请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告/行业月报2013年3月10日房地产 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参与人：陈舒静 S0960111080513 010-63222915 chenshujing@china-invs.cn 评级调整： 维持 基本资料 上市公司家数 152 总市值（亿元） 10946.05 占A股比例（%） 3.92% 平均市盈率（倍） 168.82 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 -8.377.79% 11.27上证指数 -3.9012.739.24% -28%-21%-14%-7%0%7%14%21%2012/32012/62012/92012/12051601032015480206402580030960成交金额房地产上证指数 相关报告 《房地产行业-住宅逐步回归居住属性，供需矛盾1-2个季度将局部失衡》2013-3-8 《房地产行业-调控升级，地市成交将平稳，价格或回调130个城市土地市场（2013年2月）》2013-3-6 《房地产行业-调控升级，二手房、改善需求将受影响-38个城市周交易报（2.25-3.3）》2013-3-4 房地产行业 中性资金宽裕提升行业增速，调控升级使增速前高后低 投资要点：  13年1-2月房地产开发投资6670亿元，同比增22.8%，大幅超预期，因销售暴增、信贷宽裕、资金成本大幅降低致资金来源增速超预期、新开工及施工大幅提升所致。其中，住宅投资占比稳定在69%，住宅投资增速23.4%，较12年升12个百分点。东部市场火爆带来投资47%的高增长，其增速远高于中西部。  房屋新开工增速由负转正，施工增速回升。受12年住宅市场回暖影响，住宅开工明显加快。13年1-2月房屋施工、新开工、竣工面积增速为15.3%、14.7%、34.0%，较12年上升2.1、22和26.6个百分点。其中，1-2月住宅施工、新开工、竣工面积占比为73.7%、75.8%、76.6%，累计增速分别为12.8%、17.5%、30.6%，增速分别较12年上升2.4、28.0、20.3个百分点。  去年同期销售触底，在楼市明显回暖下，销售同比大幅提升。13年1-2月商品房销售面积、金额增速分别为49.5%和77.6%，较12年上升47.7个和67.6个百分点。其中，住宅销售面积、金额增速分别为55.2%、87.2%。分区域来看，东部销售增速高于中部高于西部，经济发达地区楼市回暖更为明显。  1-2月住宅销售均价6637元/平，同比上升20.6%，较12年底升29.7%。由于东部区域1-2月房屋销售面积占比提升12个百分点，一定程度上拉高了整体均价，房价大幅上涨是“国五条”政策出台的推手。  土地购置面积增速小幅回升。13年1-2月增速-18.6%，较12年升0.9个百分点。 资金成本大幅下降，信贷宽松，销售暴增资金回笼加速使资金来源增速大幅回升。13年1-2月房地产开发资金来源增速33.7%，较12年回升21.1个百分点。其中，国内贷款增速回升至26.4%，占比也明显提升；其他资金增速大幅回升至53.5%，其中定金及预收金增速66.5%、个贷增速58.8%，较12年底提升43.7、32.9个百分点。  13年资金成本及资金宽裕程度超预期，年初销售大幅回升超预期，推升13年投资增速提升至14%-16%（此前我们预期7%）。尽管国五条的出台标志着住宅将逐步回归居住属性，未来套利空间减少，房价上涨预期将改变，将缓解市场供需矛盾。二手房转让所得20%税收、二套房贷门槛提升等，将使二手房市场不断萎缩，推迟夹心层改善需求1年左右，改善性新房需求将出现至少1-2个季度的明显降温，将影响企业下半年的开工投资。但各地落实方案将为刚需预留空间，有效保护刚性需求，因此楼市成交仍有一定支撑。预计13年增加供给缓解行业矛盾是政策长期支持的大方向，商品房成交量仍将保持低速稳定增长，土地购置平稳，13年房地产投资增速呈现前高后低态势。 风险提示：注意政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险。 股票名称 11EPS 12EPS 13EPS 14EPS 11PE 12PE 13PE 14PE P/RNAV 投资评级泛海建设 0.06 0.16 0.25 0.39 78 29 19 12 0.52 强烈推荐招商地产 1.51 1.96 2.55 3.33 16 13 10 7 0.75 推荐 保利地产 0.91 1.19 1.55 2.01 12 10 7 6 1.08 推荐 万科A 0.88 1.14 1.48 1.86 12 10 7 6 0.84 推荐 北京城建 0.96 1.15 1.50 1.94 13 11 8 6 0.51 推荐 首开股份 1.26 1.33 1.67 2.09 8 7 6 5 0.55 推荐 荣盛发展 0.82 1.11 1.46 1.90 15 11 9 7 1.09 推荐 中南建设 0.80 1.02 1.37 1.82 13 10 8 6 0.55 推荐 华业地产 0.32 0.36 0.55 0.83 14 13 8 5 0.57 推荐 中国武夷 0.20 0.25 0.33 0.42 29 23 18 14 0.53 推荐 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/17 一、投资 1.1 投资：全国 图 1：房地产开发投资增速：累计同比 图 2：房地产开发投资增速：累计同比：分类型 -10%0%10%20%30%40%50%Feb-05 Jan-06 Dec-06Nov-07Oct-08 Sep-09Aug-10 Jul-11 Jun-12 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13住宅办公楼商业营业用房其他 图 3：房地产开发投资增速：单月同比 图 4：房地产开发投资增速：单月同比：分类型 -10%0%10%20%30%40%50%Feb-05 Jan-06 Dec-06Nov-07Oct-08 Sep-09Aug-10 Jul-11 Jun-12 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13住宅办公楼商业营业用房其他 图 5：房地产开发投资：累计占比 图 6：房地产开发投资：单月占比 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13住宅办公楼商业营业用房其他0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13住宅办公楼商业营业用房其他资料来源：国家统计局，wind，中投证券研究所 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/17 1.2 房地产投资：分区域 图 7：房地产开发投资增速：累计同比：分区域 图 8：房地产开发投资增速：单月同比：分区域 -10%0%10%20%30%40%50%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13东部地区中部地区西部地区-20%0%20%40%60%80%100%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13东部地区中部地区西部地区图 9：房地产开发投资：累计占比：分区域 图 10：房地产开发投资：单月占比：分区域 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13东部地区中部地区西部地区0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13东部地区中部地区西部地区图 11：住宅开发投资增速：累计同比：分区域 图 12：住宅开发投资增速：单月同比：分区域 -10%0%10%20%30%40%50%60%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13东部地区中部地区西部地区 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13东部地区中部地区西部地区 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/17 图 13：房地产开发投资：累计占比：分区域 图 14：房地产开发投资：单月占比：分区域 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13东部地区中部地区西部地区0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13东部地区中部地区西部地区资料来源：国家统计局，wind，中投证券研究所 二、开工建设 2.1 新开工：全国 图 15：房屋新开工面积增速：累计同比 图 16：房屋新开工面积增速：累计同比：分类型 -10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%Feb-05 Jan-06 Dec-06Nov-07 Oct-08 Sep-09Aug-10 Jul-11 Jun-12-20%0%20%40%60%80%100%120%Feb-05 Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13住宅办公楼商业营业用房其他图 17：房屋新开工面积增速：单月同比 图 18：房屋新开工面积增速：单月同比：分类型 -50%-30%-10%10%30%50%70%90%110%130%150%Feb-05Jan-06Dec-06Nov-07Oct-08Sep-09Aug-10Jul-11Jun-1