物业管理行业周报：克而瑞证券物业及存量地产组

克而瑞证券物业及存量地产组 ——物业管理行业周报（2019.12.30-2020.1.5） 分析师：李蒙，CFA 执业证号：APQ664 meng.li@cricsec.com 联系人：王祎馨 分析师：徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213 sarah.xu@cricsec.com 联系人：丁希璞 行业新闻 公司公告 市场表现 龙湖集团买入绿城服务10%股份。 2019年12月29日，龙湖集团（0960.HK）宣布，将通过买入已发行股份和认购新股的方式，持有绿城服务集团有限公司10%的股份。根据双方协议，龙湖集团将受让绿城服务1.39亿股股份，占其总股本的5%，将于2020 年1月6日前完成交割，同时委任一名非执行董事。交易价格为7.7168港元。交易事项总代价约为10.76亿港元。此后，龙湖集团还将于2020年6月30日或之前完成认购绿城服务配发的新股。新股认购完成后，龙湖集团共计持有股数将占绿城服务已发行股本总数的10%。 宝龙商业上市当日收涨6.1%，募得资金13.36亿港元。2019年12月30日，宝龙商业管理控股有限公司（9909.HK）于香港交易所正式挂牌交易，公司本次IPO共发行1.5亿股，其中香港发售6000万股，国际发售9000万股，发售价每股9.50港元，所得款项净额约13.36亿港元。公司当日以9.50港元开盘，以10.08港元收盘，上涨6.1%。 正荣地产与正荣服务订立交付前物业管理服务协议。2019年12月31日，正荣地产集团有限公司（6158.HK）发布公告称，于当日与正荣服务订立交付前物业管理服务协议，正荣服务将自2020年1月1日起至2022年12月31日止三年期间（包括首尾两天）为正荣地产及其附属公司提供交付前物业管理服务。 行业新闻 公司公告 市场表现 丁祖昱预测在未来5到10年物业管理行业市场规模将直冲三万亿。根据中物研协监测的数据，2018年全年中国物业管理面积对比上年增加13.2%，达到279.3亿平方米。经营收入对比上年增加22.76%，达到9066.1亿元。行业规模、整体营收继续保持快速发展。而在2019年12月31日举办的“丁祖昱评楼市”年度发布会中，丁祖昱预测在未来5到10年，物业发展从基础到增值，市场规模将直冲三万亿。 正荣服务集团有限公司向港交所正式递交招股书。 2020年1月2日，正荣地产（6158.HK）旗下的物业公司正荣服务集团有限公司向港交所正式递交招股书，预期集资约1亿美元。正荣服务目前在管面积约为3000多万平方米。该公司去年才进入全面市场外拓的第二年，当前也面临过度依赖母公司，赢利点会太过单一的挑战。 奥园健康与日医签署战略合作协议。奥园健康生活集团（3662.HK）与世界知名的日本养老护理和医疗界领先企业——日本株式会社日医学馆旗下日医（北京）居家养老服务有限公司签署了战略合作协议。日医（北京）居家养老服务有限公司成立于2013年，系日本株式会社日医学馆在中国北京设立的日医总部。日本株式会社日医学馆自创业以来约50年间，在日本国内拓展了介护、健康护理、教育、保育和医疗相关等多领域、多样化的服务，是一家综合生活服务支援企业。日医公司在日本多年积累的丰富经验和专业知识，能够在迎来老龄化的中国得到有效实践。 【和泓服务，6093.HK】 2019年12月30日，和泓服务发布公告宣布将用2,959.1万元收购上海同进物业服务有限公司70%的股权，该公司位于中国上海，拥有不少于300万平方米的在管面积，本次收购对应公司估值为4227.3万元。 【南都物业，603506.SH】 2020年1月2日，南都物业发布公告宣布公司副总裁潘才平先生因个人原因辞去该职务。 【南都物业，603506.SH】 2020年1月3日，南都物业发布公告宣布公司董事长韩芳女士已将质押给海通证券的311万股股票解除质押，该部分股票占公司总股本的2.32%。 【中奥到家，1538.HK】 2020年1月3日，中奥到家发布公告宣布以4,611.5万元收购佛山市顺德区陈村镇太平洋鼎旺商业中心心1501号、1601号及1701号的办公大楼的物业，总建筑面积约3,672.7平方米。 行业新闻 公司公告 市场表现 图1：总市值（m Rmb） 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 注：1）股价采用2020年1月3日收盘价，下同；2）汇率采用1港元=0.88元人民币 行业新闻 公司公告 市场表现 62,145 33,557 21,965 20,248 19,786 14,231 8,913 7,899 7,314 5,856 5,296 4,943 3,758 3,726 2,848 2,581 2,445 1,751 702 603 509 468 417 353 010000200003000040000500006000070000碧桂园服务 雅生活服务 