时代中国控股有限公司（1233.HK）梦想成真

公司快讯注意物业发展│香港│2018年8月10日香港2018年8月10日-10:54 PM加（没变化）共识评分*：买11持有0卖0时代中国控股有限公司梦想成真关键财务预报纳入恒生大型中型股指数●今日收市后，恒生指数有限公司宣布了其指数审核结果，《时代》已纳入恒生综合大盘和中盘指数。 （单击此处了解详细信息）●这好于我们对纳入恒生小盘股指数的预期，后者仅适用于深交所而不是深交所。有望自动纳入深圳和上海股票交易所●根据过去的经验，我们预计2-3周后，Times将自动包含在沪港通中，此后，中国内地投资者将可以直接通过上海/深圳沪港通购买Times。●目前，南向中国大陆投资者在我们涵盖的其他中国房地产开发商中平均拥有4.7％的股份。我们预计对时代的需求将会13.211.2升209178●我们估计它已经实现了我们对FY18F的预期的100％和FY19F的35％。9.2 147重申「买入」评级，目标价14.0港元7.2150116 ●我们重申时代集团为我们的小市值首选，目标价为14.0港元，较资产净值折让30％。目前，该公司的市盈率为5倍FY18F市盈率，6％的股息收益率和50％的资产净值折让，具有吸引力的估值。8月17日至11月17日2月18日至5月18日资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）-7.9-11.168.5相对百分比-7.6-4.865.4大股东沉潮雄持有百分比65.2分析师●主要风险包括政策收紧和中国流动性恶化。本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T郑(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328ËHK $ 10.28 HK $ 14.00 HK $ 14.0036.2%-3.4%1233.HK1233港币24.02亿港元188.52亿港元467万美元3661万港元1,453m34.8%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社■ 时代已纳入恒生大型中型股指数。我们预计它会在2-3周后自动包含在深沪通中。■ 包括在内应成为近期股价催化剂。鉴于其大湾区主题和低廉的估值，南向投资者的需求可能强劲。■ 重申《时代》为我们的小盘股首选，基于NAV的目标价为14.0港元。体积图1：南向投资者拥有的中国开发商的股份截至2018年8月9日，公司南下股权苏纳克25.55%奥园12.66%绿城8.58%克格勃7.58%CIFI7.38%SOHO中国4.34%盼望3.56%深圳2.97%洛根2.62%广州富力2.02%恒大1.78%科力1.68%中洋1.65%禹州1.26%世茂地产1.19%碧桂园1.08%万科0.97%华润置地0.96%敏捷0.60%时报不适用平均4.65%资料来源：香港交易所CGS-CIMB研究部净利润（万元）12月18日3,56119F十二月4,92512月20楼6,656鉴于其对大湾区的大量投资（其土地储备的90％位于大湾区和附近的城市）和廉价的估值，因此其表现强劲。核心每股收益（人民币）1.942.693.63●我们认为，将《泰晤士报》纳入恒生大盘和中盘指数将是一个有利条件。每股核心盈利增长36.5%38.3%35.1%近期股价催化剂。当9月Aoyuan被纳入沪深港通FD核心P / E（x）4.603.322.462017年，其股价在纳入后的一个月内飙升了38％。经常性股本回报率20.4%22.4%23.7%时代具有坚实的基础P / BV（x）0.850.670.52●截至7月18日，《时代》的合约销售同比增长55％至310亿元人民币，占总销售额的56％DPS（元）0.540.700.91达到全年目标。鉴于2H18F有更多可售资源，我们预计其全年股息收益率6.0%7.8%10.2%合同销售额达到600亿人民币，比其550亿人民币的指导价高出10％。价格C失去回覆相对于HSI（RHS）●时报财务状况良好，今年仅偿还了30亿元人民币的债务，手头现金为200亿元人民币。 物业发展│香港时代中国控股有限公司│2018年8月10日2图2：行业/同业比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％） 公司股票代号（HK $）（HK $）评级（US $ m）（港元）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币23.8033.30加39,15237.036407.66.45.34.51.00.90.83.44.44.9272119华润置地1109 HK28.3033.60加26,00442.0331910.68.67.36.41.41.21.23.44.14.8363431万科-A *000002 CH23.1835.00保持55,64135.034519.37.56.15.31.91.61.43.94.85.992524万科-H2202 HK25.0041.70加55,58641.740678.77.05.74.91.81.51.34.15.26.392524CIFI884港币4.659.10加6,77013.064967.15.54.23.41.21.00.85.16.27.1514741碧桂园2007香港11.8612.60降低46,36314.015611.07.45.54.72.41.91.53.95.77.5574037恒大3333港币28.3535.00加46,66135.0192311.97.55.95.02.82.11.80.011.48.418411997绿城3900港币8.809.00降低3,15415.04129.210.19.48.60.60.60.62.62.52.7757681广州富力2777 