房地产数据周报：维稳是主调,恐慌过后需震荡整理

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 维稳是主调，恐慌过后需震荡整理 ——房地产数据周报 2013年03月05日 看好/维持 房地产 数据周报 郑闵钢 房地产行业分析师 电话：010-66554031 执业资格证号: S1480510120012 张 鹏 房地产行业分析师 电话：010-66554029 执业资格证号: S1480512060003 一、 近期投资建议 本周土地市场供需两旺，其中北京、上海和成都分别成交113万平方米、93万平方米和66万平方米，为成交量较大的城市。我们监测的28个城市中，商品房成交量涨跌互现，降幅最大的城市为苏州，降幅为58.92%；涨幅最大的城市为大连，成交量同比增长434.95%。环比来看，28个城市的房屋成交环比基本都上涨，涨幅最小的徐州-33.93%，涨幅最大的杭州为119.48%。本周房屋成交开始走出春节因素的影响回归较为自然的态势，环比来看各大城市的房屋成交依然保持稳定增长。上周末国家出台“新国五条”的调控通知，调控政策本身对房地产股直接影响中性，但这些政策仍需要地方和各部门进行一一落实出台，这个需要一段时间。另外通知中有关对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，按转让所得的20%计征超出市场预期。虽然增收20%在《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）中就有规定，2006年财税发[2006]108号中国家税务总局发文中进行重申，当时因为多数房屋无法确定原值而免征。此次提出开征虽然超市场预期，但不是新东西是在原有的政策规定中。征收原值中包括装修费用等，实际增收额要小于市场的推算。据我们了解，目前房地产没有既定推出方案，只是在收集信息。虽然具备推出条件的城市较多，但是否推出还需要看地方的意愿。市场表现出没有耐心等待各地和各部门的政策落地，并引发地产股快速下降。我们认为2013年针对房地产调控的基调是维稳，恐慌性急跌后市场将进入观望和震荡中，“一高一低”类公司仍是很好的配置标的，如招保万金中荣等；下跌中被错杀的商业地产也具备投资机会如南国置业等。 二、 本周土地市场交易情况 2013年2月25日至2013年3月3日，本周20个主要城市土地市场供需两旺。据中国指数研究院数据信息中心监测显示，本周监测的20个主要城市共推出各类土地207宗，较上周增加125宗，推出面积781万平方米，较上周增加398万平方米，其中天津、上海和沈阳分别推出151万平方米、101万平方米和98万平方米，为推出量较大的城市；共成交各类土地152宗，较上周增加79宗，成交面积578万平方米，较上周增加178万平方米，其中北京、上海和成都分别成交113万平方米、93万平方米和66万平方米，为成交量较大的城市。 本周监测的20个主要城市推出住宅用地54宗，较上周增加33宗，推出面积304万平方米，较上周增加177万平方米，其中苏州推出75万平方米，为推出量最大的城市；本周成交住宅用地40宗，较上周增加23宗，成交面积262万平方米，较上周增加137万平方米，其中北京成交104万平方米，为成交量最大的城市。 表1：本周住宅用地成交活跃度城市 城市名称 成交宗数 成交面积 楼面价 溢价 （宗） （万平方米） （元/平方米） 丽水市 25 1 2268 239% 北京市 15 104 6744 37% 重庆市 13 67 1263 26% P2 东兴证券数据周报 维稳是主调，恐慌过后需震荡整理 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES城市名称 成交宗数 成交面积 楼面价 溢价 （宗） （万平方米） （元/平方米） 廊坊市 11 8 970 10% 滨州市 9 16 323 3% 长春市 8 73 1874 -- 佛山市 6 23 3861 70% 嘉兴市 6 15 2563 24% 天津市 4 23 3237 0% 上海市 4 18 2962 20% 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 三、 房屋市场成交情况 本周我们监测的28个城市中，成交量涨跌互现，降幅最大的城市为苏州，降幅为58.92%；涨幅最大的城市为大连，成交量同比增长434.95%。环比来看，28个城市的房屋成交环比基本都上涨，涨幅最小的徐州-33.93%，涨幅最大的杭州为119.48%。本周房屋成交开始走出春节因素的影响回归较为自然的态势，环比来看各大城市的房屋成交依然保持稳定增长。 本周一、二、三线城市的房屋成交同比涨跌互现，其中一线城市成交97.85万平方米，同比上涨17.93%，二线城市成交288万平方米，同比增长47.09%；三线城市成交115.74万平方米，同比增长34.22%。 表2：各城市成交面积与同比 城市 周成交面积 同比 城市 周成交面积 同比 去年同期 本周 去年同期 本周 苏州 37.05 15.22 -58.92% 宁波 4.73 7.30 54.16% 无锡 15.27 11.99 -21.47% 南宁 5.29 8.25 55.84% 惠州 7.07 6.16 -12.88% 长沙 19.00 30.18 58.87% 佛山 20.86 18.45 -11.54% 昆明 8.73 13.97 60.05% 北京 29.27 33.50 14.44% 石家庄 4.17 7.08 69.68% 徐州 10.93 13.71 25.52% 厦门 7.94 13.89 74.94% 杭州 13.03 16.99 30.35% 成都 14.06 27.06 92.53% 上海 34.86 45.91 31.68% 南昌 6.92 13.58 96.26% 