 HK）329.3媒体1.1服务与服务108.2品牌中国（863 HK）16.0LUMINA GROUP LTD（8470 HK）327.9银行业务0.7钢铁81.5欧姆尼桥（8462 HK）13.8SMIT HOLDINGS LT（2239 HK）153.9 市场突出雅居乐集团（3383 HK）：利润恢复和动量上涨，物业管理业务生息（3319 HK）分拆我们最近见了管理层。敏捷的亮点包括毛利率和净核心利润率的恢复以及中山和惠州（粤港澳大湾区）足够的低成本土地储备。持续进行中，估值一直被视为行业中的高端产品，但受到其增长前景和市值规模（仅次于基金aising）。从长远来看，敏捷可能会受益于与A生活的协同作用。充足而低成本的土地储备华南地区35.5％的土地储备具有GHM湾区政策优势，其中中山和惠州的土地成本低尤为有利（不到其平均售价的5％，在2017财年低于10,000元/平方米）。将来可能会期望更高的平均售价和利润率。 35.4％的土地储备位于海南和云南，专门用于毛利率较高（超过40％）的旅游房地产。 2017财年的建设成本约为每平方米人民币3,500元，处于行业平均水平。总土地储备约为3160万平方米，平均土地成本为每平方米1,854元人民币，开发总值超过3,700亿元人民币（图3）。合理的土地补充速度补充土地的资本支出约为每个预售数字的一半首都之类的案件，如广州。良好的销售率，优质的品牌和产品2017财年销售率超过70％。全年归属于母公司的销售额为783亿元人民币，同比增长48％，超过了目标650亿元人民币（图2）。敏捷超过95％的收入来自房地产销售。敏捷针对首次购房者，他们致力于提供高质量的产品。其他多元化业务包括物业管理，酒店营运及投资物业的租金收入。健康的财务状况和进步空间资产负债比率大幅下降，以降低财务成本并提高净核心利润率（图6和9）。相对低利润产品的预订大部分已在2015和16财年完成。展望未来，预计2HFY17的利润率将比1HFY17进一步提高。还存在加速和扩展以及ROE改善的空间。稳定的派息记录管理层试图将股息支付率维持在20-30％。预计2017财年将处于该范围的高端。他们的目标是使每年支付的全年绝对绝对股息增加。十二月年底2016财年2017财年18财年19财年收入（人民币百万元）46,67949,45555,66265,245毛利（人民币百万元）12,36617,50819,53021,906毛利润率2635.4%35.1%33.6%调整后净利润（人民币百万元）2,7444,5615,4766,325调整后的净利润率6%9%10%10%年。 2017财年归属于母公司的总销售额为783亿元人民币。补充土地的资本性支出为350亿元人民币，并回购了30％的股权调整后每股收益（人民币分）0.7071.1801.4232.423海南清水湾项目耗资60亿人民币。他们倾向于补充股息收益率（％）3.3%4.5%5.3%6.2%他们已经扎根的城市的土地。毛利润率市盈率（x）12.59.57.96.8目标设置为不少于25％，有些例外PBR（x）1.241.090.950.92 22018年2月6日资料来源：彭博社，公司数据，东方证券（香港）研究与A生活的良好协同作用紧随其后的是物业管理服务，A-living将逐步开展更多与物业销售相关的业务，例如物业代理服务，移交前房屋检查服务等。物业管理服务是提供“第二时刻”的最佳方式“ 给客户。通过此类增值服务收集的数据将极大地帮助将来的产品设计和市场动向。风险：人民币汇率波动，加息，平均售价下降，中国经济下滑。A-LIVING（3319 HK）全球发售价：HKD10.8-14.2。市盈率范围：FY17E 42-55倍，从物业管理行业的高端开始。但是随着营收和营收的增长，尤其是格陵兰根据所签署协议的贡献，FY18E和FY19E的市盈率看来是合理的。另外，更多的商业领域可能会增加整体利润率。募集资金（3,44.54亿港元至24.2亿港元）后，其市值估计为144.189亿港元，成为同业中最大的。敏捷的股份也将从72％变为54％。 22018年2月6日图1：生活收入和利润图2：2017财年敏捷可归属合同销售资料来源：彭博社，公司数据，东方证券（香港）研究资料来源：公司数据，东方证券（香港）研究图3：敏捷的土地储备图4：敏捷的可售资源资料来源：公司资料，东方证券（香港）研究资料来源：公司资料，东方证券（香港）研究图5：同级比较股票代号公司名称股份Px Mkt盖PE PB鱼子资产净值在2017财年的合约销售港元（港币十亿）16A 17E 18E 16A 17E 16A 17E 18E Px港元折扣均价（人民币/平方米）6月30日的票据17作为债务）2202香港股票中国万科38.00496.914.712.410.13.02.621.920.721.7不适用不适用14,740一种20%20%3333香港股票中国恒大25.25332.512.58.66.92.62.929.642.141.439.035%9,960一种241%241%2007年香港股票乡村花园16.32354.820.915.010.43.63.318.523.626.212.1-34%9,080一种38%38%688香港股票中国海外30.90338.58.59.48.21.41.317.515.515.646.834%12,632一种16%16%1109香港股票华润置地32.05222.113.111.89.91.81.714.215.516.351.337%15,895一种41%41%1918年香港股票苏纳克34.65152.427.323.810.44.74.017.416.625.135.63%16,380G260%394%960 