优质土储为业绩增长提供强力支撑

深度报告 买入 优质土储为业绩增长提供强力支撑 时代中国控股（1233.HK） 2019-10-22 星期二 目标价： 18.44港元 现 价： 14.00港元 预计升幅: 31.7% 重要数据 日期 2019.10.21 收盘价（港元） 14.00 总股本（百万股） 1,942 总市值（百万港元） 27,185 净资产（百万元） 16,952 总资产（百万元） 103,513 52周高低（港元） 17.00/6.15 每股净资产（元） 16.63 数据来源：Wind 主要股东 董事会主席：岑钊雄（65.17%） 相关报告 时代中国控股（1233.HK）：公司报告 -20190110 2019房地产行业策略报告-20181217 国元国际研究部 姓名：杨森 SFC：BJO644 电话：0755-21519190 Email:yangsen@gyzq.com.hk 投资要点  合同销售快速增长，盈利能力稳步提升： 公司2019年前9个月合同销售金额为人民币506.6亿元，同比增长19.7%，已完成全年销售目标的67.6%；从单月销售均价情况来看，公司2019年8-9月份单月合同销售均价环比增速回升较为明显，其中，9月份单月环比上升7%至15,543元/平方米，整体呈现回升趋势。  优质土地储备为业绩增长提供强力支撑： 公司土地储备主要位于粤港澳大湾区内的重点城市，截至2019年6月底，公司总土地储备面积同比增长25%至2308万平方米，预计货值超过人民币3700亿元，足够支撑未来3-5年发展；同时，公司未入账城市更新项目建筑面积约2801万平方米，其中，约1247万平方米项目预计在2021年之前完成改造，为公司销售和盈利水平的提升提供强力支撑。  财务成本维持稳定，债务结构持续优化： 公司早期发行债券票息高达12%，近年来随着公司基本面改善，债券成本已经回落至7%左右。公司通过对早期高成本债券进行置换，融资成本逐年降低，2017-2019H1平均融资成本分别为7.6%、7.7%和7.6%，处于2014年以来的低位，改善较为明显。未来随着公司规模扩张，融资成本或有进一步优化的空间。  上调目标价至18.44港元，维持“买入”评级： 公司专注于粤港澳大湾区的发展，合同销售快速增长，土地储备货值稳步提升，其中，大湾区土地储备占比达到93%，货值确定性较高。公司良好的土地储备布局及城市更新项目的稳步推进，为未来销售及利润的增长提供强力支撑。基于公司2018年业绩的强劲表现，经营情况超预期，盈利能力有所增强，上调公司盈利预测，预计公司2019和2020年EPS分别为2.68和3.23元，目标价由11.75元上调至18.44元，维持“买入”评级。 百万人民币 2017A 2018A 2019E 2020E 2021E 营业额 23,110 34,375 42,559 51,109 61,384 同比增长（%） 42.6% 48.7% 23.8% 20.1% 20.1% 毛利率 27.9% 30.9% 28.1% 28.3% 28.3% 净利润 2,667 4,399 5,208 6,273 7,490 同比增长（%） 36.4% 64.9% 18.4% 20.4% 19.4% 净利润率 11.5% 12.8% 12.2% 12.3% 12.2% 每股盈利 1.45 2.40 2.68 3.23 3.86 PE@14.00HKD 8.71 5.28 4.72 3.92 3.28 数据来源：公司资料、国元国际 2 深度报告 目录 1.领先的城市发展服务商 ................................................................... 5 1.1 公司简介：专注房地产开发，深耕粤港澳大湾区 .......................................... 5 1.2 业务概要：物业销售为主，物业管理及租金收入毛利率提升 ................................ 6 2.业绩快速增长，盈利能力稳步提升 ......................................................... 8 2.1 合同销售快速增长，销售面积金额量升价跌 .............................................. 8 2.2 合同销售均价高位回落，单月环比呈回升趋势 ............................................ 9 2.3 确认营业收入及核心净利润维持高速增长 ............................................... 10 2.4 确认销售均价增速回升，销售单价持续上升 ............................................. 11 2.5 毛利率持续改善，核心净利率趋稳，盈利能力稳步提升 ................................... 11 3.优质土地储备为业绩增长提供强力支撑 .................................................... 12 3.1 聚焦一二线，土地储备布局良好 ....................................................... 12 3.2 土地储备保持较快增长，区域深耕初见成效 ............................................. 13 3.3新增土地储备一线、三线城市占比稳步提升 .............................................. 13 3.4 强化大湾区布局，积极拓展其他核心城市 ............................................... 14 3.5 城市更新项目稳步推进，进一步保障销售和利润 ......................................... 15 4.融资能力有所提升，债务结构持续优化 .................................................... 16 4.1 融资渠道多元化，结构分布趋于合理 ................................................... 16 4.2 负债状况明显改善，财务指标有望得到优化： ........................................... 17 5.盈利预测与投资建议 .................................................................... 19 6.风险提示 .............................................................................. 20 3 深度报告 图目录 图1：公司发展历程 ....................................................................... 5 图2：公司股权结构图 ..................................................................... 6 图3：公司目标市场分布.................................................................... 6 图4：公司2014-2018年主营业务收入结构变化 ................................................ 7 图5：公司2016-2018年各业务板块收入增速 .................................................. 7 图6：公司2016-2018年各业务板块毛利 ...................................................... 8 图7：公司2016-2018年各业务板块毛利率 .................................................... 8 图8：公司2015-2019年9月合同销售金额 .................................................... 8 图9：公司2015-2019年9月合同销售面积 .................................................... 8 图10：公司2018年1月-2019年9月单月销售金额 ............................................. 9 图11：公司2015-2019年9月合同销售均价 ................................................... 9 图12：公司2018年1月-2019年9月单月销售均价 ............................................ 10 图13：公司2015-2019年确认营收及核心净利润 .............................................. 10 图14：公司2015H1-2019H1确认营收及核心利润 .............................................. 10 图15：公司2015-2019年确认销售均价 ...................................................... 11 图16：公司2015H1-2019H1上半年确认销售均价 .............................................. 11 图17：公司2015-2019年毛利率及核心净利率 ................................................ 11 图18：公司2015H1-2019H1毛利率及核心净利率 .............................................. 11 图19：公司截至2019年6月总土地储备按城市分布 ........................................... 12 图20：公司截至2019年6月总土地储备按区域分布 ........................................... 12 图21：公司历年土地储备总建筑面积及增速 .................................................. 13 图22：公司历年土地储备成本及布局城市数量 ................................................ 13 图23：2015-2019H1新增土地储备分布（按城市等级） ......................................... 13 图24：公司2015-2019年6月新增土地储备分布（占比:按城市） ............................... 14 图25：公司2019年新增大湾区项目占比 ..................................................... 14