保利物业 绿城服务 招商积余 中海物业 新城悦服务 蓝光嘉宝服务 永升生活服务 宝龙商业 彩生活 新大正 时代邻里 奥园健康 南都物业 佳兆业美好 华金国际资本 滨江服务 浦江中国 鑫苑服务 祈福生活服务 和泓服务 中奥到家 银城生活服务 总市值（m Rmb） 行业新闻 公司公告 市场表现 图2：本周涨跌幅（%） 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 13.6 9.7 9.6 6.7 5.3 3.4 3.3 3.3 2.6 2.0 0.7 0.5 - -0.1 -0.7 -1.0 -1.7 -2.2 -3.0 -3.1 -3.2 -3.8 -3.9 -6.2 -10-5051015华金国际资本 佳兆业美好 雅生活服务 永升生活服务 新城悦服务 蓝光嘉宝服务 滨江服务 绿城服务 奥园健康 碧桂园服务 彩生活 南都物业 中奥到家 保利物业 和泓服务 浦江中国 祈福生活服务 中海物业 宝龙商业 招商积余 新大正 银城生活服务 时代邻里 鑫苑服务 本周涨跌幅（%） 行业新闻 公司公告 市场表现 图3：近3个月涨跌幅（%） 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 注：蓝光嘉宝服务、鑫苑服务、银城生活服务、新大正、保利物业、时代邻里、宝龙商业等公司上市未满3个月，故图中未列示 68.9 43.5 41.6 34.6 32.8 25.2 21.0 12.3 10.1 9.7 5.5 4.8 3.4 0.8 -3.4 -10.8 -19.6 -30-20-1001020304050607080新城悦服务 佳兆业美好 永升生活服务 雅生活服务 华金国际资本 中海物业 南都物业 奥园健康 碧桂园服务 招商积余 彩生活 绿城服务 滨江服务 和泓服务 祈福生活服务 中奥到家 浦江中国 近3个月涨跌幅（%） 行业新闻 公司公告 市场表现 图4：年初至今涨跌幅（%） 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 注：蓝光嘉宝服务、奥园健康、滨江服务、鑫苑服务、和泓服务、银城生活服务、新大正、保利物业、时代邻里、宝龙商业等公司年初时尚未上市，故图中未列示 206.4 203.0 194.2 155.8 147.2 121.1 118.1 43.3 26.5 11.7 7.4 -7.4 -29.2 -50050100150200250佳兆业美好 永升生活服务 雅生活服务 华金国际资本 招商积余 碧桂园服务 中海物业 绿城服务 南都物业 彩生活 祈福生活服务 中奥到家 浦江中国 近12个月涨跌幅（%） 行业新闻 公司公告 市场表现 股票代码 股票简称 PE 2018 PE 2019E PE 2020E 6098.HK 碧桂园服务* 67.3 46.9 36.6 3319.HK 雅生活服务 41.9 29.6 21.1 6049.HK 保利物业 65.4 42.8 29.7 2869.HK 绿城服务* 41.9 41.1 33.7 2669.HK 中海物业* 42.1 32.0 25.9 1755.HK 新城悦服务 59.3 40.4 27.9 2606.HK 蓝光嘉宝服务 27.3 18.8 14.0 1995.HK 永升生活服务* 72.8 38.3 21.9 9909.HK 宝龙商业 43.9 - - 1778.HK 彩生活* 10.9 10.4 9.7 9928.HK 时代邻里 59.2 - - 3662.HK 奥园健康 47.5 24.0 14.9 2168.HK 佳兆业美好* 47.7 17.7 13.3 0982.HK 华金国际资本 NA - - 3316.HK 滨江服务 25.0 - - 1417.HK 浦江中国 27.6 - - 1895.HK 鑫苑服务 7.9 - - 3686.HK 祈福生活服务 7.0 - - 6093.HK 和泓服务 27.7 - - 1538.HK 中奥到家* 4.3 3.9 3.2 1922.HK 银城生活服务 12.9 - - 603506.SH 南都物业 31.0 25.9 22.1 002968.SZ 新大正 56.1 46.9 37.6 001914.SZ 招商积余 23.1 64.1 35.6 平均值 37.0 32.2 23.2 中位值 41.9 32.0 22.1 数据来源：Bloomberg，克而瑞证券研究院 注：标*的公司2019/2020年PE为克而瑞证券预测，其余公司皆为Bloomberg一致预期 行业新闻 公司公告 市场表现 图5：本周成交金额（m Rmb） 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 注：汇率采用1港元=0.88元人民币 1,119.5 893.5 750.5 390.5 326.0 319.2 260.0 158.8 157.6 116.4 87.2 77.8 7