香港物业：尖沙咀写字楼租金追涨

2010年7月1日 亚洲日报 中环：低谷@ 09年第三季度 TST：波谷@ 1Q10香港房地产业维持市场重量仲量联行2Q10数据：尖沙咀写字楼租金追赶梁启超，CFA /研究分析师/ 852 2101 6621 / cusson.leung@credit-suisse.com Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com●Jones Lane LaSalle（JLL）于7月1日发布了办公室零售物业的2010年第二季度数据。写字楼租金继续处于上升趋势，有效租金环比增长4.5-9.3％。●尽管中央租金已经上涨了四分之三，但尖沙咀租金已首次从谷底反弹，环比上升7％。●除码头区外，大多数房东的年初至今库存表现强劲，反映了办公室租金的增长。●九龙仓现价较每股资产净值59.7港元折让35％，或较前中国资产净值折让21％。我们认为，其近期的股价表现因其在中国的房地产风险过高而受到损害，该资产仅占净资产值的16％。●尖沙咀的办公室租金和零售额的进一步走强将凸显出九龙仓对香港投资物业的质量风险（占其资产净值的77％），我们相信这将开始反映其价格。我们维持九龙仓的优于大市评级，目标价为50.75港币。图1：2010年第二季度的有效租金（港币/平方英尺/月）中央809.3-31湾仔389.1-29尖沙咀327.0-27东岛274.5-20东九龙185.5-29资料来源：瑞士信贷估计，仲量联行尖沙咀和港岛东区的租金也开始上涨仲量联行2Q10数据报告所有地区的办公室租金均比上一季度增长强劲。中环的租金环比增长9.3％。引起我们注意的一个地区是尖沙咀（TST），市场收益率也见底2010年第二季度，所有地区的市场收益均触底。正如我们在6月14日发布的报告中所提到的，这可能意味着从2H10开始扩大投资物业的资本化率。图3：2010年第一季度写字楼市场收益率触底已经8%7%6%5%4%3%2010年第一季度收益率触底2%97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09资料来源：瑞士信贷估计，Jones Lane LaSalle码头–尖沙咀的优质房东自2010年以来，以香港置地为首的房东跑赢大市。另一方面，码头是房东中唯一表现不佳的。九龙仓资产净值的77％是香港的投资物业（尖沙咀为46％；时代广场为31％）。九龙仓在中国以外的资产净值仍为每股48.8港元。因此，在我们看来，受中国房地产市场的拖累，其近期股价表现是不合理的。在这一轮办公室租金上升中落后。我们认为当地的零售和办公室租金将进一步增长。2010年第1季度，2010年第2季度的租金环比增长7％。过去，它在租金回收方面一直落后于其他地区。将突出显示九龙仓集团在香港投资物业的质量风险，并将开始反思其价格。我们保持我们的受九龙东区的打压，九龙仓的要价较低，而优于大市的优于大市评级，目标价为50.75港币。办公室。图2：要注意的TST：租金已经开始上涨，股票市场140 120 图4：尽管业主在1H10表现出色，但Wh是唯一表现不佳的房东年初至今的相对表现vs恒生指数80604020--20% -5%0%5% 资料来源：瑞士信贷银行仲量联行估计 资料来源：彭博社，瑞士信贷（Credit Suisse）估计披露附录包含分析规范和非美国分析的状态ü小号.SŤ.小号d.附件：信用Suisse并寻求与研究报告中涵盖的公司开展业务。因此，投资者应谨慎行事，可能会有利益冲突，从而影响本报告的客观性。投资者应仅将本报告视为作出投资决定的先导蛋白。有效租金％chg（环比％chg（自2008年峰值） 中部-市场收益湾仔-市场收益TST-市场收益 信和置业新地长江实业凯里·道具·亨德森土地Hy San Hong Kong Land大鹰恒隆地产瑞士码头3月049月0405年3月2009年9月2006年3月2006年9月2007年3月2007年9月08年3月08年9月09年3月09年9月10月3日 2010年7月1日 亚洲日报-页2 之5-收盘价目标价发起/假设评分提及的公司（价格截至2010年6月30日）恒基地产（0012.HK，HK $ 46.00，中性（V），目标价HK $ 52.60）新鸿基地产（0016.HK，HK $ 107.40，优于大市[V]，目标价HK $ 116.89）长江实业（0001.HK，HK $ 90.40，优于大市[V]，目标价HK $ 104.09）信和置业（0083.HK，HK $ 14.04 ，优于大盘[V]，目标价HK $ 16.99）嘉里建设（0683.HK，HK $ 34.05，中立[V]，目标价HK $ 34.34）大鹰集团（0041.HK，HK $ 19.96，优于大市[V]，目标价HK $ 27.25）恒隆地产（0101.HK，HK $ 30.15，中立[V]，目标价HK $ 29.84）香港置地（HKLD.SI，$ 4.98，优于大市，目标价$ 5.81）希慎兴业有限公司（0014.HK，HK $ 22.20，中性，目标价HK $ 21.70）太古A（0019.HK，HK $ 89.00，优于大市，目标价$ 106.93）九龙仓控股（0004.HK，HK $ 38.15，优于大市[V]，目标价HK $ 50.75）披露附录重要的全球披露梁锦松（Cusson Leung），首席财务官（CFA）和乔伊斯·乔克（Joyce Kwock）均就其所分析的金融公司或证券作出以下证明：（1）本报告中表达的观点准确地反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，以及（2n）o他或她的补偿的一部分与本陈述中表达的具体建议或观点直接或间接相关。 [R有关完整的公司名称，请参见“公司提及”部分。0004.HK的3年价格，目标价和评级变动历史记录图0004.HK收市 日期目标港币O =优于大市； N =中性； U = Unperperfor; R =受限的； NR =未评分； NC =不承保 2010年6月15日38.9 50.749负责编写此研究报告的分析师根据各种因素增加了报酬，其中包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报率有望比相关基准*高出至少10-15％（或更多，取决于感知的风险）。