新股报告：保利物业发展股份有限公司（6049.HK）

保利物业（6049 HK）| 2019年12月9日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 4 香港股市｜物业管理及代理 保利物业发展股份有限公司（6049 HK） 公司简介 保利物业在中国提供物业管理服务超过23 年，是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商。根据中指院综合实力排名显示，自2014年起公司在中国物业服务百强企业中持续保持前五名，且于2019年排名第四，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。目前公司的合同管理总面积达4.5亿平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为2.6亿平方米。 中泰观点 中国物管行业聚焦头部企业：根据中指院的资料，物业服务百强企业管理的平均在管面积预期将从2019年的4,330万平方米增至2021年的5,850万平方米，复合年增长率为16.3%。在管总面积预期2019-2021年将按7.1%的复合年增长率增加。中国物业管理行业分散且竞争激烈，大型物业管理公司透过内部增长及并购中小型物业管理公司积极加速扩张，从而扩大物业管理规模及实现规模经济效益。物业服务百强企业在管面积的集中度由2014 年的19.5% 上升至2018 年的38.9%，并预期于2021 年达48.4%。 经营业绩方面： 2016至2018财年及截止2019年6月30日，公司实现营业收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.3亿元及28.2亿元，其中大部分收入产生自物业管理服务，分别占比74.3%、74.7%、68.8% 及64.6%；在管面积分别为0.8亿平方米、1.1亿平方米、1.9亿平方米及2.6亿平方米，2016-2018财年在管面积复合年增长率高达52.6%，高于物业服务百强企业的行业平均水平。其中母公司开发的物业占比分别为91.9%、86.1%、57.4% 及43.1%。未来公司受聘参与母公司保利集团开发物业的约100个新物业管理项目且主要自2022年起交付，合同管理面积约为2,900万平方米；毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及23.6%，整体呈上升趋势，主要由于物业管理规模及客户基础扩大所致；员工成本分别占总服务成本的54.2%、59.1%、55.6% 及55.4%，分包成本则分别占总服务成本的23.9%、22.7%、24.3% 及24.1%。未来随着中国最低工资增加、公司员工扩张，公司或面临人工及分包成本上行压力；净利率分别为5.8%、6.9%、7.9%及11.4%。 估值方面：按全球公开发售后的5.3亿股本计算，公司市值为163.7-187.2亿港元，处于港股同业中游。18年公司市盈率约为43.8-50.0倍，高于行业平均水平；市净率约为3.40-3.47倍，低于行业平均。盈利能力方面，18年的ROE、ROA分别为61.5%和14.4%，高于行业平均。基石方面引入高瓴资本、GIC、中国国有企业结构调整基金、中交国际，合计认购1.8亿美元。我们统计了今年共有6只物管行业新股上市，首日均无破发，同时考虑公司属于央企龙头未来增长潜力巨大。综合公司的行业地位、业绩情况与估值水平，我们给予其75分，评级为“申购”。 风险提示：（1）市场竞争风险、（2）行业政策影响、（3）合同交付速度不及预期、（4）非住宅物业面积及增值业务增长不及预期 同业比较 来源：公司资料，彭博，万得，中泰国际研究部；附注：1)回报率及负债比率并未考虑上市后集资所得等因素；2) 市盈率及市净率已考虑上市后集资所得等因素 新股报告 中泰评分 单一项目评分：(20 分为满) 综合得分：(100 分为满) 公司成长性： 17 75 估值水平： 13 市场稀缺性： 15 保荐人往绩： 13 申购 市场氛围： 17 注：详细定义请参考正文之后的声明 招股概要 公开发售价： HK$30.70-35.10 总发行数股： 133百万股 每手股数： 200股 公开发售： 17.3百万股 每手费用： 约HK$7,091 国际发售： 116百万股 公司市值： HK$163.7-187.2亿 截止认购日： 12月12日 保荐人： 广发、华泰、农银 分配结果日： 12月18日 发售后主要股东： 中国保利集团75% 正式上市日： 12月19日 集资用途 以发行价中位数 HK$32.9 计算，集资净额约 4,289.7 百万港元 择优并购扩大物业管理业务规模 约57% 开拓增值服务 约15% 升级数字化及智能化管理系统 约18% 运营资金及一般公司用途 约10% 主要财务及估值摘要 (百万人民币元) 2017 年 2018 年 增长率 2018 年 6月止 2019 年 6月止 增长率 营业收入 3,240 4,229 30.5% 1,916 2,822 47.3% 毛利 581 851 46.6% 443 667 50.5% 除税前溢利 303 463 52.6% 296 437 47.8% 年度溢利 225 336 49.6% 215 321 48.9% 毛利率 17.9% 20.1% 2.2ppt. 23.1% 23.6% 0.5ppt. 税前利润率 9.4% 10.9% 1.5ppt. 15.4% 15.5% 0.1ppt. 净利率 6.9% 7.9% 1.0ppt. 11.2% 11.4% 0.2ppt. 