长城地产周刊：僵局未破,行情难演

僵局未破，行情难演 ――长城地产周刊第七十九期 (2011.2.28－2011.3.6) 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO., LTD 行业表现 1M 3M 6M YTD 房地产 10.2% 5.6% 3.9% -9.4% 上证指数 2.1% 4.3% 11.2% -1.0% 相关报告 等待行业龙头率先破冰——长城地产周刊第七十八期(2011.2.21－2011.2.27) 板块投资机会先看三月楼市脸色——长城地产周刊第七十七期(2011.2.14－2011.2.20) 楼市进入僵持阶段，板块表现同步大盘——长城地产周刊第七十六期(2011.2.6－2011.2.13) 调控仍在延续，坚持逢低布局——长城地产周刊第七十五期(2011.1.17－2011.1.23) 年报行情遭遇货币紧缩——长城地产周刊第七十四期(2011.1.10－2011.1.16) 年报助力，价值回归延续——长城地产周刊第七十三期(2011.1.3－2011.1.9) 行业在犹豫中展开，坚持逢低介入策略——长城地产周刊第七十二期(2010.12.27－2011.1.2) 加息时点超预期，反弹行情一波三折——长城地产周刊第七十一期(2010.12.20－12.26) 低估值+短期趋势向好，板块迎来阶段反弹——长城地产周刊第七十期(2010.12.13－12.19) 加息搁浅，板块迎来阶段反弹——长城地产周刊第六十九期(2010.12.06－12.12) 调控不尽人意，12月楼市升温将带来交易机会――长城地产周刊第六十八期（2010.12.06－12.12） 价量变动不大，短期僵局难破――长城地产周刊第六十七期（2010.11.22－11.28） 估值跌出吸引力，等待波段机会催化剂――长城地050001000015000200002500030000-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%成交金额房地产(申万)上证综合指数要点：  销量显著下滑，价格小幅调整  销量：本周全国楼市成交量整体显著下滑。我们跟踪的重点城市销量指数较上周下降26.4%，比10年均值低23.6%，比09年均值低44.9%，比08年均值低12.7%。本周一线城市表现坚挺，环比仅下跌0.8%；二线城市环比下跌35.8%。  价格：本周全国房价仍然跌多涨少。中指研究院监测的33个统计城市15个出现环比下跌。重点城市房价指数较上周上涨4.0%，其中一线城市微跌1.0%，二线城市上涨9.0%。我们跟踪的重点城市房价指数，比10年均值上涨12.0%，比09年均值上涨46.4%，较08年均值上涨60.5%。  库存：本周重点城市可售量较上周基本持平。一线城市库存指数较上周下跌0.3%，为99.6；二线城市下跌0.1%，为114.0。受近期成交量大幅下跌影响，重点城市消化周期指数持续反弹，本周环比上升8.0%，达到130。  未来成交展望：预计随着3月供应量的上升，部分需求有可能结束观望重新入市，成交量将有所反弹，但是受到新国八条及信贷收紧等一系列政策的高压，成交量同比大幅下挫依然难以避免。  二手房市场：成交有所分化，价格涨跌互现。本周四个城市二手房成交量较2010年均值都有不同程度的下降，北京自上周成交跌至冰点后本周大幅上扬298.2%。本周二手房成交价格各城市涨跌互现。  投资建议：僵局未破，行情难演。限购令让部分需求失去了买房资格；信贷收紧、利率上调增加了买房成本。在房价维持高位的局面下，这意味着楼市有效需求的萎缩。尽管地产公司资金情况暂无近忧，但回款不畅、信贷从紧，资金问题将成为今年开发商的最大困扰和考验。我们了解到的情况，目前融资类地产信托产品利率已达18%左右，且还有上涨的趋势。事实上，打折促销已开始重归楼市，我们前期调研的部分上市公司，也表示将适当调低楼盘开盘价。我们预计，未来三个月，一二线城市可能呈现销量下降、价格稳定局部下跌的情况，而未受到限购影响的三四线城市楼市价量会更加乐观。  地产股的投资策略方面，我们认为，如果3-5月楼市销量出现超预期反弹，则板块有望迎来新的投资机会。反之，板块继续维持震荡的概率较大。激进的投资者可以考虑逢低吸纳，建议从以下四个角度选股，一是在三四线城市项目布局较多的个股；二是快速周转的龙头企业；三是两条腿走路、X+地产商业模式个股；四是不受限购影响的商业地产个股。  风险提示：楼市僵持时间过长。 