香港物业：中央商务区办公室-消极正面，消极负面

德意志银行亚洲香港属性属性行业香港物业日期2016年5月23日行业动态CBD办公室-消极正面，消极负面CFA曾俊杰研究分析师研究分析师（+852）2203 6256（+852）2203 6205数量不足和GDP增长放缓是我们关注的问题2016年首四个月，中环的写字楼租金上升2.8％，但空置率上升0.2个百分点。富良研究助理潘虹研究助理尽管租金仍在增长，但它仍落后于我们10％的增长预测和(+852 ) 2203 6239 (+852) 2203 6182空缺的增加表明需求疲软，因为租金现在已回到2011年的峰值水平。此外，香港经济疲软正在成为负面因素，因为我们认为GDP增长率低于2％不足以支撑经济周期上升。对于办公室房东，我们看到了积极因素补贴（即租金增长放缓）和负面因素（即需求不足和GDP增长降低）的出现。我们维持香港土地的卖出。尽管租金上涨，但连续两个季度出现负净吸纳量2016年首四个月，中环的办公室租金上升了约2.8％。虽然仍然是正增长，但增幅与我们在2015年看到的水平相比，当时2015年第二季度和2015年第三季度租金分别上涨了5.6％和3.5％。此外，由于租金达到顶峰，市场已经连续两个季度录得负净吸纳量，表明目前的租金水平缺乏支持。太古地产的2016年第1季度声明信和置业（0083.HK），港币11.46购买长江地产（1113.HK），港币45.85购买新世界发展（0017.HK），港币7.13购买信和置业有限公司（0083.HK），港币11.46购买CK物业（1113.HK），港币45.85购买新世界发展（0017.HK），港币7.13购买SHK Properties Ltd（0016.HK），港币87.80购买太古广场办公楼空置率上升2个百分点，反映了相同的趋势，亨德森土地开发公司。公司购买2016年第一季度租金增长放缓至2％。另一方面，香港土地（0012.HK），港币44.85空缺减少了0.1个百分点。恒隆地产购买GDP增长率低于2％不能提供基本支撑（0101.HK），港币14.16港铁公司（0066.HK），港币36.10购买从历史上看，中央办公室的租金与实际GDP高度相关香港土地控股有限公司卖增长（R = 0.77）。自2004年以来，该市场没有大量新的供应。中央办公市场。因此，除了2011年以外，写字楼存量的同比变化仅在+/- 1％的范围内波动很小。在这种情况下，我们认为GDP增长2％是支撑租金增长的必要条件。然而，鉴于香港经济疲弱，我们认为2016年GDP增长2％的条件不太可能实现，因此对中央办公楼市场没有根本支撑。仅在2016年第一季度，香港的GDP仅为0.8％，非常微弱。出售香港土地，鹰君和希慎;购买信和置业，长江实业和新世界发展虽然我们仍然维持2016年中央办公室租金的10％租金增长预测，但我们认为缺乏数量是当前上升趋势的上限因素。由于租金增长已经用股票定价，并且正在下降，我们看到GDP疲软正在成为该行业的负面因素。与办公室业主相比，鉴于经济疲软和对中国游客的激烈竞争，我们对零售业主更加谨慎。因此，我们维持香港土地，鹰君和希慎的卖出。目前，香港业主的资产净值折让为36％，处于历史平均水平。另一方面，我们更喜欢土地储备较便宜但财务状况良好的开发商。开发商目前的资产净值折让为40％，比历史平均水平低约0.7SD。我们的首选股是信和置业，长江实业和新世界。我们的目标价格基于资产净值折让。主要风险：意外的经济和政策动荡。（HKLD.SI），USD6.08 Link REIT（0823.HK），港币47.05持有码头（0004.HK），港币41.80持有希慎发展（0014.HK），HKD32.00卖出大鹰控股（0041.HK），HKD28.80卖出德意志银行/香港德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）057/04/2016。资料来源：德意志银行精选公司市场研究热门精选资料来源：德意志银行 2016年5月23日属性香港物业页面PAGE2德意志银行/香港CBD办公室–消极正面，消极负面数量不足和GDP增长放缓是我们关注的问题2016年首四个月，中环的写字楼租金上升2.8％，但空置率上升0.2个百分点。尽管租金仍在增长，但仍落后于我们10％的租金增长预测，而空置率的增加表明需求疲软，因为租金现在已回到2011年的峰值水平。此外，香港经济疲软正在成为负面因素，因为我们认为GDP增长低于2％不足以支撑经济周期上升。对于写字楼业主，我们看到积极因素正在消退（即租金增长放缓）和消极因素（即需求不足和GDP增长降低）正在出现。我们维持香港土地的卖出。14012010080604020-18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%净有效租金（每月每平方呎港元）空缺率仲量联行和莱坊（Knight Frank）：租金增长放缓，空置率上升仲量联行（JLL）和莱坊（Knight Frank）最近都发布了4月中央A级办公空间数据。按母亲计算，空置率为1.4％（根据仲量联行），租金仅微升0.2％（根据莱坊）。仲量联行指出，有限的租户选择和租金上涨使租赁活动相对减弱。一笔值得注意的交易是，中国浙商银行在三交所广场租用了整个楼层，以设立代表处。根据仲量联行的数据，2016年第一季度，中央甲级写字楼的租金收入增长了2.6％。加上2016年4月份的0.2％增长，中央办公室租金上涨了约2.8％。虽然仍然是正增长，但增幅与我们在2015年看到的水平相比，当时2015年第二季度和2015年第三季度租金分别上涨了5.6％和3.5％。图1：中央办公室的租金现在处于2011年的峰值...图2：...空置率已从最低谷上升资料来源：德意志银行Jones Lang LaSalle注意：2000年之前的数据仅是年末数据，而不是季度数据。