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*（±10-15％的范围）一致。落后大市（U）:在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将落后于相关基准* 10-15％或更多。*按地区划分的相关基准：截至2ŤH2009年5月，澳大利亚，新西兰，美国和Canaadni的评级基于（1）股票的绝对总回报潜力与其当前股价之间的关系；（2）股票总回报潜力与nian分析师的研究范围**之间的相对吸引力，其中大盘股最具吸引力，电子股的吸引力较小，而大盘股的吸引力最小。根据mkaert的条件和行业因素，某些美国和加拿大的评级可能无法超过上述绝对绝对总回报率范围。适用于拉丁美洲，日本和非日本As评级是基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；对于欧洲股票，评级基于相对于分析师的研究范围**的股票总收益率**。就澳大利亚和新西兰而言，股票价格的22％和12％的门槛值分别取代了分析师对股票表现的定义为“跑赢大盘”和“跑输大盘”的10-15％，这取决于分析师的预期风险。 22％和12％的门槛分别取代中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％的水平，这取决于分析师的感知风险。**分析师的覆盖范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。限制（R）：在某些情况下，瑞士信贷政策和/或应用升在某些其他情况下，瑞士信贷从事投资银行交易的过程中，一些条款和规定排除了某些类型的沟通，包括投资建议。4441413643 4231 332826211611282708年7月7日价钱（港元）价钱（港元）拉提引发/假设5146524752505048505351512007年7月23日33.5412007年10月2日39.0546.808年1月9日45.351.808年3月27日36.9549.908年6月4日38.452.408年7月7日32.643.7X08年8月28日28.542.72008年9月29日21.641.7808年11月10日17.2628.0609年1月13日19.227.609年3月26日20.427.209年6月22日28.532.62809年8月6日35.947.86409年8月27日35.950.18509年11月20日40.4550.2152010年3月24日43.9550.6062010年5月6日41.352.7 2010年7月1日 亚洲日报-页3 之5-波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的Coverage Universe权重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师Coverage Universe *的预期表现与相关的广泛市场基准**：超重：业界预计在未来12个月内将超越传统零售市场基准。市场权重：业界预计在未来12个月内将与相关的广泛市场基准保持一致。体重不足：业界预计在未来12个月内将落后于relevanbtroad市场基准。*分析师的业务范围包括该分析师在相关行业内覆盖的所有公司。**广泛的市场基准是基于接下来12个月内当地市场指数（例如美国的S＆P 500）的预期回报。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布跑赢/买入*46% （62％的银行客户）中立/持有*40% （59％的银行客户）跑输/卖出*12% （54％的银行客户）受限制的2%*就纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求而言，我们的优于大市，中性证券，daenrdperform的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义是不一样的，因为我们的股票评级是根据亲戚确定的（请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持股量和其他个人因素。瑞士信贷的政策是，根据主题公司，部门或市场的发展情况（可能对本文所述的搜索观点或观点产生重大影响），根据需要更新研究报告。瑞士信贷的政策只是发表投资研究报告Ť他的公正，独立，清晰，公平且不会误导他人。或更多细节，请参阅信用 瑞士政策对于 管理矛盾冲突的利益 在 连接与投资 研究：http：//www.csfb.com/research-and-analytics/disclaimer/managing_conflicts_disclaimer.html瑞士信贷不提供任何税务建议。为了避免罚款，任何纳税人均不得使用或书面使用任何继承美国联邦税的声明。有关完整的公司名称，请参见“公司提及”部分。目标价：（0004.HK）（12个月）方法：九龙仓的目标价为50.7港元，是基于其目前的10E净资产值（NAV）折让1％5得出的。75.9我们认为折让16％符合其当前阶段商业周期，就零售和办公室租金而言都已被削弱。风险：九龙仓控股有限公司的目标价52.7港币面临的主要风险是本地消费大幅放缓，以及中国贸易增长显着下降。香港办公空间的潜在供过于求也是一个主要风险。请参阅公司的披露网站，网址为www.credit-ssusi e.com/researchdisclosures。通常在目标价格方法和风险部分中使用的缩写定义。有关完整的公司名称，请参见“公司提及”部分。瑞士信贷预计在未来3个月内从目标公司（0004.HKw）收到或打算寻求与投资银行相关的补偿。重要的区域披露新加坡接收者应联系新加坡金融顾问[R本研究报告引起的任何问题。撰写本报告的分析师在过去12个月内已对标的公司（0004.HK）的实质业务进行了革新。以下摘要说明了对某些加拿大证券的限制：NVS-非表决权股票； RVS-限制性投票股份； SV