每周报告：香港写字楼租金增长呆滞,下跌风险上升

2013年7月22日 星期一 1 / 9 每周报告 请参阅本报告最后一页的免责声明及重要信息披露(如适用) 财通国际证券有限公司 www.ctsec.com.hk 香港写字楼租金增长呆滞 下跌风险上升 写字楼租金主要受供求关系影响，综合我们的观察，供应量主要成份是新建写字楼面积及现存的写字楼面积，需求就由多个不同的因素影响，对于写字楼来说，本港公司的业务收入及盈利是影响需求的因素。不同行业的公司都需要办公室，如果业务收入扩大便需要聘请更多人手去处理，增加办公室的面积，从而增加办公室的需求。 我们从以下各种数据去预测未来租金走势，包括本港GDP、香港转口货值、写字楼总存量变化。 图1：GDP与写字楼租金指数变动率 写字楼租金指数同比变动率(%)(红线左轴) GDP同比变动率(%)(蓝线右轴) 资料来源：香港政府统计署,差饷物业估价署 从图1中可见，GDP是领先于租金走势的指标，大约有半年至一年时间左右。例如1994年第一季GDP增长开始回落，租金指数到第三季才开始回跌，相距6个月。1995年第三季GDP增长见底，租金指数于1996年第一季才见底，相距6个月。1998年第三季GDP见底，1999年第二季GDP才见底，相距9个月。2000年第一季GDP增长见顶，租金指数到2001年第一季才见顶，相距一年。 GDP于2012年第一季见底，随后一年GDP回复上升，以现时数据预期租金指数于2013年第一季5%左右已见底，于2013年会向上平稳发展，2014年租金指数要视乎今年GDP走势发展，暂时仍处于轻微增长阶段。 行業研究 2013年7月22日 星期一 2 / 9 每周报告 请参阅本报告最后一页的免责声明及重要信息披露(如适用) 财通国际证券有限公司 www.ctsec.com.hk 图2：香港转口货值与写字楼租金走势变动率 资料来源：香港政府统计署,差饷物业估价署 转口贸易总值是一个很值得参考的指标，因为本港GDP有很大部份是来自转口贸易，而美国更是主要香港贸易对象，美国PMI指数也是其中一个领先指标。从图2中可见，转口货值变动是领先于写字楼租金指数变动。1999年头，转口货值回升，带动半年后租金指数回升，2000年尾货值增长开始减速，2001年头租金指数才开始减速调头回落。2002至2003年转口货值重回增长，但租金指数仍然收缩，主要由于2002-2003年写字楼落成量增加，加上沙士病毒影响香港，令租金仍然收缩，但当2004年开始，沙士疫情减退后，租金重回增长。到2008年尾转口货值因金融海啸影响收缩，租金指数亦跟随下跌。当下半年美国量化宽松措施出现及内地四万亿振兴经济计划出现后转口货值回升令租金又再回升。转口货值指数约领先租金指数半年。 最近数年出口货值有增长放缓趋势，相信租金亦会有同样趋势出现，而由于未来落成量没有急升的预期下，写字楼租金相信仍会保持平稳。 行業研究 2013年7月22日 星期一 3 / 9 每周报告 请参阅本报告最后一页的免责声明及重要信息披露(如适用) 财通国际证券有限公司 www.ctsec.com.hk 图3：写字楼总存量变动率与租金指数变动率 写字楼租金指数同比变动率(%)(黑线左轴) 写字楼总存量同比变动率(%)(绿线右轴) GDP增长减存量增长差距(%)(红棒右轴) 资料来源：香港政府统计署,差饷物业估价署 香港写字楼总存量是代表写字楼的供应总量，但巧合地香港经济转差那数年，例如97-98、2003、2008，甲级写字楼落成量都是落成量的高峰(绿线)。1998年写字总存量增长加快至9%，刚巧碰上金融风暴，1999年写字楼租金指数急跌25%，随后由2000年开始写字楼总存量只增长2-3%，2002-2003租金指数因GDP收缩及沙士疫情下跌，总存量刚巧又增长回升。2005年接近无新增供应情况下，租金指数增幅达至高位接近25%，所以我们相信，落成量对租金有某程度上的影响，当供应增加，便会令租金增加压力。而未来2年港岛甲级写字楼落成量极少，而全港亦只有158,000平方米左右，令总存量增长约1.0%，所以落成量对租金压力不大。而且未来2年新增供应只集中在观塘区，对港岛影响更少。 将GDP增长减去供应增长，得出写字楼需求的缺口，便能较佳地反映写字楼实际需求数字，因为从2000年开始写字楼新量供应量一直低于3%，而GDP平均增长则高于3%，需求一直略大于供应，因此写字楼租金增长一直较GDP增长快(除了2002-2004,及2008-2009受其他因素冲击)，社会焦点将土地集中建住宅以改善居住问题，写字楼供应难以大增，预计未来数年新供应仍难大增。 行業研究 2013年7月22日 星期一 4 / 9 每周报告 请参阅本报告最后一页的免责声明及重要信息披露(如适用) 财通国际证券有限公司 www.ctsec.com.hk 综合以上数据，在供应量持续低增长下，需求将会是影响租金主要因素，我们预期2013下半年，写字楼租金