合景泰富集团（1813.HK）未来快速增长；剥离关键催化剂

共识评分*：买19卖2卖2当前价钱：HK $ 8.70目标价：12.20港元先前的目标价：9.60港元上/下：40.2％CGS-CIMB /共识：15.4％路透社：1813.HK彭博社：1813 HK市场帽：35.28亿美元276.21亿港元每日平均周转：718万美元5,674万港元目前的股份o / s：3,162m自由浮动：41.0%*资料来源：彭博社公司注意物业发展及投资│ 香港│ 2019年12月3日香港加（没变化）合景泰富集团未来快速增长；剥离关键催化剂本说明中的主要更改19-21财年EPS增长2-12％董事长对2020年销售增长30-35％充满信心我们今天与KWG董事长孔先生会面，在会议上他分享了公司最新的运营前景和增长战略。孔先生表示，合景泰富有望在2019年实现850亿元人民币的销售目标（同比增长30％）。展望2020年，董事长有信心以5030亿元人民币的大量可售资源为支撑，合同销售将再同比增长30-35％。他还对每股收益每年增长30％充满信心。 在19-21财年期间，得益于公司的快速销售增长。 价钱关 相对于恒指（RHS）9.60 127.08.60 117.07.60 107.06.60 97.0 6019年12月18日19年6月19日19年9月19日资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对（％）8.1 25.4 25相对（％）10.5 22.2 25.2城市重建项目为增长提供了额外的动力合景泰富集团（KWG）除了拥有5030亿元人民币的可出售总资源外，还一直在加快城市重建项目的转换。它正在建设中的广州和佛山有12个村庄（建筑面积1100万平方米），并且还在寻找深圳的一些老工厂项目。广州的三个村庄（洪卫，南岗，双沙）正在签署补偿和搬迁协议，并可能在2020年开始分阶段转换为合景泰富的土地储备。管理层的目标是年产30万至60万平方米。在未来3-5年内将城市重建项目转换为土地储备。分拆独特的物业管理部门孔先生表示，其物业管理（PM）部门的分拆将于2020年进行。该部门管理的建筑面积超过2000万平方米，预计将产生 c。2019年收入为人民币8亿元。重点放在商业（办公室，购物中心）和重大的股东持有百分比孔建民59.4分析师与上市同行相比，高端住宅物业管理是其主要特色，在我们看来，高端住宅物业管理可以得到更高的估值。我们认为，释放价值的最佳方法是通过分销（与时代中国类似）进行分拆。当被问到这一点时，孔先生并不排除这种可能性。重申添加；我们的精选之一考虑到最新的土地收购，我们将19-21财年的EPS增长2-12％，这是因为销售增长快于预期，NAV增长了6％。我们的新目标价HK $ 12.2是基于相对于资产净值的40％折让（从即将进行分拆以释放价值时的50％收窄）。重申添加； KWG是我们的首选。尽管在过去三个月中股价上涨了25％，但该股的估值仍相对于资产净值折让57％，是19财年市盈率的5倍，且收益率为8％。主要风险：中国出人意料的政策紧缩。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（人民币元）11,5437,47720,88330,15441,404营业EBITDA（人民币百万元）2,1496044,5175,1926,678净利润（万元）3,6204,0354,8566,3537,660核心每股收益（人民币）1.131.041.542.012.42每股核心盈利增长17.5%(8.0%)47.0%30.8%20.6%FD核心P / E（x）6.807.435.103.903.23DPS（元）0.410.560.610.800.97股息收益率5.2%7.2%7.8%10.3%12.4%EV / EBITDA（x）20.1875.1610.739.066.66P / FCFE（x）1.831.785.652.712.26净负债67.9%64.8%69.1%57.2%44.2%P / BV（x）0.890.840.780.680.60鱼子13.7%11.5%15.8%18.6%19.7%核心每股收益估算的变化百分比1.6%6.0%11.5%CGS-CIMB /共识EPS（x）0.951.011.01资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持高对流■合景泰富集团董事长孔先生表示，他对2020年的销售增长再次达到30-35％，并实现EPS每年增长30％充满信心。在19-21财年。■合景泰富加快了城市重建的步伐：从2020年开始，广州的3个村庄预计将分阶段转变为土地储备。■其PM部门有望在2020年分拆。其对商业和高端住宅项目的关注是其他上市同业的一个区别因素。■重申「增持」评级，目标价上调至12.2港元。它的市盈率为5倍19财年市盈率和8％的诱人估值。这是我们的精选之一。麦国荣Ť(852) 2539ËCFA成龙Ť(852) 2539Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë体积 物业发展及投资│ 香港合景泰富集团│ 2019年12月3日2图1：合景泰富的合同销售预测160,00080%140,00070%120,00060%100,00050%80,00040%60,00030%40,00020%20,00010%00%2015 2016 2017 2018 2019F 2020F 2021F合约销售（百万人民币）同比（％）-RHS资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：收益修订人民币米2019F 2020F 