香港物业：黄竹坑新兴商务区

第 1 页中国/香港月度图册香港物业（问题编号。40)请参阅本报告末尾的重要披露星展集团研究。公平2013 年 5 月 30 日恒指：22,555分析师Jeff YAU CFA· (852) 2820 4912·Allen CHAN allen_chan@hk.dbsvickers.com南港岛线（东段）资料来源：公司黄竹坑港铁站资料来源：星展唯高达在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡证券和期货法第 289 章定义的机构投资者、专家投资者或认可投资者。“从 DBS Vickers Research (Singapore) Pte Ltd (“DBSVR”) 收到的这份报告的收件人，请就由本报告引起的或与本报告有关的任何事项致电 65 6535 9688 联系 DBSVR。”黄竹坑 – 新兴商业区环球贸易广场地契出售广受好评。恒基地产于黄竹坑推出环球贸易广场，与协盛行（未上市）的 50/50 合资企业于 4 月 13 日以分契式产权出售。此次出售广受欢迎，约 80% 的空间以平均售价出售每平方英尺 9,400 港元。环球贸易广场为甲级写字楼，总建筑面积214,467平方尺，预计于1H14竣工。更好的交通连接就在眼前。近年来，由于对未来交通连通性显着改善的预期，该地区的写字楼物业越来越受投资者/最终用户的欢迎。港铁正在兴建全长 7 公里的南港岛线（东），将把火车服务从金钟延伸至港岛南区。这条新线于2015年开通后，黄竹坑至金钟的行车时间将由目前的15-20分钟缩短至约6分钟。这将使黄竹坑成为办公地点更具吸引力的选择。写字楼价格飙升。在此背景下，黄竹坑写字楼物业的资本价值在过去两年迅速升值。 2011 年初，会德丰以每平方英尺港币 6,000-6,500 元的价格出售 One Island South 的办公楼层，尽管它位于未来的黄竹坑地铁站附近。会德丰公司还保留了一岛南的零售平台（建筑面积：90,500 平方英尺）作为长期投资。租户主要是餐饮经营者、时装店和家具贸易商。新的业务领域正在酝酿中长江实业与新地正在黄竹坑开发两座商业大厦，预计于 2015 年竣工，总建筑面积约为 444,000 平方尺。 此外，原香港仔消防局用地 (AIL 462)，专作商业用途，最早将于3月14日公开招标。完成后，它将提供约 226,000 平方英尺的总建筑面积。这些发展应该有助于将该地区转变为新兴的商业领域。该地区的更多酒店开发项目。考虑到靠近旅游景点海洋公园和不断改进的基础设施，黄竹坑看到更多的酒店涌现。华懋之岛南酒店（432间客房）于2010年开始服务，目前正在将两个工业用地改造成酒店。这也应该有助于补充黄竹坑作为一个商业领域的长期增长。 中国/香港月度图 预订香港物业商业供应不项目/地址/ L o t no Dev私奔者总 G F一种ED O C (sf)1一岛南会德丰公司812,80020112环球贸易广场恒基地产/协盛洪214,46720143香业路41号孔323,9832015450 黄竹杭路新地120,0002015534 黄竹杭路私人开发私奔者166,000201561 叶楼街道私人开发私奔者139,000不适用7黄竹坑8-10号路*太古地产/中国汽车公交车 382,500不适用8AIL 462（将是投标) n.a.226,044不适用938 黄竹杭路私人开发私奔者163,500不适用* 目前指定为工业用途资料来源：公司、当地媒体、星展唯高达黄竹坑精选商业及酒店物业资料来源：星展唯高达第2页 中国/香港月度图册香港物业第 11 页3环球贸易广场 – 恒基地产 环球贸易广场 – 恒基地产一岛南 – 会德丰香业道 41 号 – 长江 黄竹坑道 50 号 – 新地 黄竹坑道 50 号 – 新地8-10 Wong Chuk Hang Rd –Swire/CMB AIL 462 L’Hotel Island South – Chinachem 中国/香港月度图册香港物业第 10 页4目录历史收益率带 - REITs 27 中国/香港月度图册香港物业第 11 页5REITs股价指数恒指股价表现地产发展商指数 vs 恒指地产发展商指数 vs 恒指（6 个月）重新定位（00 年 1 月 1 日 = 100）300250200150100500重新定位（12 年 11 月 28 日 = 100）12011511010510095物业投资者 vs 恒指 物业投资者指数 vs 恒指（6 个月）重新定位（1 J 和 00 = 100）6005004003002001000重新定位（12 年 11 月 28 日 = 100）14013012011010090REIT vs HSI REIT 指数 vs HSI（6 个月）重新定位（1 J 和 07 = 100）280260240220200180160140120100806040资料来源：汤森路透；星展唯高达估值 – 房地产开发商重新定位（12 年 11 月 28 日 = 100）1201151101051009590香港地产发展商股价指数恒指香港地产发展商股价指数恒指香港物业投资者股价指数恒指香港物业投资者股价指数恒指REITs股价指数恒指1月1日07 年 1 月1月1日07 年 7 月1月2日1月2日08 年 1 月1月3日1月3日08 年 7 月09 年 1 月04 年 1 月04 年 1 月05 年 1 月05 年 1 月09 年 7 月06 年 1 月06 年 1 月1 月 10 日07 年 1 月07 年 1 月7 月 10 日1 月 11 日 7 月 11 日08 年 1 月08 年 1 月09 年 1 月09 年 1 月1 月 10 日1 月 10 日1 月 12 日 7 月 12 日1 月 11 日1 月 11 日1 月 12 日1 月 13 日1 月 12 日1 月 13 日1 月 13 日11 月 12 日11 月 12 日11 月 12 日12 月 12 日12 月 12 日12 月 12 日1 月 13 日1 月 13 日1 月 13 日2 月 13 日2 月 13 日2 月 13 日3 月 13 日3 月 13 日3 月 13 日4月13日4月13日4月13日5 月 13 日5 月 13 日5 月 13 日 中国/香港月度图册香港物业第 10 页6光盘。