房地产行业周报：推盘下降、成交低迷，库存连降5周，共有产权和租售并举体现长效机制思路

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业周报 房地产 推盘下降、成交低迷，库存连降5周，共有产权和租售并举体现长效机制思路 投资评级 推荐 评级调整 维持 投资要点 上周(7.29-8.4)主流47城周成交环比-2%，其中一二线环比-5%，三四线环比+6%，成交低位徘徊；月成交同比-16%，其中一二线同比-22%，三四线同比-2%（三线-9%，四线+20%），一二三线同比梯度变差，但四线仍相对较好，热销城市能级仍持续下沉；库存方面，上周19个重点城市住宅可售面积环比降0.7%，已经连续5周库存下降，3个月移动平均去化月数在8.0个月，目前供给收缩依然快于需求下降，行业依然处于去库存，本轮去库存已达2.5年，已远超过往周期1.5年的惯例，库存周期延长必然导致房地产周期的延长，从而出现今年诸多周期反常现象；政策方面，北京拟推共有产权住房，成都租住由政府提供人才公寓满5年后可按入住时房价购买，河南、广州等省市进一步落实发展住房租赁市场工作部署，共有产权和租售并举或是我国在房地产市场长效机制建设的进一步探索，另外福州严禁价外加价捆绑搭售，广州不接受政府价格指导的项目一律不办理网签，显示出政策端在于价格的管控趋严。我们维持“货币周期淡化以及库存周期延长共同推动销量小周期延长的判断”以及本轮三四线热销来自于“棚改货币化为三四线核心驱动力+三四线供需自我改善”的判断，并关注集中度快增以及央企改革的推进，维持板块推荐评级，新增推荐蓝光发展，小幅调整推荐组合： 1）一二线资源：招商蛇口、华侨城A、首开股份；2）龙头房企：万科A、金地集团、保利地产；3）三四线开发：新城控股、蓝光发展、荣盛发展、中南建设。 1. 房地产行业数据 上周47个重点城市新房合计成交548万平米，环比下降1.7%；8月截止上周合计成交341万平米，环比+6.9%，同比-15.9%。其中当月月成交同比降幅较7月收窄8.4pct；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-15.8%、-2.4%、+4.7%、+8.1%，当月月成交同比分别为：-46.4%、-13.6%、-8.7%、+19.9%。19个重点城市合计住宅可售面积为7,517万平米，环比下降0.7%；3个月移动平均去化月数为8.0个月，环比上升0.1个月。 2. 主要政策新闻 北京拟推共有产权住房, 新北京人分配不少于30%，未满5年不得转让产权份额；广州新政称不接受政府价格指导的项目一律不办理网签备案，并要求严格落实发展住房租赁市场工作部署；成都将开展住房租赁试点工作，将组建3-4家国有住房租赁公司，租住由政府提供人才公寓满5年后，可按入住时房价购买；福州规范商品房销售，严禁价外加价捆绑搭售；武汉公布全市可售楼盘名单应对捂盘惜售；河南住房租赁合同范本出炉，明确租金不得随意上涨；雄安、粤港澳规划9月上报，环杭州大湾区在积极筹划；中指院发布数据，7月中国29城楼市成交同比降26%。 3. 公司动态跟踪 万科A发行公司债券，票面利率为4.54%；保利地产全资子公司在全国中小企业股份转让系统挂牌获准；招商蛇口4.95亿元收回蛇口工业区三宗地6.1万平，加速深圳太子湾片区开发建设；华侨城A转让北京侨禧49%股权与泰和集团，未来双方将在文化旅游、地产、教育及特色小镇等维度继续开展合作；光明地产公司收购杭州千岛湖立元置业有限公司61%股权及相应债权；华夏幸福拟签订南京经济技术开发区龙潭产业新城政府和社会资本合作项目合同；首开股份通过全资子公司股权收益权转让方式进行融资；南京高科拟认购南京银行非公开发行A股股份。 4. 板块行情回顾 上周SW房地产指数下跌1.85%，沪深300指数下跌0.38%，相对收益为-1.46%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第24位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：海航投资、市北高新、天业股份、东方银星、陆家嘴。 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 万科A 000002.SZ 推荐 金地集团 600383.SH 推荐 保利地产 600048.SH 推荐 蓝光发展 600466.SH 未有评级 绿地控股 600606.SH 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 中南建设 000961.SZ 推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 《对房地产小周期的深度研究：周期反常、经验失效，重构投资逻辑》 2017-07-03 《对房地产投资的研究：土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》 2017-07-13 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 证券分析师 行业研究 房地产 2017年08月07日 行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、 行业数据 ............................................................................................................................................................ 4 （一）新房成交量：上周47城周成交环比-2%，月成交同比-16%，其中一二线同比-22%、三四线同比-2% ........ 4 1、成交周环比：上周47城周成交环比-2%，一二线环比-5%、三四线环比+6% ............................................... 4 2、成交月同比：8月47城月成交同比-16%，一二线同比-22%、三四线同比-2% ............................................. 5 （二）二手房成交量：上周17城周成交环比-4%，8月月成交同比-26%、降幅较7月有所收窄 ......................... 7 （三）新房库存：19城可售面积连降5周，去化月数二线下降、一三线上升 .................................................. 10 二、行业政策和新闻跟踪 ......................................................................................................................................... 12 三、重点公司公告 .................................................................................................................................................... 16 四、板块行情回顾 .................................................................................................................................................... 20 行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、12-17年周均成交面积&17年最近8周成交面积 ............................................................................................. 4 图表2、各线城市一手房成交面积同比 ....................................................................................................................... 5 图表3、57城一手房累计成交同比.............................................................................................................................. 6 图表4、重点城市新房成交数据 .................................................................................................................................. 6 图表5、17城二手房成交面积及环比、同比 ............................................................................................................... 8 图表6、各线城市二手房成交面积同比 ....................................................................................................................... 8 图表7、各线城市二手房累计成交面积同比................................................................................................................ 9 图表8、重点城市二手房成交数据 .............................................................................................................................. 9 图表9、重点城市库存去化水平 ................................................................................................................................ 10 图表10、各线城市3个月移动平均去化月数 ............................................................................................................ 11 图表11、各线城市可售面积 ...................................................................................................................................... 12 图表12、上周重要行业政策和新闻回顾 ...