2011年海外经济报告：美房地产数据持续不佳,美房屋市场陷“双谷衰退”

北京中期期货有限公司 BEIJING CIFCO FUTURES CO., LTD. 北京中期期货 • 您保值增值的平台 1 2011年海外经济报告 2011年4月5日 美房地产数据持续不佳 美房屋市场陷“双谷衰退” 北京中期期货研究院 期货分析师： 王骏 期货从业资格：F0243443 Tel： 010-8588 1117 Email： wangjun@bjcifco.net 地址： 北京朝阳区东三环北路38 号院泰康金融大厦22层 近期相关研究报告： 1、《 美国3月制造业PMI下滑 欧日 PMI均降商品将承压》 2、《美国3月非农就业人数再升 失业率 创新低订单意外下降》 3、《3月中国PMI止跌反弹 企业购进指 数意外回落》 4、《美欧复苏日经济趋弱 通胀形势加剧 商品承压》 5、《物价高位运行 货币政策紧缩》 6、《利国局势恶化日核事故淡定 国内期 货后市仍以反弹为主》 7、《西方国家武装干涉利比亚 原油等商 品将再创历史新高》 北京中期期货有限公司 BEIJING CIFCO FUTURES CO., LTD. 北京中期期货 • 您保值增值的平台 2 2011年海外经济报告 2011年4月5日 美房地产数据持续不佳 美国房屋市场陷“双谷衰退” 内容摘要： 在2010年底房价出现的跌势一直延续至今，并且在近期没有实质性希望，住房市场的衰退仍然没有结束，美国房价已经开始加速下滑。我们认为，美国房地产市场或将遭遇“双谷衰退”，关键要看标准普尔/Case-Shiller房价指数能否跌破2009年4月的低点，新屋开工数与营建许可数是否继续下滑，新屋销售量与成屋销售量是否继续走低，30年与15年期固定房贷平均利率是否继续下跌，如果以上均创新低的话，美国房地产市场将处于“双谷衰退”之中。 美国房地产若再次探底，将对全球铜等有色金属需求产生较大冲击。因为铜消费除中国以外，主要集中在发达国家，美国与西欧是世界上铜消费量最重要的地区，发达国家在建筑行业中管道用铜量巨大，建筑业成为铜消费最大的行业。美国房屋市场低迷对于国际有色金属市场是明显偏空的，同样对国内有色金属期货市场也是偏空的。从技术上来看，沪铜指数延续震荡整理，在下探趋势线获得支撑后，以三角形区间进行震荡整理，目前下方支撑在70000元附近。后期关注趋势线附近支撑情况，若趋势线不破后期有望延续上行趋势。截止4月5日17：30分，伦铜收于9320美元，距离上周五下跌80美元波动不大，预计国内明日开盘价在69800-70000元之间。 北京中期期货 • 您保值增值的平台 3 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 一、美新屋开工营建许可下降 图1-1：美国新屋开工数和营建许可数的走势 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 图1-2：美国新屋开工数和营建许可数的同比变化 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 北京中期期货 • 您保值增值的平台 4 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 图1-3：美国新屋开工数和营建许可数的环比变化 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 美国商务部公布，美国住房和公寓的新屋开工数在今年2月份大幅下降，抹平了上个月的升幅，同比下滑22.5%，至47.9万幢，远低于经济学家此前预期57万幢。这也是美国自1984年3月份以来的最大单月跌幅，创下自2009年4月份以来的最低水平。2月份营建许可数环比下降5.2%，至53.4万套。 我们认为，从2008年次贷危机以来，美国新屋开工数和营建许可数变化幅度剧烈，从环比变化来看十分明显，呈现“暴涨暴跌”格局；而同比变化情况，呈现出2010年初开始的连续下滑趋势。我们判断，美国新屋开工和营建许可数将可能创新低，主要是基于三个方面的原因：第一，美国2月工业产值下降，将影响建筑商开工意愿与申请营建许可数量；第二，美国3月制造业PMI出现下滑，也将影响相关建筑企业对新开工项目的申请数量与建设进度；第三，目前美国仍然有600多万人口处于失业半年以上，影响美国居民购买房屋与申请房贷意愿。 北京中期期货 • 您保值增值的平台 5 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 二、美成屋与新屋销售量下滑 图2-1：美国成屋销售量及其同比与环比变化 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 美国2月份新屋销售创纪录新低，环比下降16.9%，总数为25.0万户，预期29.0万户，低于去年8月份的27.4万户低点。2月份新屋销售同比下降28.0%。美国四个地区全部出现新屋销售下滑情况，其中东北部和中西部地区销量分别下降57.1%和27.5%，西部和南部地区则分别下降14.7%和6.3%。美国2月成屋销售总数年化为488万户，创去年11月份以来最低水平，同比下降2.8%，环比下降9.6%，数据表明美国房市依旧疲软。截至2月底的成屋库存上升3.5%，至349万户。库存空置指标升至8.6个月，显示美国房屋市场持续跌入低谷。 