资料来源：德意志银行Jones Lang LaSalle1Q871Q881Q891Q901Q911Q921Q9394年1季度95年1季度96年1季度97年第1季度98年1季度1Q991Q001Q0102年1季度03年1季度04年1季度05年1季度2006年1季度2007年1季度08年1季度09年1季度2010年1季度1Q111Q1213年1季度2014年1季度2015年1季度2016年1季度1Q871Q881Q891Q901Q911Q921Q9394年1季度95年1季度96年1季度97年第1季度98年1季度1Q991Q001Q0102年1季度03年1季度04年1季度05年1季度2006年1季度2007年1季度08年1季度09年1季度2010年1季度1Q111Q1213年1季度2014年1季度2015年1季度2016年1季度 2016年5月23日属性香港物业德意志银行/香港页面PAGE3资料来源：仲量联行，德意志银行资料来源：仲量联行，德意志银行图5：香港置地中央办公室的空缺人数略有下降11.0%10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%资料来源：公司数据，德意志银行6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%2015年1季度2季度2015年第3季度15年第4季度 2016年4月0.0%2015年1季度2季度2015年第3季度15年第4季度 2016年4月中央办公室租金增长中央甲级写字楼空缺香港土地：空置率下降，复地积极香港置地最近也发布了临时管理声明。 2016年第一季度，其中央办公室组合的空置率从3.4％略微下降0.1个百分点至3.3％。此外，它还指出，回归仍然是积极的。图3：租金增长放缓了......图4：...和空缺率上升5.6%3.5%2.3%2.6%1.3%0.2%3.2%1.7%1.4%1.4%1.2%1.2% 2016年5月23日属性香港物业页面PAGE4德意志银行/香港太古地产：空置率上升，租金增长放缓太古地产也发布了季度运营更新。 16年1季度的一组数据也证实了仲量联行和莱坊（Knight Frank）的观察。 2016年第一季度，其太古广场（PP）投资组合的空置量增长了2％。10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%太古广场（1PP-3PP）职位空缺此外，一个太古广场（1PP）和两个太古广场（2PP）的要租租金也从15年第二季度至2015年第四季度的4-5％下降至2016年第一季度的仅2％。租金环比上限2012年第4季度0%13年1季度0%13年2季度0%2013年第3季度0%13年4季度0%2014年1季度0%2014年2季度0%2014年第3季度0%2014年第4季度0%2015年1季度0%2015年第二季度5%2015年第3季度4%2015年第4季度4%2016年1季度4%租金环比下调幅度较小0%-5%0%0%0%0%0%0%0%0%5%5%5%0%上下限的平均值0%-3%0%0%0%0%0%0%0%0%5%5%4%2%资料来源：公司数据，德意志银行估计租赁减少表明高峰期需求减少回想一下，在2015年第二季度的升级周期开始时，中央办公楼市场在花旗银行广场和其他中央办公楼地点记录了多笔交易。与2015年第二季度相比，我们观察到目前报告的租赁交易量要少得多。确实，中央甲级办公室的净占用量在2015年第4季度和2016年第1季度已经为负。图6：PP办公室的空缺增加了2％资料来源：公司数据，德意志银行图7：一个太古广场和两个太古广场的要租租金环比增长放缓9% 9%7%6% 6%5%3% 3% 3% 3%2%2%2%1%0% 2016年5月23日属性香港物业德意志银行/香港页面PAGE5科幻400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000(50,000)(100,000)1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16房客办公地点租赁面积（平方英尺）每月租金（港币/平方呎）2016年第二季度至今商务中心德辅路22号30,00070中国浙商银行交易广场13楼11,000140中国工商银行标准银行太古广场二号的高层单位9,000120兴业银行花旗银行广场10楼15,000110迄今为止的第二季度总计65,0002015年第二季度汤森路透花旗银行广场33,20070华锦金融（国际）控股花旗银行广场10,52884中银国际中远大厦19,745未公开环球信和投资有限公司友邦中央13,553未公开Expedia中心20,000高50s一位未公开的房客中国银行大厦12,22180.3一家全球媒体公司花旗银行广场33,000未公开金威集团三交易广场11,208未公开Akin Gump Strauss Hauer＆Feld LLP格洛斯特塔11,150未公开CEL管理服务远东金融中心10,800未公开YF资本一号交易广场12,900120-125招商资本管理太古广场三号11,168大约80雨神太古广场三号15,462未公开利普曼·卡拉斯（Lipman Karas）太古广场三号16,290未公开2015年第二季度总计188,305资料来源：仲量联行，各种新闻片段，德意志银行尽管房地产经纪人认为租赁活动减弱是由于空置紧张导致租户选择有限，但我们认为更重要的因素是需求已经减少，因为租金现在又重新达到了2011年的峰值水平。交易量的缺乏也表明，除了标价高涨的好处外，房东无法锁定其租金的较高租金，从而大大影响了收益。图8：中央记录了连续两个季度的负净吸收资料来源：仲量联行，德意志银行图9：与2015年第二季度相比，2016年第二季度迄今出现的租赁交易较少 2016年5月23日属性香港物业页面PAGE6德意志银行/香港GDP增长率低于2％不能提供基本支撑我们注意到，从历史上看，中央办公室的租金