物业管理行业周报

克而瑞证券物业及存量地产组——物业管理行业周报（2019.12.16-12.22）分析师：李蒙，CFA执业证号：APQ664meng.li@cricsec.com联系人：王祎馨分析师：徐婵娟，CFA执业证号：BOI213sarah.xu@cricsec.com联系人：丁希璞 行业新闻公司公告市场表现天津市发布物业管理用房管理办法征求意见。天津市住建委于2019年12月11日发布《天津市物业管理用房管理办法》（公开征求意见稿），规范全市物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用活动，维护业主和物业服务企业的合法权益。即日起至12月19日，对该办法公开征求意见。山东省物业管理协会成立。2019年12月16日，山东省物业管理协会成立大会在济南召开。山东省住房和城乡建设厅多位领导，中国物业管理协会多位领导，山东省内外500余家企业代表出席会议。会议表决通过了《山东省物业管理协会章程》《山东省物业管理协会会费缴纳标准与管理办法》等相关制度，选举产生了山东省物业管理协会第一届理事会领导班子。山东省物业管理行业已发展近30年。截至2019年1月，山东省共有物业服务企业10,686家，在管物业管理项目29,092个，服务面积达199,347.02万平方米，物业管理从业人员数量644,264人，已成立业主委员会5,055个，企业主营业务收入突破200亿元，实现净利润14亿元。万科物业与多方签署合作协议。2019年12月17日，万科物业与退役军人事务部就业创业司在京签署退役军人专项招聘合作协议。根据协议，万科物业承诺将在未来3年内，每年拿出分布于28个省（区、市）的1.4万个岗位招聘退役军人，涉及财务、工程、房产营销等15种岗位。2019年12月20日，万科物业与成都高新技术产业开发区管理委员会签署了战略合作协议。成都高新区管委会将引入万科物业的“城市空间整合服务”模式，探索成都“物业城市”治理模式。 行业新闻公司公告市场表现《广州市物业管理条例(草案)》提交一审。在2019年12月17日召开的广州市十五届人大常委会第三十一次会议上，《广州市物业管理条例(草案)》提交一审。《草案》提出，业主共有物权应登记并公示；对物业服务企业已被解聘又拒不退出的，业主可不交物业费；而业主不按合同交纳物业费，或录入失信被执行人名单。2019贵州省物业服务企业综合实力30强企业榜单发布。2019年12月18日，贵州省物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心、中物研协联合开展的《2019贵州省物业管理行业发展测评报告》正式发布，“2019贵州省物业服务企业综合实力30强企业榜单”及“系列细分榜单”同期揭晓。截止到2018年底，贵州省物业管理企业2100余家，物业服务从业人员达12万人。总管理面积达5亿平方米，其中新建住宅小区物业管理覆盖面超过98%，城镇物业管理覆盖面超过40%。全省物业管理经营总收入达100亿元，并将以每年超过10%的速度递增。2018年，贵州省30强企业物业管理项目815个，管理面积1.82亿平方米，占全省物业管理面积约36.31%，单个项目贡献面积22.27万平方米。北京市住建委集中曝光35家物业企业。2019年12月18日，北京市住房城乡建设委对未按要求开展专项治理工作的35家物业企业集中曝光，并计入企业不良行为记录。北京市住建委表示将持续保持专项治理高压态势，督促物业企业积极整改群众关注的物业管理突出问题。本次曝光的主要问题包括：未按要求开展“群众关注物业管理突出问题专项治理”相关工作、未履行安全生产责任、未整改存在的问题、未及时处理业主投诉或报修等，拒不配合属地房屋行政主管部门调查、约谈。 【招商积余，001914.SZ】2019年12月16日，公司发布公告，称公司股票自2019年12月16日开市起启用变更后的证券简称及证券代码，启用当日股票交易设置涨跌幅限制。变更后的证券简称为招商积余，变更后的证券代码为001914。【宝龙商业，9909.HK】2019年12月16日，宝龙商业开启全球发售。本次发售共150,000,000股，每股价格区间为7.5港元~10.0港元。预计共募集资金11.25亿港元~15亿港元。【保利物业，6049.HK】2019年12月19日，保利物业发布公告宣布全球发售结果。最终定价每股35.1港元，发售所得款净额约45.786亿港元。此外，若超额配股权全部行使且不计任何酌情奖励费用，保利物业将就发行额外的2000万股H股收取额外所得款净额约6.918亿港元。【时代邻里，9928.HK】2019年12月19日，时代邻里发布公告宣布全球发售结果。最终定价每股5.15港元，发售所得款净额约7.919亿港元。【祈福生活服务，3686.HK】2019年12月18日，祈福生活服务发布公告宣布，余定谦不再担任公司CFO、公司秘书及授权代表，刘振邦为新委任的CFO、公司秘书及授权代表。上述变更自2019年12月20日起生效。行业新闻公司公告市场表现 图1：总市值（m Rmb）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：1）股价采用2019年12月20日收盘价，下同；2）汇率采用1港元=0.88元人民币行业新闻公司公告市场表现61,90630,03721,12020,60319,68414,4918,1507,5076,4905,2844,9433,6783,5852,8572,3141,639713660527489417383010000200003000040000500006000070000碧桂园服务雅生活服务保利物业招商积余绿城服务中海物业新城悦服务蓝光嘉宝服务永升生活服务彩生活新大正时代邻里奥园健康南都物业佳兆业美好滨江服务浦江中国鑫苑服务祈福生活服务和泓服务中奥到家银城生活服务总市值（m Rmb） 行业新闻公司公告市场表现图2：本周涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院3.1 2.5 2.4 1.7 1.3 0.6 0.2 0.2 ----0.7 -0.8 -1.3 -1.6 -3.7 -3.8 -4.0 -5.7 -6.2 -6.5 -7.1 -8-6-4-2024新城悦服务中海物业绿城服务祈福生活服务永升生活服务银城生活服务彩生活碧桂园服务和泓服务鑫苑服务浦江中国奥园健康保利物业蓝光嘉宝服务佳兆业美好滨江服务雅生活服务招商积余时代邻里南都物业中奥到家新大正本周涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现图3：近3个月涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：蓝光嘉宝服务、鑫苑服务、银城生活服务、新大正、保利物业、时代邻里等公司上市未满3个月，故图中未列示61.5 55.2 26.8 26.2 22.1 18.8 17.0 14.8 14.5 6.1 3.5 1.7 --5.1 -14.7 -21.6 -30-20-10010203040506070新城悦服务雅生活服务中海物业佳兆业美好永升生活服务招商积余南都物业碧桂园服务奥园健康和泓服务绿城服务彩生活祈福生活服务滨江服务中奥到家浦江中国近3个月涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现图4：年初至今涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：蓝光嘉宝服务、奥园健康、滨江服务、鑫苑服务、和泓服务、银城生活服务、新大正、保利物业、时代邻里等公司年初时尚未上市，故图中未列示199.5 171.8 159.8 156.9 148.4 121.1 110.0 35.4 26.2 11.2 4.8 -7.4 -25.7 -50050100150200250新城悦服务永升生活服务招商积余佳兆业美好雅生活服务中海物业碧桂园服务绿城服务南都物业祈福生活服务彩生活中奥到家浦江中国年初至今涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现股票代码股票简称PE 2018PE 2019EPE 2020E6098.HK碧桂园服务*67.1 46.7 36.5 3319.HK雅生活服务37.5 26.5 18.9 6049.HK保利物业62.8 41.1 28.6 2869.HK绿城服务*40.7 40.0 32.8 2669.HK中海物业*42.9 32.6 26.4 1755.HK新城悦服务54.2 37.0 25.5 2606.HK蓝光嘉宝服务25.9 17.9 13.4 1995.HK永升生活服务*64.6 34.0 19.4 1778.HK彩生活*10.9 10.4 9.7 9928.HK时代邻里57.9 --3662.HK奥园健康*45.8 23.1 14.4 2168.HK佳兆业美好*42.8 15.9 11.9 3316.HK滨江服务23.4 --1417.HK浦江中国28.1 --1895.HK鑫苑服务8.7 --3686.HK祈福生活服务7.3 --6093.HK和泓服务29.0 --1538.HK中奥到家*4.3 3.9 3.2 1922.HK银城生活服务14.0 --603506.SH南都物业31.1 26.0 22.1 002968.SZ新大正56.1 46.9 37.6 001914.SZ招商积余24.1 66.7 37.1 平均值35.4 31.2 22.5 中位值34.3 32.6 22.1 数据来源：Bloomberg，克而瑞证券研究院注：标*的公司2019/2020年PE为克而瑞证券预测，其余公司皆为Bloomberg一致预期 行业新闻公司公告市场表现图5：本周成交金额（m Rmb）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：汇率采用1港元=0.88元人民币3,737.1 2,104.4 923.4 568.0 529.6 334.2 316.5 269.9 153.8 143.0 125.3 124.8 111.5 22.0 19.1 8.5 4.1 2.8 1.1 0.8 0.2 -05001000150020002500300035004000保利物业新大正招商积余时代邻里碧桂园服务雅生活服务南都物业绿城服务中海物业永升生活服务蓝光嘉宝服务奥园健康新城悦服务佳兆业美好彩生活鑫苑服务银城生活服务和泓服务中奥到家滨江服务祈福生活服务浦江中国周成交额（m Rmb） 免责申明本文件基于我们认为可靠的信息，但克而瑞证券有限公司并未独立验证本文件的内容。本文件所述的事实，以及其中所表达的意见，估计，预测和推测，截至本报告日期，如有变更，恕不另行通知。对于本文件所含信息，意见，估计，预测和推测的公正性，准确性，完整性或合理性，不作任何明示或暗示的陈述或保证，也不应依赖于这些信息，意见，估计，预测和推测的公正性，准确性，完整性或合理性,而且克而瑞证券有限公司，公司，其股东，或任何其他人，对于因使用本文件或其内容或与之相关的其他原因而造成的任何损失，均不承担任何责任。本文件不构成认购或购买任何证券的要约，邀请或要约招揽或构成认购或购买任何证券的要约，邀请或要约招揽的一部分，本文作或本文件中的任何内容均不构成任何合同或承诺的基础，也不作为任何合同或承诺的依据。任何在任何发售中购买或讲购证券的决定，必须仅以招股说明书或公司发布的其他发售通函中包含的与该发售有关的信息或其他重要信息为依据。本文件之内容不是为任何投资者的投资目标，需要及财政状况而编写。在签订任何投资协议之前，投资者应审慎考虑自身状况，并在必要时寻求专业意见后再进行投资决策。本文件内所载之资料乃得自可靠之来源，惟并不保証此等数据之完整及可靠性，亦不存有招揽任何人参与证券或期货等衍生产品买卖的企图。本文件内之意见可随时更改而无须事先通知任何人。在任何情况下，克而瑞及所有其关联方一概不就任何第三方因依赖本文件内容的作为或不作为而直接，间接，附带或偶然产生的任何损失承担或负上任何责任，即使克而瑞在有关作为或不作为发生时而知悉该等作为或不作为。本文件在香港只向专业投资者(定义见<证券及期货条例>(香港法律第571章)及在香港颁布的任何法规)以及不违反香港证券法的情况下分发。本文件乃属于克而瑞之财产，未经克而瑞事前书面同意，任何人仕或机构均不得复制，分