北京中期期货 • 您保值增值的平台 6 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 图2-2：美国新屋销售量及其同比与环比变化 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 三、全美房价指数涨跌互现 图3-1：美国NAHB和标普两大房价指数的走势 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 北京中期期货 • 您保值增值的平台 7 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 图3-2：美国标普/Case-Shiller 20个大城市房价指数同比与环比变化 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 3月份美国全国住房建筑商协会(NAHB)住房市场指数升至17，此前该指数自2010年11月份以来一直持平于16。美国住房建筑商信心终于在3月份有所增强，为四个月来首见，或将给一直低迷的美国住房市场带来一丝希望，也反映出美国就业市场和总体经济的改善对住房市场的提振作用。 但是，标普公司美国1月份Case-Shiller 20个大城市房价指数同比下降3.1%，标普/Case-Shiller 20个大城市房价指数连续第六个月出现下滑, 在20个主要城市中，有11个城市的房价都触及了新低，意味着即使美国经济已经走出衰退困境并且呈现稳步复苏的态势，美国住房市场并没有出现显著的改善或复苏迹象。 北京中期期货 • 您保值增值的平台 8 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 四、美居民申请房贷意愿不足 图4-1：美国银行家协会MBA房贷指数三大分项指标变化 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 图4-2：美国固定30年与15年期房贷平均利率 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 北京中期期货 • 您保值增值的平台 9 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 美国抵押贷款银行家协会（MBA）3月30日公布，经季节因素调整后，美国3月25日当周抵押贷款申请量较此前一周下降7.5%，因利率上升。据该协会的每周调查显示，再融资活动减少10%。该调查覆盖了美国超过半数的零售住宅抵押贷款申请。截至3月25日的一周，购房活动减少了1.7%。该协会的数据显示，在3月25日当周的抵押贷款申请总量中，为现有房屋抵押贷款进行再融资而提出的申请占比从此前一周的66.4%下降至64.3%。3月25日当周的占比为2010年5月份以来的第二低水平。当周所有抵押贷款申请量的四周移动平均值上升2%。3月25日当周可调利率抵押贷款占全部抵押贷款申请的比例为5.7%，低于之前一周的5.9%。 美国长期固定房贷利率仍在底部震荡，截至3月18日当周，美国30年期固定房贷平均利率从上周的4.95%下降至4.79%，15年期固定房贷平均利率从上周的4.17%下降至4.03%。3月25日当周30年期固息抵押贷款的平均利率为4.92%，高于之前一周的4.79%；15年期固息抵押贷款的平均利率从之前一周的4.03%升至4.16%。 图4-3：美国房地产不良贷款占总贷款比率的变化 资料来源：Bloomberg、北京中期期货研究院整理 北京中期期货 • 您保值增值的平台 10 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 五、对期货市场影响及操作建议 图5-1：美国等发达国家铜消费需求行业分布 资料来源：北京中期期货研究院 图5-2：中国等发展中国家铜消费需求行业分布 资料来源：北京中期期货研究院 北京中期期货 • 您保值增值的平台 11 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 我们认为，美国房地产市场或将遭遇“双谷衰退”，在2010年底房价出现的跌势一直延续至今，并且在近期没有实质性希望，住房市场的衰退仍然没有结束，目前没有相关统计数据表明美国住房市场开始复苏。“双谷衰退”主要表现为美国房价已经开始加速下滑，在美国加利福尼亚州和佛罗里达州，亚特兰大房价同比下跌7%，芝加哥房价跌幅达7.5%，明尼阿波利斯市房价下跌7.6%，西雅图房价同比下跌6.7%。目前，最关键是看标准普尔/Case-Shiller房价指数能否跌破2009年4月的低点，新屋开工数与营建许可数是否继续下滑，新屋销售量与成屋销售量是否继续走低，30年与15年期固定房贷平均利率是否继续下跌，如果以上均创新低的话，我们认为，美国房地产市场将处于“双谷衰退”之中。 根据房地产行业对有色金属等基础原材料需求结构和需求增长情况来看，美国房地产若再次探底，将对全球铜等有色金属需求产生较大冲击。因为铜消费除中国以外，主要集中在发达国家，美国与西欧是世界上铜消费量最主要的地区，发达国家在建筑行业中管道用铜量巨大，建筑业成为铜消费最大的行业，美国的新屋开工、营建许可等重要房地产运行指标是影响国际铜价的主要因素。 图5-3：2009-2011年沪铜指数走势分析 资料来源：北京中期期货研究院 北京中期期货 • 您保值增值的平台 12 北京中期期货研究院 BJCIFCO INSTITUTE OF STUDIES 海外经济专题 图5-4：2009-2011年伦铜指数走势分析 资料来源：北京中期期货研究院 我们认为，美国房屋市场目前的低迷对于国际有色金属市场是明显偏空的，同样对国内有色金属期货市场也是偏空的。从技术上来看，沪铜3月延续震荡整理，在下