后浪的力量——细数上海四大新兴商务区，谁才是未来CBD的领航者？

上海写字楼三季度数据出炉，租赁市场净吸纳量创历史新高，租赁需求增长带动空置率环比下降至两年内最低，租金小幅抬升。第一太平戴维斯发布的报告显示，全市写字楼空置率下降至13.1%。滨江板块在政策助力下整体表现持续凸显，前滩、北外滩、黄浦滨江等板块去化加快，前滩更是以5.1%的空置率成为浦东写字楼空置率最低片区。- 1 -上海各子市场甲级写字楼租金指数(Q4/2016-Q3/2021)*数据来源：第一太平戴维斯190180170160150140130120110Q2/1999=100Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201620172018201920202021全市中央商务区次级商务区非核心商务区上海各子市场甲级写字楼空置率(Q4/2016-Q3/2021)*数据来源：第一太平戴维斯40%35%30%25%20%15%10%5%0%Q2/1999=100Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201620172018201920202021全市中央商务区次级商务区非核心商务区 2012年，在黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北的2.83平方公里的区域，被命名为 “前滩”。前滩位于黄浦江南延伸段，北面为世博后滩拓展区和耀华地块、西临黄浦江且与徐汇滨江隔江相- 2 -过去几年，上海多个新兴商务区迅速崛起，写字楼扎堆入市，供应量屡创新高。2020年初的新冠疫情使得写字楼租赁市场遭受重创。得益于成功的防疫以及上海国际大都市的引领地位，写字楼需求量疫后修复迅速，新兴商务区在这一过程中发挥了其新、廉、美的优势，逐步摆脱市场质疑，以优异的成绩为自己正名。在上海诸多新商务区中，最受重视和追捧的要数前滩、北外滩、大虹桥、徐汇滨江四个区域，让我们来细数这四大新兴CBD的发展历程和现状，看一下谁最有潜力黄浦江见证了上海一百多年的开放历史，黄浦江两岸则承载了上海产业的发展变迁。经过改革开放四十多年的发展，上海已形成北起东外滩和北滨江、南至徐汇滨江和前滩的沿江发展轴线。在外滩和陆家嘴的带领下，沿江区域逐步被规划建设成各具特色和定位的商务区，以新的面貌见证上海向国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心目标的飞速发展。本文要介绍的四个新兴板块中有三个都位于此黄金宝地。东外滩&大连路北滨江北外滩徐汇滨江前滩南外滩外滩陆家嘴黄金三角成熟商务区新兴商务区世博&耀华脱颖而出成长为上海新兴商务区的领航者？ 黄浦江沿岸主要商务区位置 前 滩望，距上海市中心的人民广场仅15分钟车程，是上海在中环线以内少数可开发的地块之一。同时， 在黄浦江的三处适合集聚发展的凸岸中，陆家嘴已建成，世博文化公园已规划为绿地，建设中的“前滩”无疑自带光环。 - 3 -2012年，在黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北的2.83平方公里的区域，被命名为 “前滩”。前滩位于黄浦江南延伸段，北面为世博后滩拓展区和耀华地块、西临黄浦江且与徐汇滨江隔江相“十三五”期间前滩进入全面建设的高潮期，目前的前滩已然呈现崭新的面貌。“十四五”规划中，浦东将高标准推进前滩中央活动区建设，加速推动区域核心功能集聚，预计将拥有总计147万平方米的高品质绿色商务楼宇。值得一提的是前滩土地100%全部由陆家嘴集团进行一级开发，携手美国铁狮门、香港太古集团、香港怡和集团，百亿投资前滩，是上海开埠150多年来的罕见盛况，体现了前滩无可争议的高规格开发水准。前滩的规划始于2012年，这一地块被定位为一个3.0版本的城市模板，浦东新区确定将其打造成上海新的世界级中央商务区，规划容纳人口2.5万人，总建筑面积350.7万平方米。