中资地产债11月月报：中资房企债券融资低位反弹，投资级美元债发行

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 债券月报 2019年12月08日 房地产 中资房企债券融资低位反弹，投资级美元债发行 中资地产债11月月报 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 陈雨桦 852-25105555 chenyuhua@ehousechina.com 核心观点  克而瑞中国地产债券领先指数震荡上升。截至2019年11月30日，克而瑞中国地产债券领先指数较1个月前、3个月前和5个月前变动幅度分别为0.91%，3.25%和3.16%。该指数11月末达113.6。  11月基础利率下行，期限利差缩小，信用利差略微上行。（1）11月末国开债到期收益率均下行。1Y、5Y和10Y国开债到期收益率分别较10月末分别下行3.9BP、18.3BP和14.7BP至2.7221%、3.4538%和3.5683%。（2）11月国开债期限利差下行。10年期与1年期国开债到期收益率利差较10月末下行10.8BP至84.6BP。（3）11月地产债信用利差略微上行。AA级地产债与AAA级地产债信用利差较10月末上行6.7BP，达211.7BP。  中资房企11月人民币净融资额回正至155.5亿人民币，上月净融资为-262.7亿人民币，一年内偿债高峰在2020年8月和11月；万科香港发行投资级美元债。（1）11月，中资房企净融资额继9、10两月的下跌后回正至155.5亿人民币。（2）11月中资房企美元债和人民币债发行金额分别环比上升54.0%和38.2%，新发债券共计1255.7亿人民币。（3）11月中资房企发行人民币债票息相较上月偏高，集中分布在4%-5%区间；美元债票息多在7%-8%区间。（4）11月中资房企发行人民币永续债33.0亿人民币，美元永续债70.2亿人民币。（5）11月新发人民币债主体评级AA+级以上占比达71.0%，存在13.7亿美元的投资级（惠誉评级BBB+）地产美元债发行。（6）11月中资房企新发79.9亿证监会主ABS。（7）12月中资房企总偿还额为586.3亿，一年内偿债高峰发生在2020年8月和11月，需偿还979.1亿和917.1亿人民币。  11月中资房企人民币债交易金额710.8亿，近七成美元债估值下行。（1）11月中资房企人民币债现券交易金额710.8亿人民币，环比下降9.4%。（2）67.8%的中资地产美元债估值下行，上行幅度居前公司与上月重合较多，分别为阳光100中国、Oceanwide Holdings International Development III Co Ltd（泛海控股）、鑫苑置业有限公司。  11月中资房企无人民币债违约，1家人民币债和2家美元债主体评级调低。（1）申万房地产行业违约率6.6%，位于25个行业中的第7位。（2）11月无中资房企人民债与中资美元债均无违约；曾违约公司5家，分别为银亿股份、中弘控股、颐和地产、国购投资和华业资本。（3）11月，境内重庆爱普地产由AA被调低评级至A；境外，华远地产评级由B+调低至B，景瑞控股被调低评级展望至负面。  风险提示：政策风险，行业融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 债券月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 20 内容目录 数据说明 .......................................................................................................... 4 克而瑞中国地产债券领先指数震荡上升 ............................................................ 4 11月基础利率下行，期限利差缩小，信用利差略微上行 ................................... 5 11月人民币净融资额回正，近期偿债高峰明年8月 ......................................... 7 11月中资房企净融资额回正至155.5亿人民币 ............................................ 7 中资房企11月融资持续回升，当年累计金额同比维持稳定 .......................... 8 11月中资房企发行人民币和美元永续债各33.0亿及70.2亿人民币 ............. 9 新发人民币债主体AA+级以上占比71.0%，万科发行投资级美元债 ........... 10 11月中资房企新发证监会主管79.9亿证监会主管ABS ............................. 11 中资房企12月偿债586.3亿，2020年8月预期需偿979.1亿 .................. 12 当月新发中资地产美元债及人民币债明细 .................................................. 13 11月人民币债交易金额710.8亿，多数美元债估值下行 ................................. 16 11月中资房企人民币债环比下降9.4% ...................................................... 16 11月67.8%的美元地产债估值下行............................................................ 16 11月中资房企无人民币债违约，1家主体评级调低 ........................................ 17 申万房地产行业违约率6.6%，11月无人民币债违约 ................................. 17 11月2只人民币债的单个发行主体调低评级，2家美元债主体调低评级 .... 18 风险提示 ........................................................................................................ 19 图表目录 图1：克而瑞中国地产债券领先指数震荡上升 .................................................. 4 图2：11月国开债到期收益率均下行................................................................ 5 图3：11月国开债10Y-1Y期限利差下行至84.6BP ......................................... 5 图4：11月地产债信用利差为211.7BP，较10月末上行6.7BP ....................... 6 图5：中资房企净融资额回正至155.5亿 ......................................................... 7 图6：公司债与中票净融资额为正，其余为负 .................................................. 7 图7：11月中资房企美元债和人民币债发行金额分别环比上升54.0%和38.2% 8 图8：1-11月人民币地产债累计发行金额同比增速持续下降，美元地产债增速维持高位 .......................................................................................................... 8 图9：11月债券票息分布 ................................................................................. 9 图10：10月债券票息分布 ............................................................................... 9 图11：11月中资房企发行人民币和美元永续债各33.0亿及70.2亿人民币 ...... 9 图12：11月新发地产人民币债主体评级AA+以上占71.0% ........................... 10 图13：11月银行间市场债券发行金额为146.4亿元 ...................................... 10 债券月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 20 图14：11月有13.7亿美元的投资级地产美元债发行 ..................................... 11 图15：11月中资房企新发证监会主管79.9亿ABS ....................................... 11 图16：12月偿债586.3亿 ............................................................................. 12 图17：地产行业债券余额违约率6.6%，位列申万行业分类第7 ..................... 17 表1：克而瑞中国地产债券领先指数11月末相对走势 ...................................... 4 表2：11月新发中资房企美元债列表 ............................................................. 13 表3：11月新发中资房企人民币债列表 .......................................................... 13 表4：中资房企人民币债现券交易金额环比下降9.4% .................................... 16 表5：11月中资房企美元债估值下行前十 ...................................................... 16 表6：11月中资房企美元债估值上行前十 ...................................................... 17 表7：11月中资房企人民币债1家公司被调低主体评级 ................................. 18 表8：11月中资地产美元债2家公司被调低主体评级 .................................... 18 债券月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 20 数据说明 本文在比较中资地产债境内与境外市场时，选用Bloomberg数据，行业为BICS分类下房地产行业