高额预收支撑未来业绩，优质土储保障稳健扩张2019/01/02请务必阅读末页的重要说明 第1页证券研究报告公司研究房地产开发2019/01/02深度报告买入当前价位：11.71元目标价位：17.32元保利地产(600048.SH)◆主要结论：1、2017年全国住宅地产销售增长迅速，全年销售额11.04万亿元，销售面积14.47亿㎡，增加值占GDP比重6.87%。住宅地产行业市场规模巨大、产业链长，影响上下游多个行业，对宏观经济影响显著。目前市场集中度较低，前十大房企销售额占比28.35%，房地产销售额中住宅类物业占比84%左右。2、近年住宅销售对居民消费形成一定透支，短期有降温趋势。中长期（2018-2030年）仍有约13.2亿㎡的年均新建住宅需求。远期（2030年后）由于需求减弱，供给渠道增加，住宅地产市场拐点将出现。在中长期的行业发展中，仍可维持较高规模的住宅需求，存在结构性机会。3、保利地产是国务院国资委实际控制的大型央企，销售规模排名全行业第五，A股地产行业中排名第二，在融资方面优势十分明显，预收账款能够支撑2017年营业收入规模2.17年，预收账款保障有力，土地储备充足优质，储备建筑面积1.65亿㎡，目前储备货值64.2%集中于一二线城市，92.59%集中于十四个国家级城市群，布局区域潜力巨大。4、绝对估值方面，公司RNAV估值结果为2415.95亿元，每股RNAV估值20.32元，RNAV修正的合理股价15.28元，当前股价存在低估。相对估值方面，预计公司2018--2020年营业收入分别为1901.98亿元、2662.77亿元、3674.63亿元，同比增长30%、40%、38%。归母净利润为204.56亿元、288.07亿元、370.42亿元，同比增长30.99%、40.76%、28.59%。对应EPS分别为1.72元、2.42元、3.11元，给予公司2018年8倍PE，对应股价19.36元。结合RNAV估值和PE估值，最终给予公司2018年预估股价为17.32亿元，对应市值2059.69亿元，给予“买入”评级。◆风险提示：政策变化的不确定性较高；房产税存征收预期；高土地储备形成回款压力。证券分析师：者倩0871-63577102zheqian@hongtastock.comS1200514080001研究助理：念凌云nianly@hongtastock.comS1200118090001市场表现：（前复权01/02）重要数据：（最新数据）总股本（亿股）118.92流通股（亿股）117.70每股净资产9.06资产负债率79.87%市盈率(TTM)8.8市净率1.39营业收入(亿元)949.52EPS（元）0.81十大流通股东持股比例（%）57.79%独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自正规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。业绩预测和估值指标指标201620172018E2019E2020E营业收入（百万元）154752.14146306.24190198.11266277.35367462.74增长率（%）25.38%-5.46%30.00%40.00%38.00%净利润（百万元）12421.5515624.1420465.7528806.7437042.29增长率（%）0.60%25.78%30.99%40.76%28.59%EPS（元）1.041.311.722.423.11ROE（%）13.92%14.60%16.71%19.96%21.48%P/E12.259.747.445.284.11PB1.711.421.241.050.88EV/EBITDA10.411.969.687.76.68 高额预收支撑未来业绩，优质土储保障稳健扩张2019/01/02请务必阅读末页的重要说明 第2页目录一、住宅地产行业发展迅速，在国民经济中具有重要地位...........................................................................7（一）行业发展现状.........................................................................................................................................7（二）行业特征及竞争格局...........................................................................................................................16二、人口红利尚存余温，远期拐点逐渐清晰.................................................................................................22（一）短期供需双降，高增长告一段落（2018--2020）...........................................................................22（二）城镇化持续推进，中长期行业空间稳定（2018--2030）...............................................................30（三）人口红利逐步衰减，远期拐点逐渐清晰（2030--未来）...............................................................32（四）行业内存结构性机会，国有大型房企竞争力凸显...........................................................................35三、盈利运营双提升，行业龙头地位显著.....................................................................................................39（一）公司简介...............................................................................................................................................39（二）杠杆控制稳健，运营能力提升显著...................................................................................................44（三）军旅文化基因，费用控制有力，项目溢价能力较强.......................................................................46四、公司布局区域优势明显，具有较强业绩改善预期.................................................................................51（一）央企背景，综合融资能力极强...........................................................................................................51（二）整合保利置业和中航地产资产包，打开布局禁区...........................................................................52（三）高额优质预收账款，增强未来业绩平滑能力...................................................................................53（四）密集布局一二线城市，土地储备超九成位于国家级城市群...........................................................53（五）向上下游扩张，布局综合服务及不动产金融...................................................................................54五、业绩预测与投资建议.................................................................................................................................56（一）业绩预测...............................................................................................................................................56（二）投资建议...............................................................................................................................................59六、风险提示.....................................................................................................................................................59（一）政策变化高峰期，需警惕政策风险...................................................................................................59（二）房产税存征收预期，对新建住宅市场构成冲击...............................................................................59（三）土地储备过高，行业冬季对销售回款形成挑战...............................................................................59 高额预收支撑未来业绩，优质土储保障稳健扩张2019/01/02请务必阅读末页的重要说明 第3页图目录图1：中国房地产发展历程......................................................................................................................8图2：房地产调控历程..............................................................................................................................9图3：预售制度发展历史...................................................................................