至吨最后的1 2 - 米聚乙烯聚乙烯十二月 - 1 3十二月 - 1 3屈服屈服公司代码风云帽价格目标RECOMF Y 13财年 14净值净空值F Y1 3F Y1 4港币 bn 香港$ 港元 x x港币%%%长江1港币十二月258111.50148.30买9.48.8180.7(38)3.03.3恒隆道具^101香港十二月12828.5532.40买22.219.438.1(25)2.62.6恒基地产 ^12香港十二月13656.1560.55买17.417.493.2(40)2.12.1嘉华国际173 香港十二月114.065.33买6.66.111.8(66)3.73.7嘉里地产^683香港十二月4732.8547.25买10.49.978.7(58)2.92.9港铁公司 ^66香港十二月18231.4532.80抓住23.217.938.4(18)2.52.5新世界开发17 香港君8112.8613.84抓住11.110.325.2(49)3.33.3信和置业 ^83香港君7111.9816.52买11.011.022.0(46)4.24.2新地 ^16 香港君281105.80141.50买16.512.6188.7(44)3.23.2大祥88香港三月46.396.93买7.88.017.3(63)4.74.7永泰地产369香港十二月75.167.00买13.87.614.0(63)2.62.6^ 基本利润资料来源：汤森路透、星展唯高达估值——房地产投资者光盘。至吨最后的12-米聚乙烯聚乙烯12 月 - 13 日12 月 - 13 日屈服屈服公司代码叶帽价格目标推荐F Y13F Y14净值净值F Y13F Y14十亿港元港币港币XX港币%%%巨鹰^41 香港十二月2031.3540.50买11.511.465.5(52)2.12.1香港置地^@香港专业人士十二月177.088.12买19.620.09.6(26)2.42.4希圣德 ^14 香港十二月3835.3040.10抓住20.319.257.3(38)3.03.2太古地产^1972 香港十二月14925.5030.00买24.523.635.3(28)2.12.1码头^4 香港十二月21269.9072.70买18.016.185.5(18)2.52.7@以美元计价^ 基本利润资料来源：汤森路透、星展唯高达估值 – REITsMktLAST 1 2 - 米田 是田 收益率e/齿轮房地产投资信托代码 风云乙 帽 价格对象R e om F Y 12A F Y 13 F F Y1 4楼 BV比率@以人民币计价^ 基于共识的 DPU资料来源：汤森路透，*星展唯高达港币米港币港币%%%（ X ）%冠军房地产投资信托*2778 HK十二月22,2913.924.26买5.35.04.70.5020.4财运房地产投资信托*778 香港十二月13,1267.718.38买4.24.64.90.8723.1越秀房地产投资信托基金^ 405港币十二月12,9094.69不适用NR6.06.16.40.8434.0惠贤房地产投资信托@^87001 HK十二月21,7614.25不适用NR5.66.06.50.775.0关联房地产投资信托*823香港三月94,72641.4047.00买3.13.53.81.3414.9繁荣房地产投资信托*808香港十二月3,9682.862.96买4.75.15.30.6722.4富豪房地产投资信托基金^1881 香港十二月8,3722.57不适用NR5.46.77.30.5322.8阳光房地产投资信托*435港币君5,8373.613.89买4.74.75.00.5926.9 中国/香港月度图册香港物业第 11 页7行业平均 - REITs 恒生指数5.05.90.820.713.53.8交易区间比较——房地产开发商和投资者- 最近 3 个月--- 最近 3 个月--- 最近 3 个月 - -- 最近 2 个月 - - - 最近 1 个月 -最后价格市盈率高价格低市盈率价格折扣到 NA V 在高价格折扣到低NA V价格高价低价高价低价高价低价港币x x % %HK$ HK$ HK$ HK$ HK$房地产开发商张孔1港币111.5010.29.4-26%-32%120.60110.70118.80111.50118.80111.50恒隆道具101香港28.5524.022.0-14%-22%30.9028.3030.9028.5530.9028.55亨德森土地12香港56.1517.915.0-37%-47%57.6048.5057.6052.5057.6055.65嘉华国际 173香港4.067.26.3-55%-61%4.453.874.443.874.444.06凯瑞特性683香港32.8512.610.4-45%-55%39.9032.8536.0032.8536.0032.85港铁公司66香港31.4524.122.2-9%-17%32.7530.0532.5030.0532.5031.15新世界开发17 香港12.8612.410.9-37%-44%14.2812.6014.1812.6014.1812.86信和土地83香港11.9813.011.0-31%-42%14.2011.9813.4011.9812.9811.98新地16 香港105.8018.716.2-31%-40%120.00103.40114.00103.40112.60105.80泰张88 香港6.398.07.4-62%