经调整每股盈利(2018 年) 0.70港元 发售后经调整每股有形资产净值 9.03-10.12港元 来源：公司资料,中泰国际研究部 (年结日为 12 月 31 日) 分析师 余浩樑（Albert Yu） +852 2359 1840 albert.yu@ztsc.com.hk <最新已公布财年之财务数据> (亿港元) 收入 净利润 净利 总资产 权益 历史 历史 股票名称 已知财年 市值 总收入 增长 增长 润率 回报率 回报率 市盈率(倍) 市净率(倍) 保利物业(6049 HK) 12/2018 164-187 47.1 30.5% 49.6% 7.9% 14.4% 61.5% 43.8-50.0 3.40-3.47 新城悦服务 (1755 HK) 12/2018 90.32 13.64 32.7% 104.9% 13.1% 12.7% 30.1% 41.33 9.63 雅生活服务(3319 HK) 12/2018 346.67 40.04 91.8% 176.5% 23.7% 13.3% 19.3% 30.68 5.66 永升生活服务(1995 HK) 12/2018 73.13 12.76 48.3% 31.5% 9.3% 11.6% 23.5% 43 5.74 绿城服务(2869 HK) 12/2018 233.48 79.56 30.5% 24.7% 7.2% 8.4% 22.1% 43.92 8.68 保利物业（6049 HK）| 2019年12月9日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 4 相关行业往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 招股价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 银城生活服务(1922 HK) 物业管理及代理 2019-11-06 2.18 381.9 3% 15.60% 1.75 -19.7% 蓝光嘉宝服务(2606 HK) 物业管理及代理 2019-10-18 37.00 51.9 100% 15.00% 49.30 33.2% 和泓服务(6093 HK) 物业管理及代理 2019-07-12 1.28 4.3 20% 34.38% 1.38 7.8% 滨江服务(3316 HK) 物业管理及代理 2019-03-15 6.96 6.1 100% 5.17% 7.07 1.6% 相关保荐人往绩 广发证券（香港）经纪有限公司 公司 行业 上市日期 (HK$) 招股价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 康利国际控股(6890 HK) 钢铁 2018-11-19 1.02 23 60% 4.90% 1.07 4.9% 第七大道(797 HK) 游戏 2018-07-18 1.50 认购不足 100% -2.00% 2.78 85.3% 华泰金融控股（香港）有限公司 公司 行业 上市日期 (HK$) 招股价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 新力控股集团(2103 HK) 房地产 2019-11-15 3.98 认购不足 100% -0.75% 4.00 0.5% 蓝光嘉宝服务(2606 HK) 物业管理及代理 2019-10-18 37.00 51.9 100% 15.00% 49.30 33.2% 万宝盛华(2180 HK) 其他支援服务 2019-07-10 9.90 3.7 85% -1.01% 9.09 -8.2% 农银国际证券有限公司 公司 行业 上市日期 (HK$) 招股价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 蓝光嘉宝服务(2606 HK) 物业管理及代理 2019-10-18 37.00 51.9 100% 15.00% 49.30 33.2% 苍南仪表(1743 HK) 工业用品 2019-01-04 15.80 2.3 70% -9.75% 16.58 4.9% 中泰新股推荐表现 公司 上市日期 (HK$) 招股价 首日收市表现 首日最高表现 第二日收市累计表现 第三日收市累计表现 中手游(302 HK) 2019-10-31 2.83 2.12% 12.01% 22.97% 50.53% 远大住工(2163 HK) 2019-11-06 9.68 -0.10% 0.41% -2.69% -7.02% 银城生活服务(1922 HK) 2019-11-06 2.18 15.60% 25.69% 9.63% 3.67% Beng Soon Machinery(1987 HK) 2019-11-08 0.5 0.00% 36.00% -6.00% 18.00% 东曜药业(1875 HK) 2019-11-08 6.55 -4.43% -1.83% -5.65% -9.92% 康莱德医械(1501 HK) 2019-11-08 20.8 29.81% 44.23% 34.13% 32.21% 中国抗体(3681 HK) 2019-11-12 7.6 -21.05% -3.95% -39.7% -36.84% Sprocomm Intel(1401 HK) 2019-11-13 0.5 24.00% 52.00% 2.00% -7.00% 中国飞鹤(6186 HK) 2019-11-13 7.5 -0.8% 0.13% -0.27% -0.93% 中国鹏飞集团(3348 HK) 2019-11-15 1.58 -24.68% 1.27% -34.81% -30.38% 华记环球集团(2296 HK) 2019-11-21 0.25 4.00% 36.00% 6.00% 4.00% 华立大学(1756 HK) 2019-11-25 3.26 -17.18% -6.13% -12.88% -7.06% 阿里巴巴(9988 HK) 2019-11-26 176 6.6% 7.67% 9.77% 15.91% 康龙化成(3759 HK) 2019-11-28 39.5 7.0% 11.01% 6.20% 2.41% 来源：彭博 （更新至 2019 年 12月 6 日） 保利物业（6049 HK）| 2019年12月9日 请阅读最后一