重庆 44.84 59.80 33.37% 广州 21.06 41.86 98.75% 深圳 7.12 10.08 41.67% 兰州 1.05 2.73 160.14% 长春 10.28 14.60 42.08% 福州 2.78 8.39 201.77% 南京 13.74 20.65 50.27% 扬州 3.17 11.44 260.85% 天津 17.28 26.46 53.09% 哈尔滨 1.99 8.77 340.30% 武汉 23.08 35.34 53.14% 大连 1.29 6.88 434.95% 资料来源：东兴证券研究所 东兴证券数据周报 维稳是主调，恐慌过后需震荡整理 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表3：各城市周成交面积与环比 城市 周成交面积 环比 城市 周成交面积 环比 上周 本周 上周 本周 徐州 20.76 13.71 -33.93% 苏州 10.38 15.22 46.70% 大连 9.08 6.88 -24.24% 长沙 20.51 30.18 47.15% 扬州 13.11 11.44 -12.73% 南京 13.74 20.65 50.27% 成都 30.19 27.06 -10.36% 长春 9.65 14.60 51.25% 南宁 8.78 8.25 -6.09% 惠州 4.06 6.16 51.75% 昆明 13.62 13.97 2.57% 天津 16.77 26.46 57.80% 福州 7.88 8.39 6.51% 武汉 22.18 35.34 59.34% 重庆 54.44 59.80 9.86% 无锡 7.25 11.99 65.45% 兰州 2.22 2.73 22.91% 上海 27.03 45.91 69.87% 南昌 10.72 13.58 26.63% 广州 24.35 41.86 71.93% 北京 26.34 33.50 27.15% 佛山 10.19 18.45 81.17% 厦门 10.23 13.89 35.80% 石家庄 3.75 7.08 88.82% 宁波 5.32 7.30 37.18% 哈尔滨 4.25 8.77 106.47% 深圳 7.11 10.08 41.83% 杭州 7.74 16.99 119.48% 资料来源：东兴证券研究所 P4 东兴证券数据周报 维稳是主调，恐慌过后需震荡整理 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 附件：各城市销售面积及环比 图1：上海市商品房成交面积与增速 图2：北京市商品房销售面积与环比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图3：广州市商品房销售面积与环比 图4：深圳市商品房销售面积与环比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图5：天津市商品房销售面积与环比 图6：重庆市商品房销售面积与环比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 -150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%020000040000060000080000010000002010-012011-012012-012013-01上海:商品房成交面积:周上海：商品房成交面积同比增速-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%01000002000003000004000005000006000007000008000002010-012011-012012-012013-01北京:商品房成交(签约)面积:周北京商品房签约面积增速-200%-100%0%100%200%300%01000002000003000004000005000006000002011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-01广州:商品房成交(签约)面积:周广州商品房成交面积增速-200%-100%0%100%200%300%400%500%050000100000150000200000250000深圳:商品房成交面积:周深圳商品房成交面积增速-200%-100%0%100%200%300%400%500%02000400060008000100001200014000天津:商品房成交均价:周天津商品房成交面积增速-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%02000004000006000008000001000000120000014000002009-082010-082011-082012-08重庆:商品房成交面积:周周重庆商品房成交面积同比 东兴证券数据周报 维稳是主调，恐慌过后需震荡整理 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图7：南京市商品房销售面积与环比 图8：武汉市商品房销售面积与环比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图9：成都市商品房销售面积与环比 图10：厦门市商品房销售面积与环比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图11：大连市商品房销售面积与环比 图12：宁波市商品房销售面积与环比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 -200%-100%0%100%200%3