统计局12月数据点评：销售下行投资回落，竣工累计增速转正

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业点评 2020年01月17日 房地产开发 销售下行投资回落，竣工累计增速转正——统计局12月数据点评 统计局公布12月房地产投资和销售数据，销售增速有所回落，投资小幅下行，新开工小幅回落，竣工累计增速转正，到位资金增速提升。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点，销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%。房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，竣工面积95942万平方米，增长2.6%。 销售数据如期回落，供给驱动逻辑再获验证。2019年12月销售数据下行，验证了我们6月份以来“销售反弹不改回落趋势”和“供给驱动销售”的判断。反算出的销售价格增速继续下行，对应以价换量楼盘增多，销售上行更多在于供给而非需求回暖。展望2020年，以上逻辑将继续演绎，预计2020年销售面积和销售额分别为16.6亿平方米和15.5亿平方米，均同比下降3.4%。 建安支撑投资，2020年开发投资增速预计为9%，“韧性”的背后是错位。开发投资的高增速来自土地购臵降幅低于预期叠加建安工程投资双重支撑，“韧性”的背后是以上两大关键驱动因素在时间上的错位。由于以上两项主要分项的趋势并未改变，且建安工程投资在房地产开发投资中的占比远高于土地购臵费，二者对冲之下房地产投资将维持稳定，预计2020年投资增速为9%。 竣工单月增速创3年新高，增速有望持续修复至2021年。12月竣工面积单月增速达20%，创2016年7月以来的新高，带动竣工面积累计增速提升至2.6%，24个月来首次转正。我们前期的报告中提出，由于施工投资增速持续修复，因此竣工面积增速修复大势所趋，并得到持续验证。我们预计竣工修复将持续较长时间，预计2020年和2021年竣工增速分别为10%和15%。 投资建议。当前地产股从估值、业绩、股息率等各方面看，都具有明显的吸引力，我们认为2020年估值会维持相对稳定的水平（向上的概率更大），业绩的重要性将提升，而竣工修复有望带来业绩的持续成长，并驱动股价上行。同时，销售下行的大背景下，TOP5-TOP20房企规模增速将高于龙头房企。推荐金地集团、金科股份、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、保利地产、万科A。同时，竣工将带来物业管理行业中短期的确定性成长，建议关注物业板块。 风险提示：销售下行幅度或节奏超预期，信贷持续收紧，部分房企现金流趋于紧张。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 任鹤 执业证书编号：S0680519060001 邮箱：renhe@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：y angqianwen@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：确定的阿尔法，大概率的贝塔，在坚实的土地上等待花开》2019-12-06 2、《房地产开发：5年期LPR下降，房贷利率走向还需关注加点数》2019-11-20 3、《房地产开发：统计局10月数据点评：销售反弹不改回落趋势，竣工如期修复，但较高的单月增速恐难持续》2019-11-14 0%16%32%48%2019-012019-052019-092020-01房地产开发 沪深300 2020年01月17日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 统计局12月数据点评：销售下行投资回落，竣工累计增速转正 .................................................................................3 1.销售：销售数据如期回落，供给驱动逻辑再获验证 .................................................................................................3 2.投资：建安支撑投资，2020年开发投资增速预计为9%，“韧性”的背后是错位 .......................................................4 3.竣工：竣工单月增速创3年新高，增速有望持续修复至2021年 ..............................................................................5 4.新开工：2020年料将缓慢回落 ..............................................................................................................................6 5.到位资金：增速小幅提升，反弹而非反转...............................................................................................................7 投资建议 ................................................................................................................................................................8 风险提示 ................................................................................................................................................................8 图表目录 图表1：商品房销售面积同比增速 单位：% .............................................................................................................4 图表2：商品房销售额同比增速 单位：% ................................................................................................................4 图表3：房价同比增速继续回落 单位：% ................................................................................................................4 图表4：房地产开发投资完成额同比增速 单位：% ...................................................................................................5 图表5：房地产开发投资各分项累计增速 单位：% ...................................................................................................5 图表6：房屋竣工面积同比增速 单位：% ................................................................................................................6 图表7：建筑工程投资同比增速 单位：% ................................................................................................................6 图表8：新开工去化率仍处相对高位，短期内下降幅度有限 .......................................................................................7 图表9：当前库存去化周期8.6个月，处于历史平均水平 单位：月 ............................................................................7 图表10：新开工面积同比增速 单位：% ..................................................................................................................7 图表11：到位资金中除国内贷款外，增速均有所提升 单位：%.................................................................................8 2020年01月17日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 统计局12月数据点评：销售下行投资回落，竣工累计增速转正 统计局公布12月房地产投资和销售数据，销售增速有所回落，投资小幅下行，新开工小幅回落，竣工累计增速转正，到位资金增速提升。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点，销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%。房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，竣工面积95942万平方米，增长2.6%。 我们认为，销售数据的下行符合预期，6月份开始的增速修复并非趋势性反转。投资虽有小幅下行，但仍然处于相对高位，竣工累计增速24个月来首次转正，修复过程有望持续至2021年。具体而言：  销售：销售数据如期回落，供给驱动逻辑再获验证。2019年12月销售数据下行，验证了我们6月份以来“销售反弹不改回落趋势”和“供给驱动销售”的判断。反算出的销售价格增速继续下行，对应以价换量楼盘增多，销售上行更多在于供给而非需求回暖。展望2020年，以上逻辑将继续演绎，预计2020年销售面积和销售额分别为16.6亿平方米和15.5亿平方米，均同比下降3.4%。  投资：建安支撑投资，2020年开发投资增速预计为9%，“韧性”的背后是错位。开发投资的高增速来自土地购臵降幅低于预期叠加建安工程投资双重支撑，“韧性”的背后是以上两大关键驱动因素在时间上的错位。由于以上两项主要分项的趋势并未改变，且建安工程投资在房地产开发投资中的占比远高于土地购臵费，二者对冲之下房地产投资将维持稳定，预计2020年投资增速为9%。  竣工：竣工单月增速创3年新高，增速有望持续修复至2021年。12月竣工面积单月增速达20%，创2016年7月以来的新高，带动竣工面积累计增速提升至2.6%，24个月来首次转正。我们前期的报告中提出，由于施工投资增速持续修复，因此竣工面积增速修复大势所趋，并得到持续验证。我们预计竣