2021F旧新％CHG旧新％CHG旧新％CHG收入20,77920,8830%29,65730,1542%35,00441,40418%净利4,7814,8562%5,9936,3536%6,8697,66012%每股收益（人民币）1.511.542%1.892.016%2.172.4212%资料来源：CGS-CIMB研究图3：NAV和TP的变化旧新g资产净值（港元）19.220.46%目标折扣50%40%-10％点目标价（港元）9.612.228%资料来源：CGS-CIMB研究图4：资产净值细分前进12m资产净值人民币百万元人民币/股物业发展70,30222.2物业投资10,6593.4完工的酒店2,6700.8资产总值（GAV）83,63126.4净债务(24,565)(7.5)资产净值（NAV）60,06619.0资产净值（港元）64,58720.4目标资产净值折让40%目标价（港元）12.2资料来源：CGS-CIMB研究 物业发展及投资│ 香港合景泰富集团│ 2019年12月3日3图5：同级比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019 2019F 2020F 2018 2019F 2020F科力688港币26.9533.80加37,71637.628258.06.96.25.61.00.90.83.33.74.2322418华润置地1109 HK35.3040.50加29,20045.0221510.58.47.26.31.61.41.43.34.24.9344342万科-H2202 HK29.8036.00加44,72740.026218.47.46.55.91.91.61.44.04.55.1313737CIFI884港币5.987.00加6,02514.057177.55.85.04.31.41.20.94.96.27.3675857碧桂园2007香港11.209.00降低31,25113.819(20)6.65.85.04.61.81.51.24.86.06.9505148恒大3333港币19.8028.0加33,28041.452414.86.15.34.81.81.71.46.38.17.5152126108绿城3900港币8.255.60降低2,28813.941(32)7.76.76.35.90.60.50.53.13.53.8105103101广州富力2777 HK13.4821.00加5,54835.061564.53.42.72.30.60.50.510.111.312.9184189168克格勃1813 HK8.7012.20加3,52820.457407.55.13.93.20.80.80.77.27.810.3656957盼望960港币32.9040.00加25,09840.0182213.610.88.77.22.22.01.73.34.25.1535153世茂地产813港币29.4530.80加12,41944.033510.48.26.55.41.41.21.03.75.16.1575649中洋3377 HK2.903.00保持2,8217.561310.77.55.65.30.40.40.47.25.77.5736660SOHO中国410港币2.693.70加1,7874.7433834.530.525.022.50.40.40.41.21.31.6424241苏纳克1918年香港40.8037.80保持23,15254.024(7)9.56.64.83.92.82.31.82.33.85.2170176124禹州1628 HK3.675.60加2,44811.267534.23.83.22.80.80.70.68.512.412.0676968大湾区（GBA）演出敏捷3383 HK11.0615.30加5,53425.557385.54.94.44.00.80.70.78.79.29.6797868中国奥园3883 HK11.7814.20加4,04817.8342112.16.64.53.62.41.71.23.46.810.7596146洛根房地产3380港币11.8016.00加8,27622.848368.35.84.84.32.21.41.15.08.410.1545655深圳投资604 HK3.083.06保持3,4756.855(1)8.07.97.87.60.60.60.55.85.86.2414037时代中国1233 HK15.1021.00加3,74530.050395.94.73.83.11.51.00.85.16.47.9635137GBA平均值49278.06.05.14.51.51.10.85.67.38.9595749香港上市开发商的平均价格43198.16.45.44.71.41.21.05.36.57.5767465中国万科-A000002 CH28.0032.60加44,73733.115168.87.76.86.12.01.71.53.84.34.9313737CMSK001979 CH18.6323.90加20,63333.344289.88.46.96.22.11.81.64.24.85.9555448西善控股601155 CH33.9423.40降低10,89539.013(31)9.66.85.55.02.52.01.64.44.75.9354843金地集团600383 CH12.4215.60加7,93015.118267.36.45.9不适用1.21.11.04.85.55.9665045保利发展600048 CH14.9615.00保持25,34519.22209.97.86.75.81.51.31.13.33.84.5837664A股开发商平均价格*2289.17.46.45.81.91.61.34.14.65.4545347中小盘平均值46207.86.05.04.41.21.00.85.97.18.3737164总体平均39188.36.65.64.91.51.21.15.06.17.1717061截至2019年1