中国奥园（3883.HK）持续合约销售带动盈利增长

中国房地产业黄成玉(852) 3761 8773终审法院首席法官(852) 3900 0853股票数据 Mkt帽（百万港元）29,917平均3个月的t / o（百万港元）13052w高/低（港元）12.14 / 4.09发行总数（百万）2,690 资料来源：彭博社持股结构体郭子文55.2％自由流通量44.8％资料来源：香港交易所分享表现绝对1 个月3个月6个月12 个月资料来源：彭博社8.0%11.0%111.8%102.6%相对的2.8%16.6%95.6%102.9%12个月价格表现（人民币）141210864207/20183883 HK 恒指（重估）11/20183/2019资料来源：彭博社审核员：Deloitte Touche Tohmatsu相关报告1.“中国奥园（3883 HK）–另一家销售额达千亿元的开发商” – 2019年3月19日“中国奥园（3883 HK）-一颗冉冉升起的新星” – 2019年1月30日2019年7月16日中国奥园（3883 HK）持续的合同销售促进收入增长对奥园公司的销售数字提出指控。7月6日，流行社交媒体《学求》上发表了一篇文章，称the园的1H19合同销售额应为257亿元人民币，而不是已披露的536亿元人民币。由于第二个交易日的股价下跌了8.6％，当天的股价下跌了15.2％，市场做出了负面反应。没有根据的指控。文章的作者说，基于Yihan数据（2019年 1-6 月 广 东 省 典 型 房 企 销 售 业 绩 ）（一家第三方RE咨询公司），奥园在广东的销售额为85亿元人民币。假设广东贡献了40％的销售额，与广东的可售价值比例相同，且拨备误差增加了28.6％，则销售额应为257亿元人民币。我们认为上述计算量不大，因为它很大程度上基于主观和不确定的假设。 （1）宜瀚根据当地政府记录数据进行广东销售，该数据落后于领先的“合同”销售数据，并且由于政府记录数据中未包含装修费，因此销售价值可能与实际金额有所不同。 （2）假设广东省的销售贡献为40％，配额误差为+ 28.6％，这也是主观的，没有根据的。实际上，奥园立即作出反应并披露了详细的销售信息。奥园在广东的销售额为172亿元人民币，占总销售额的32％。此外，宜汉，CRIC和中国指数研究院分别宣布了其1H19销售排名，这些排名均与奥园的销售数据保持一致。 7月8日，董事长郭先生将其持股量增加了2亿股。 2140万港元，表明他对奥园的前景充满信心。期待1H19的结果。在1H19，奥园实现了33％的销售增长，快于同行的平均水平，并完成了1,140亿元人民币的47％的销售目标。按照目前的销售增长，奥园很可能完成其销售目标，并在2019年成为另一个1000亿元人民币的销售商。在2017/18年度，奥园实现了合约销售的78％/ 100％增长。在之前快速增长的合同销售（将在1H19逐步确认）的推动下，我们预计已确认的销售将相应加快，从而提高收益。具有远见的估值。我们将19/20财年盈利预测上调5.6％/ 12.8％至40.10亿元人民币/57.60亿元人民币。我们还将资产净值预测从19.21港币上调至26.00港币。因此，我们将目标价上调至13.00港元，相当于7.5 / 5.2倍19/20财年市盈率。维持买入.产量 （％）2.63.86.39.011.1请投下宝贵的一票净资产收益率（％）16.120.328.132.532.3为CMBI研究团队净负债率（％）51.058.967.470.678.12019年亚洲货币经纪商投票：资料来源：公司数据，CMBIS估计页1招银国际证券|股票研究|公司更新买（维持）目标价HK $ 13.00（以前的TPHK $ 9.60）上/下+16.9%时价HK $ 11.12收益摘要（12月31日）2017财年18财年19财年20财年FY21E收入（人民币百万元）19,11531,00654,29274,59491,865同比增长（％）61.662.275.137.423.2净利润（百万元）1,6402,4094,0105,7607,118每股收益（人民币）0.610.901.502.152.66同比增长（％）89.946.666.643.623.62.市盈率（x）15.610.66.44.43.6市净率（x）2.52.21.81.41.2 2019年7月16日请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露2图1：1H19的合同销售明细资料来源：公司资料图2：1H19在广东的合同销售资料来源：公司资料 2019年7月16日3请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露图3：1H19选定同行的销售额公司股票代号6M 19 6M 2019 2019目标目标说明（人民币bn） 同比人民币n 完成时间25%113.052%33%114.047%-7%600.047%9%150.052%35%292.057%港币1%58.049%港币23%242.048%78%70.053%10%不适用34%190.047%-9％不适用不适用归因于36%不适用4%180.027%6%160.038%37%87.540%11％85.0 42％归属28%85.053%9%220.048%17%不适用79%50.058%4%140.040%39%3210.048%3%140.043%12%550.039%20%75.042%32%3敏捷3383 HK奥园3883 HK恒大3333港币金茂817港币科力688港币COGO 81香港华润置地1109 HK美国证券交易委员会中国1966香港万科2202 HKCIFI 884香港碧桂园2007香港金地600383 CH绿城3900港币富力2777 HK佳沙1638港币克格勃1813 HK洛根3380港币盼望960 HK保利房地产600048 CH