功能定位上，前滩将是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，与陆家嘴将形成一种互补的金融生态。规划虽然目标是成为“第二个陆家嘴”，但前滩商务区显然正从入驻企业行业结构、办公与生活服务配套配比等方面，与陆家嘴CBD打出差异化。前滩“金融民工”占比较低，医药、制造贸易和专业服务等行业的工作者才是“主力大军”。以前滩时代广场为例，全部十家租户里，有五家为医药行业相关企业，如拜耳中国、西门子医疗等。产业——高端医药、高端制造、高端服务望，距上海市中心的人民广场仅15分钟车程，是上海在中环线以内少数可开发的地块之一。同时， 在黄浦江的三处适合集聚发展的凸岸中，陆家嘴已建成，世博文化公园已规划为绿地，建设中的“前滩”无疑自带光环。*图片来源：浦东新区规土局 - 4 -前滩的国际范突出，体现在吸引外资企业数量和吸纳的国际组织的成果上。前滩世贸中心一至三期的外企比例高达50%，多家国际经济组织如法国国际商会上海代表处 (ICC)、世界核电运营者协会 (英国) 上海代表处 (WANO) 等。7月28日，前滩国际经济组织集聚区正式揭牌，该空间按照国际经济组织办公的需求“量身定制”。进一步支持各类国际经济组织在前滩集聚的“世博八条”也正式对外发布，包括：打造高品质的“类海外”营商环境、按浦东新区总部经济政策给予扶持、办公空间租金减免等等。可以预见，未来还会有更多国际经济组织将前滩作为落户选择。前滩位置优越，交通发达，路途畅通时到市中心和到陆家嘴车程仅需10-15分钟。轨道交通方面，目前共有6号线、8号线、11号线三条地铁线交集，未来还将增加一条南北走向的19号线，不论是徐家汇还是嘉定、宝山都能地铁直达。2016年底规划批复、2019年底开工的龙水南路越江隧道，为未来徐汇与浦东之间新添了一条捷径，驱车约10分钟可从前滩直达南站。从前滩走卢浦大桥，上南北高架到人民广场仅15分钟，上中环到虹桥和浦东两大机场路途通畅的情况下约半小时。交通*图片来源：上海市规土局*图片来源：上海市规土局 商 业晶耀前滩、太古里、香格里拉大酒店（确认落户）、华尔道夫酒店（确认落户）、金普顿酒店（将引入）等。教 育惠立幼儿园、惠灵顿国际学校、华师大二附中、上海纽约大学前滩校区等。住 宅晶耀名邸、尚峰名邸、晶鸿名邸（在建）等。医 疗莱佛士医院文 体东方体育中心、前滩信德文化中心（在建）等。- 5 -前滩现有10余座已投入使用的写字楼，由KPF、英国贝诺、JAHN、JERDE、日本设计等全球知名建筑设计事务所操刀，以各具特色但和谐统一的形态屹立于江边。前滩国际商务区的“至高点”为前滩中心，高达280米；由KPF建筑师事务所设计，外观时尚现代。前滩中心的前滩区域的公共配套设施众多，分布密集，几乎每个商业和商办地块内都规划了菜场、健身、医疗、文化活动等社会服务和公共设施。东方体育中心、惠灵顿国际学校等文教体育设施一应俱全，服务半径可涵盖整个核心区。和陆家嘴商务区等传统核心区相比，前滩商务区的商业、住宅、教育等配套资源丰富，宜居性更强。前滩商业配套有如晶耀前滩购物中心，教育培训、运动健身、亲子娱乐等各类企业就近聚集于晶耀前滩写字楼，如超级猩猩、奈尔宝等等。位于前滩的上海首座太古里今年9月隆重开业，体量近12万方，集齐爱马仕、迪奥等重奢品牌。香格里拉大酒店、华尔道夫酒店均确认落户，还将引入全国首家金普顿酒店。配套设施写字楼现状*图片来源：图虫西侧，是晶耀前滩项目建筑群。它由6栋甲级写字楼和晶耀前滩购物中心、晶耀名邸住宅组成，其中办公面积约为19.9万平方米，楼层在14层至21层不等。此外，还有前滩世贸中心、前滩时代广场、前滩东方广场等已建成写字楼项目。 前滩世贸中心一期13.8万平方米英国贝诺2栋总高135米的甲级办公楼 +7栋多层商业楼清水建设、杜邦、美敦力、联合技术、奥的斯机电等企业，A.I.A.