HK15.0225.90加8,15337.059726.44.23.12.40.70.60.57.68.910.4180165134克格勃1813 HK9.1212.60加4,62218.049387.05.34.13.20.90.80.75.16.68.5686965盼望960港币22.0030.60加18,54134.0353911.49.17.66.61.61.41.34.04.45.3483936世茂地产813港币22.7029.60加9,81737.0393010.17.96.76.01.11.00.94.24.14.9565447中洋3377 HK4.406.12保持5,60610.257397.55.44.13.60.60.60.56.97.29.5624637SOHO中国410港币3.743.50降低2,7365.025(6)不适用41.028.624.70.50.60.628.41.21.8514951苏纳克1918年香港26.1022.40降低19,22628.07(14)30.811.15.94.12.31.91.51.93.15.9257213167禹州1628 HK4.036.60加3,07111.063644.73.52.82.40.90.70.67.48.810.3585350大湾区（BBA）敏捷3383 HK12.3419.20加8,47324.049567.55.44.03.21.00.90.87.49.613.1715742中国奥园3883 HK5.598.40加2,52812.053508.66.24.53.41.31.00.85.16.910.1515944洛根房地产3380港币9.2714.00加8,59220.0545110.06.64.53.31.91.31.03.86.18.9434646深圳投资604 HK2.813.60保持3,4917.261284.78.17.06.40.50.40.46.35.86.1222831时代中国1233 HK10.2814.00加2,86020.049366.34.63.32.51.10.80.74.66.07.8586139BBA平均值53447.46.24.73.71.10.90.75.56.99.2495041中小盘平均47406.85.64.53.70.90.80.65.16.17.6605851总体平均42389.56.95.44.51.31.10.94.56.17.4706354截至2018年8月10日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展│香港时代中国控股有限公司│2018年8月10日3按数字利润损失（人民币元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼资产负债表（人民币元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额23,11032,11443,16452,730总现金及等价物17,20713,60519,32818,708毛利6,4499,09312,29715,007发展中物业营业性EBITDA5,2267,2159,76311,907总债务人17,67716,51919,84623,561折旧及摊销0000存货49,26366,50579,80687,787营业息税前利润5,2267,2159,76311,907其他流动资产合计6,2556,7177,2147,748财政收入/（支出）(347)(566)(718)(739)流动资产总额90,402103,346126,194137,804来自Assoc的税前收入/（亏损）。225508943892固定资产4,0354,2424,4804,754营业外收入/（费用）0000总投资4,7344,8865,1695,437税前利润（EI前）5,1037,1579,98812,060无形资产0000特殊物品其他非流动资产合计2,2082,3652,5552,782税前收益5,1037,1579,98812,060非流动资产总计10,97711,49412,20412,973税收(1,831)(2,495)(3,865)(4,448)短期债务6,0306,0306,5307,030特殊收入-税后长期债务的当前部分税后利润3,2724,6626,1227,611债权人总数32,31244,96560,99864,114少数权益(689)(1,101)(1,197)(956)其他流动负债6,3722,3272,4442,566首选＆特别分部0000总流动负债44,71353,32369,97273,710外汇收益/（亏损）-税后长期债务合计27,25927,25927,75928,259其他调整-税后混合债务-债务组成部分净利2,5833,5614,9256,656其他非流动负债合计0000经常性净利润2,5303,5614,9256,656非流动负债合计27,25927,25927,75928,259全面摊薄经常性净利润2,5303,5614,9256,656拨备总额1,4611,7532,1042,525负债总额73,43382,33599,835104,494股东权益15,57219,36024,58131,631少数权益12,37413,14513,98314,652权益总额27,94632,50538,56346,283现金周转（人民币元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼关键比率12月17日12月18日19F十二月12月20楼息税折旧摊销前利润5,2267,2159,76311,907收入增长42.6%39.0%34.4%22.2%来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。225508943892营业EBITDA增长6