Powerlong 1238 HK龙申3301 HK世茂813港币中洋3377 HK融创1918 HK时报中国1233 HK越秀123香港禹州1628 HK厘米蛇口1979年58.253.6281.878.5165.628.6116.337.0334.088.4282.085.649.460.234.736.045.3105.6252.629.256.7100.360.1214.231.236.928.5101.2368.054%2%68.042%5%200.051%平均24%47%资料来源：公司资料图4：选定同行在2018/17/16的销售额平均49％49％56％资料来源：公司资料注：*碧桂园2018年销售额为应占金额; ＃COLI和COGO的销售额以HKD为单位万科恒大2202 HK3333港币碧桂园2007香港苏纳克1918年香港COLI＃688港币CR土地1109 HK盼望960港币世茂813港币CIFI884港币富力2777 HK金茂817港币龙申3301 HK中洋3377 HK敏捷3383 HK绿城3900港币奥园3883 HK洛根3380港币北京首都2868港币佳沙1638港币克格勃1813 HK时报1233 HK越秀123香港禹州1628 HK中国分会1966香港COGO＃81香港宝龙1238 HK深圳投资604 HK607.0551.3501.9*465.0301.2210.7200.6176.1152.0131.1128.0121.9109.5102.7101.291.371.870.670.165.560.657.856.051.450.541.016.0529.9501.0550.8365.3232.1152.1156.1100.8104.081.969.350.270.689.7103.345.643.455.944.738.141.640.940.333.237.120.911.515%45%41%10%34% 85%31%78% 120%27%135%111%30%10%17%38%41%27%29%77%62%75%48%2%46%96% 75%60%35%12%85%43%61%143%104% 107%55%40%24%14%70%19%-2%8%33%100%78%69%65%51%40%26%23%40%57%50% 221% 72%33% 不适用46%42%50%41%35%22%39%74%66%54%41%62%36%54%44%97%18%23%40%-40%20%20182017201820172016销售增长合同销售额（人民币10亿元）股票代号公司 2019年7月16日4请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露财务摘要损益表现金流量概要YE 12月31日（人民币百万元）2017财年18财年19财年20财年FY21EYE 12月31日（人民币百万元）2017财年18财年19财年20财年FY21E收入19,11531,00654,29274,59491,865除税前溢利3,6266,9549,96014,12617,449物业发展17,96029,74052,89973,06290,180折旧，摊销，减值54144808080物业投资119186204225247营运资金变动(6,926)7,829(7,829)(8,781)(12,879其他1,0361,0801,1881,3071,438其他(3,517)(6,340)(5,246)(7,345)(9,070)销售成本(14,004)(21,372)(39,008)(53,202)(65,489)营运现金净额(6,763)8,588(3,035)(1,920)(4,419)毛利5,1119,63415,28321,39226,377固定资产资本支出和投资净额(889)(713)(200)(200)(200)其他的收入133350308365401关联公司(7,863)(11,564---销售及分销费用(926)(1,432)(2,443)(3,357)(4,134)其他(1,192)(4,686)---行政费用(800)(1,736)(2,715)(3,730)(4,593)投资产生的净现金(9,944)(16,963(200)(200)(200)息税前利润3,5186,81610,43314,67118,051募集股本7,903(291)---联营企业和合资企业的份额(116)35176244301债务变动22,00517,43913,46812,3359,829财务费用(268)(411)(650)(789)(902)其他1,139(777)(1,604)(2,304)(2,847)极好的492514---筹资活动产生的现金净额31,04616,37011,86410,0316,982税前利润3,6266,9549,96014,12617,449现金净变化14,3397,9958,6297,9112,363现金开始时10,47124,76936,01244,64152,552所得税(1,674)(4,015)(5,070)(7,102)(8,769)汇兑差额(41)173---年度利润1,9522,9394,8907,0248,680年末现金24,76932,93744,64152,55254,915非控制性权益(312)(531)(880)(1,264)(1,562)股东净利润1,6402,4094,0105,7607,118 资产负债表键比率年12月31日（人民币百万元）FY17A FY18A FY19E FY20EFY21EYE 12月31日FY17A FY18A FY19E FY20E FY21E当前资产116,110171,808 271,212 358,618 429,686销售组合（％）待售物业77,069114,894 198,941 271,