国际注册专业会计师公会、法国国际商会上海代表处等十余家国际经济组织前滩世贸中心二期13万平方米JAHN建筑事务所2栋总高25层的甲级写字楼 +4栋商业裙楼默克医药、捷豹路虎、外企德科、微创软件、陆家嘴集团、美考伯医药等晶耀前滩办公19.9万平方米KPF建筑事务所6栋甲级写字楼 +购物中心+晶耀名邸住宅埃克森美孚、富士胶片、科思创、艾利安、蔚来汽车、58同城安居客、前程无忧等前滩世贸中心三期8.5万平方米JERDE建筑事务所2栋总高19层的甲级办公楼 +1栋服务式公寓+部分商业裙楼碧迪医疗、巴徳医疗、康尔福盛、康斐斯、美居酒店等前滩时代广场13万平方米株式会社日本设计1栋总高150米的甲级写字楼 + 1栋高层公寓+商业配套拜耳医药、西门子医疗、三菱日联银行等前滩东方广场一期办公4万平方米1栋总高21层的甲级写字楼 +住宅（前滩东方逸品）东洋工程、讯牧信息科技、南凌科技等前滩东方广场二期8.9万平方米株式会社日本设计1栋总高15层的甲级写字楼 +住宅（前滩东方悦耀）灿谷网络、长江三峡集团、全品汽车等前滩中心大厦16.6万平方米KPF建筑事务所1栋总高280米的甲级写字楼普华永道、德州仪器、亚马逊、希尔顿酒店、武田制药、玛莎拉蒂等写字楼详 情建筑面积建筑设计入住/签约企业- 6 -为了实现“新的世界级中央商务区”这一目标，打造出高品质楼宇，前滩区域的商办项目约定较高的自持比例；出租方面，按陆家嘴集团要求，大多数写字楼仅限整层出租，不做小面积分割。高标准的统筹规划使得前滩写字楼吸引了一大批高品质“超级租户”。前滩现有10余座已投入使用的写字楼，由KPF、英国贝诺、JAHN、JERDE、日本设计等全球知名建筑设计事务所操刀，以各具特色但和谐统一的形态屹立于江边。前滩国际商务区的“至高点”为前滩中心，高达280米；由KPF建筑师事务所设计，外观时尚现代。前滩中心的西侧，是晶耀前滩项目建筑群。它由6栋甲级写字楼和晶耀前滩购物中心、晶耀名邸住宅组成，其中办公面积约为19.9万平方米，楼层在14层至21层不等。此外，还有前滩世贸中心、前滩时代广场、前滩东方广场等已建成写字楼项目。*图片来源：58安居客房产研究院综合整理 - 7 -沿江两岸的众多新商务区中，位置最为优越的或是北外滩，与已经成熟的外滩、陆家嘴形成“黄金三角”。北外滩是上海市中心唯一可做成片规划、深度开发的黄金地段。黄浦江岸线正逐步打通，资源优势不断北外滩数据显示，2021年三季度内前滩板块甲级写字楼市场空置率低至5.1%，成为浦东新区空置率最低片区；伴随板块热度上涨而来的是租金小幅提升，当前租金约6.1元/㎡/天。如果从首批写字楼入市的2017年作为起始点计算，那么，前滩写字楼市场从“一片空白”到空置率低于陆家嘴，只花了短短5年时间。位置北外滩开发起始于2002年，在新一轮发展规划中，北外滩将形成“一心两片”总体格局，打造成为“运作全球的总部城、辐射全球的中央活动区核心区、引领全球的世界级会客厅”。面积4平方公里的北外滩，规划中的总建筑面积将达到840万平方米。中部核心商务区约0.8平方公里，商办建筑体量可达350万平方米。这里将再建17栋摩天大楼，包括480米、380米、300米三座高的地标建筑。“智能”、“绿色”的高端楼宇相互通达、二层连廊、地面慢行区、地下空间联通构筑起全方位互联的立体活动网络。规划*图片来源：图虫凸显，北外滩在打造沿黄浦江发展的南北黄金轴线中将大有可为。 产业方面，北外滩这个曾经的港口码头积淀了雄厚的航运物流、金融贸易、专业服务等产业基础；发展方向上，航运、金融、和科技等多产业融合助推板块向多功能城市核心商务区转型。作为虹口区打造的重点，北外滩已落户中远海运、上港集团、歌诗达邮轮等4706家航运企业以及中国船东协会、中国港口协会、中国航交所等40家航运功能产业——聚焦航运及金融核心功能- 8 -*图片来源：上海市虹口区门户网站*图片来源：上海市虹口区门户网站功能结构图土地使用规划图 - 9 -截止2020年末，北外滩汇聚了超过1800余家金融企业，合计管理资产超过人民币6万亿元，其中公募基金17家，约占全国公募基金总数的1/8。随着美国世邦魏理仕、美国顺景集团、瑞士联合私人银行等国际知名资管机构的QFLP、QDLP试点企业，以及美国运通和美国绿光环球等外资机构先后入驻虹口，北外滩正越发受到国际资本的青睐和关注。此外，北外