房地产行业12月月报：销售额全年增长达6.5%，竣工量持续回升至2.6%

行业研究 | 内地房地产 销售额全年增长达6.5%，竣工量持续回升至2.6% 全年销售金额增长稳健，销售面积增速小幅下滑。1-12月，全国商品房销售金额累计同比增长6.5%，增速较1- 12月回落0.8个百分点 ；销售面积累计同比下降0.1%，增速较1- 11月回落0.3pct。1-12月，开发投资累计同比增长9.9%，增速较1- 10月回落0.3pct；购置土地面积与土地成交价款分别下滑11.4%与8.7%，降幅分别比1- 11月收窄2.8pct和4.3pct。去年全年房屋新开工增速达17.2%（住宅+19.7%），使得今年供给较为充裕，趋稳的行业基调及房价预期亦对房地产市场提供了一定支撑，预计2020年商品房销量有望维持稳健增长。 新开工增速环比微降，竣工面积增速回正。1- 12月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长8.5%，增速较1- 11月回落0.1pct；房屋竣工面积同比增长2.6%，增速较1- 11月提升7.1pct。新开工增速虽较1- 11月略有放缓，但在2018年全年 累计增速17.2%的基础上仍保持较快增长；叠加房企拿地降幅持续明显收窄，竣工面积增速回正，或将对2020年商品房供应提供保障，预计明年销售端或将保持稳健。 开发资金来源增速显著提升，个人按揭贷款增速持续加快。1- 12月，房地产开发资金来源累计同比增速为7.6%，增速较上月加快0.6pct。拆分来看，国内贷款累计增速为5.1%，较1- 11月下降了0.4pct；定金及预收款、个人按揭贷款累计增速为10.7%和15.1%，较上月分别上升0.7pct和1.2pct，销售回款整体仍较快增长。房地产基调整体维持稳健，融资端迎来边际改善，按揭贷款增速最快，或将支持刚需住宅销售。 二线增长较快，去化周期环比下降。12月，45城新房成交量环比上升11%，同比上升4%；当年累计成交量同增11%（上月为13%），一、二、三线城市分别上升12%、25%及下降1%。无锡、绍兴、芜湖和宁波累计增幅较大，而东营、扬州、淮安、泉州累计降幅较大。截至12月末，14城新房去化周期为11.7个月，平均环比下降5%，同比上升17%。二手房方面，12月，15城二手房交易量环比上升12%，同比上升32%；截至12月末，15城累计交易量同增13%（上月为11%）。厦门、南宁、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 一二线成交增速回落，溢价率维持平稳。1- 12月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约6.6%；其中，一线城市增长19.2%，二线城市增长13.8%，三线城市下降1.3%，三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，12月单月环比基本持平。溢价率方面，经历了4月份的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，12月单月溢价率环比小幅下降。 投资建议：融资顺畅支撑稳健增长，维持“强于大市”评级。12月行业基本面较为平稳，全年销售金额维持稳健增长。随着开发资金来源增速显著提升，个人按揭贷款增速持续加快，销售需求端将获一定支撑，房企财务有望持续改善。在“因城施策”持续推进、人才落户逐步放开及行业基调整体稳定的背景下，预计2020年销售或将维持稳健增长。维持“强于大市”评级。 19-Jan-20 微信公众号 强于大市 (维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 联系人 +852 3958 4600 caihongfei@cwghl.com 诸葛莲昕 联系人 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com ——12月统计局数据点评及房地产月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 2. 行业：销售金额增长稳健，到位资金增速提升 ............................................................................. 6 3. 城市：二线增长较快，去化周期下降 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：二线销量增速上升，去化周期有所下降 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳 ................................................................... 14 4.1住宅类用地成交建面：一二线增速平稳，三线降幅收窄 ..................................................................................... 14 4.2 住宅 用地成交总价：整体增速继续回落................................................................................................................. 15 4.3成交楼面均价环比基本持平，溢价率整体回落 ..................................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ........................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：行业积极基调延续 ............................................................................................... 21 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 24 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 24 图表目录 图1：合景泰富、美的置业和中海宏洋12月涨幅居前 ................................................................................................ 5 图2：新城悦服务、永升生活服务和佳兆业美好年初至12月末涨幅居前 ................................................................ 5 图 3：富力地产、雅生活服务和奥园健康12月换手率居前 ........................................................................................ 5 图4： 商品房销售额增速较上月回落0.8pct ................................................................................................................... 6 图5： 商品房销售面积增速较上月回落0.3pct ............................................................................................................... 6 图6： 房地产投资增速小幅下降，仍处相对高位 .......................................................................................................... 7 图7： 房企购置土地面积与成交价款降幅继续收窄 ...................................................................................................... 7 图8： 土地购置费增长持续回落，未来料将继续下降 .................................................................................................. 7 图9： 新开工增速受去年同期高基数影响有所回落 ..................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积增速回正 ....................................................................................................................................... 8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 26 图11：开发资金来源增速环比显著提升，个人按揭贷款增速明显提升 .................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .......................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 .................................................................. 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 ...............................................