房地产行业：北京、广州房价指导措施相继出台,当地楼盘上市节奏或受影响

第 1 页 共 4 页 特别评论 评级业务部 黄 钟 电话：010-88090062 邮件：huangzhong@chinaratings.com.cn 第44期（总第130期） 2013年4月 中债资信评估有限责任公司是国内首家采用投资人付费业务模式的新型信用评级公司。中债资信将采用“为投资人服务、由投资人付费”的营运模式，并按照“独立、公正、创新、专业”的宗旨为投资人提供信用评级、信用风险评估与管理咨询等服务。 公司网站：www.chinaratings.com.cn 电 话：010-88090001 地 址：北京市西城区金融大街28号院盈泰中心2号楼6层 北京、广州房价指导措施相继出台，当地楼盘上市节奏或受影响 观点简述： 2013年前三个月北京和广州两市新建商品住宅价格指数同比呈现出加速上行的趋势，显著高于同期70个大中城市新建商品住宅价格指数同比涨幅。此外，北京和广州已连续三个月位列70个城市新建商品住宅价格指数同比涨幅前两位，亦是自2012年1月以来该指数同比涨幅超过10%的仅有的两个城市。在房价上涨的压力下，广州继北京之后出台了价格指导措施以应对房价日益上涨的局面和“新国五条”中重启房价控制目标的要求。目前上海、南京等城市的价格指数同比涨幅亦接近10%，上涨压力较大，未来不排除出台类似政策的可能。 任何将最高价格限制在市场出清（即供需均衡）价格水平以下的措施都必然导致供不应求或变相涨价。若价格指导措施导致房地产开发企业的惜售心态出现，则会对北京和广州当地可售库存的增加产生负面影响，令库存恢复进程产生不确定性，难以消除北京、广州等地房屋售价的潜在上涨压力。 第 2 页 共 4 页 行业评论 特别评论 焦点事件 广州市国土房管局发布通知，自2013年4月24日起，广州全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。在此之前，2013年4月10日，北京市为落实“国五条”出台政策加强商品房销售价格引导，规定新盘报价不得明显高于此前成交价和周边同质商品房价格，如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导，将不予核发预售许可证，或不给予成交资格备案。 一、价格指导措施凸显北京、广州等地稳定房价的迫切意图 自2012年2季度以来，国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比上涨城市数不断增加，截至2012年3月已达到67个。 上述70个城市中，以北京和广州为代表的一线城市上涨速度最快。2013年前三月北京新建商品住宅价格指数同比分别为4.30%、7.70%和11.20%，广州同比分别为4.70%、8.20%和11.20%，两市同比增速呈现出加速上行的趋势。而同期，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比涨幅分别为0.70%、1.90%和3.30%。此外，北京和广州已连续三个月位列70个城市新建商品住宅价格指数同比涨幅前两位，亦是自2012年1月以来该指数同比涨幅超过10%的仅有的两个城市。 在房价上涨的压力下，广州继北京之后出台了价格指导措施以应对房价日益上涨的局面和“新国五条”中重启房价控制目标的要求。目前上海、南京等城市的价格指数同比涨幅亦接近10%，上涨压力较大，未来不排除出台类似政策的可能。 图1：70个城市中同比上涨城市数不断增加（单位：个） 图2：北京和广州房价指数同比涨幅加速上行 资料来源：国家统计局、中债资信 资料来源：国家统计局、中债资信 表1：2013年以来70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比涨幅前十位 排名 2013年1月 2013年2月 2013年3月 1 广州 广州 北京 2 北京 北京 广州 3 乌鲁木齐 深圳 深圳 第 3 页 共 4 页 行业评论 特别评论 排名 2013年1月 2013年2月 2013年3月 4 深圳 南京 上海 5 南京 乌鲁木齐 南京 6 南充 福州 厦门 7 湛江 郑州 郑州 8 郑州 厦门 乌鲁木齐 9 重庆 上海 福州 10 福州 南充 南充 资料来源：国家统计局、中债资信整理 二、价格指导措施将导致房地产开发企业放慢当地楼盘的推盘节奏，会对可售库存的增加产生负面影响，房屋售价潜在上涨压力难以消除 任何将最高价格限制在市场出清（即供需均衡）价格水平以下的措施都必然导致供不应求或变相涨价。 中债资信与部分房地产开发企业的沟通了解到，价格指导措施限制了开发商自主定价的权利和利润空间，将导致企业从自身利益考虑适当放缓当地部分楼盘的上市节奏或采用将总价分摊至房屋销售合同与装修合同等方式来变相涨价。 图3：北京商品住宅可售库存处于历史低位（单位：万平米） 图4：广州商品住宅可售库存持续负增长（单位：万平米） 资料来源：CREIS中指数据、中债资信 资料来源：CREIS中指数据、中债资信 房地产开发企业惜售心态的出现会对北京和广州当地可售库存的增加产生负面影响。截至2013年4月14日，北京商品住宅可售面积为776.07万平米，同比下降27.02%，可售库存已降至2009年以来的历史低位。与北京类似，截至2013年4月14日，广州商品住宅可售面积为653.94万平米，已连续15周同比下滑，2013年第15周同比增速为-8.49%。 可售库存增速快速下行的阶段往往伴随着价格的快速上涨，2012年以来，广州可售面积增速的快速下降即伴随着成交均价的大幅上涨，而2008年下半年至2010年初，深圳亦出现出了同样的情况。因此价格指导措施导致的延迟推盘会对可售库存的增加产生负面影响，导致库存恢复进程产生不确定性，难以消除北京、广州等地房屋售价的潜在上涨压力。 第 4 页 共 4 页 行业评论 特别评论 图5：广州库存同比快速下降伴随价格上升（单位：元/平米） 图6：深圳库存同比快速下降伴随价格上升（单位：元/平米） 资料来源：CREIS中指数据、中债资信 资料来源：CREIS中指数据、中债资信 免责声明：本报告系根据公开信息做出的独立判断。对于该等公开信息，本公司不保障其真实性和准确性。在任何情况下，本报告中的信息或所表达的意见不构成任何机构或个人做出证券买卖出价或询价的依据。本公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不承担任何法律责任。本报告版权归中债资信评估有限责任公司所有，未经书面许可，任何人不得对报告进行任何形式的发布和复制。