HK股票LONGFOR PPT25.35149.912.012.29.81.91.716.315.316.934.426%15,352一种57%57%813香港股票世茂物业23.1578.410.58.77.21.11.111.312.613.728.920%16,624一种50%58%2777 HK股票广州富力-H21.6569.88.17.05.81.31.116.016.517.5不适用不适用12,942一种193%209%3380 HK股票洛根PPT11.6263.87.811.88.12.82.237.920.423.513.715%17,905G68%85%817香港股票中国金茂5.2861.112.112.510.01.41.411.511.613.1不适用不适用24,206一种70%70%3383 HK股票敏捷集团13.9854.812.39.57.91.21.110.211.512.925.846%11,701一种51%73%884香港股票CIFI控股6.7251.08.810.38.32.22.028.022.122.56.81%16,500G59%59%3377香港股票中国海洋集团6.2347.17.49.47.80.80.811.48.69.913.153%19,018G62%62%1813香港股票KWG物业13.1441.59.09.07.21.31.215.214.115.814.17%15,929一种64%64%注意：A代表应占合同销售，G代表包括联营公司和合资企业在内的集团销售。根据可用数据。资产净值来自彭博社Best_enav_cur_yr_mean。资料来源：彭博社，公司数据，东方证券（香港）研究人民币'0002014财年2015财年2016财年2017财年9个月2017财年18财年19财年收入826,099934,4121,244,7351,168,8681,278,3791,690,6341,920,698毛利98,820148,815311,647383,169419,068554,210629,628GP利润率12.0%15.9%25.0%32.8%32.8%32.8%32.8%本年度/期间的利润46,66372,031169,046200,996281,300405,752499,381净利润率5.6%7.7%13.6%17.2%22.0%24.0%26.0%每股盈利（港元）人民币0.03元0.05元人民币0.13人民币0.21人民币0.30人民币0.37PE（x）（价格为HKD 14.2）333.0215.791.955.238.331.1PE（x）（价格为HKD 10.8）253.3164.169.942.029.123.7建筑面积及收入明细2014财年2015财年2016财年2017财年9个月2017财年18财年19财年建筑面积（000平方米）24,42729,52734,28041,41155,21560,21565,215格陵兰建筑面积（000平方米）---1,8931,89311,89321,893建筑面积第三方（000平方米）-5,52015,77532,88033,13034,13035,130总建筑面积（000平方米）24,42735,04750,05576,18490,238106,238122,238收入敏捷595,03069,034798,862719,673959,5641,046,4581,133,352格陵兰税收---17,250156,320476,776615,041收入第三方-395179,001161,269162,495167,400172,305总收入595,03069,429977,863898,1921,278,3791,690,6341,920,698净利润率5.6%7.7%13.6%17.2%22.0%24.0%26.0%本年度/期间的利润46,66372,031169,046200,996281,300405,752499,381 32018年2月6日图6：损益表万元2013财年2014财年2015财年2016财年1HFY17收入35,43638,31843,00446,67922,315销售成本(22,822)(25,887)(32,191)(34,313)(13,991)毛利12,61512,43110,81312,3668,324GP利润率35.6%32.4%25.1%26.5%37.3%营销费用(1,523)(1,784)(1,786)(2,098)(823)行政费用(1,285)(1,437)(1,444)(1,458)(739)投资物业的公允价值收益174470634328其他收益/（损失）净额(94)146(139)(335)(77)其他的收入225979212279239其他费用(132)(313)(82)(196)(89)营业利润9,98110,4917,6368,6016,863嵌入式金融衍生工具的公允价值收益财务（成本）/收入净额应占联营公司的税后亏损应占合资企业的税后（亏损）/利润除所得税前溢利所得税费用本年度利润归因于：-----净利4,8274,2871,3902,2841,859永久资本证券持有人342355359415241MI693449553351206归属于母公司股东的每股收益5,8625,0912,3023,05