独立声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 投资评级：中性 (维持) 分析师 刘 昆：  (86-755) 83516214  liuk@cgws.com 执业证书编号：S1070209040312 证券研究报告 房地产行业 行业周报 报告日期：2011年3月8日 联系人 苏绪盛：  (86-755) 83511405  suxs@cgws.com 执业证书编号：S1070111010021 2 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO., LTD 长城地产周刊第七十九期 (2011.2.28－2011.3.6) 正 文 目 录 一、长城视点 ........................................................................................................... 3 二、楼市动态 ........................................................................................................... 4 2.1 二手房成交综述 ............................................................................................................. 4 2.2 新房成交综述 ................................................................................................................ 5 2.3 各地新房成交纵览 ......................................................................................................... 7 三、土地市场 ......................................................................................................... 17 3.1 本周土地市场（住宅） ................................................................................................ 17 3 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO., LTD 长城地产周刊第七十九期 (2011.2.28－2011.3.6) ） 期（2010.5.10－5.17） ） 一、长城视点 新房市场：销量显著下滑，价格小幅调整 销量：本周全国楼市成交量整体显著下滑。我们跟踪的重点城市销量指数较上周下降26.4%，比10年均值低23.6%，比09年均值低44.9%，比08年均值低12.7%。本周一线城市表现坚挺，环比仅下跌0.8%；二线城市环比下跌35.8%。 价格：本周全国房价仍然跌多涨少。中指研究院监测的33个统计城市15个出现环比下跌。重点城市房价指数较上周上涨4.0%，其中一线城市微跌1.0%，二线城市上涨9.0%。我们跟踪的重点城市房价指数，比10年均值上涨12.0%，比09年均值上涨46.4%，较08年均值上涨60.5%。 库存：本周重点城市可售量较上周基本持平。一线城市库存指数较上周下跌0.3%，为99.6；二线城市下跌0.1%，为114.0。受近期成交量大幅下跌影响，重点城市消化周期指数持续反弹，本周环比上升8.0%，达到130。 未来成交展望：预计随着3月供应量的上升，部分需求有可能结束观望重新入市，成交量将有所反弹，但是受到新国八条及信贷收紧等一系列政策的高压，成交量同比大幅下挫依然难以避免。 二手房市场：成交有所分化，价格涨跌互现 本周四个城市二手房成交量较2010年均值都有不同程度的下降，北京自上周成交跌至冰点后本周大幅放量。其中，北京环比大幅上扬298.2%，深圳环比34.5%，天津环比-14.3%，杭州环比-40.6%。本周二手房成交价格：天津7723元/平米，环比上涨1.3%；杭州21839元/平米，环比下跌2.7%。 投资建议：僵局未破，行情难演 限购令让部分需求失去了买房资格；信贷收紧、利率上调增加了买房成本。在房价维持高位的局面下，这意味着楼市有效需求的萎缩。尽管地产公司资金情况暂无近忧，但回款不畅、信贷从紧，资金问题将成为今年开发商的最大困扰和考验。我们了解到的情况，目前融资类地产信托产品利率已达18%左右，且还有上涨的趋势。事实上，打折促销已开始重归楼市，我们前期调研的部分上市公司，也表示将适当调低楼盘开盘价。未来三个月，一二线城市可能呈现销量下降、价格稳定局部下跌的情况，而未受到限购影响的三四线城市楼市价量会更加乐观。 地产股的投资策略方面，我们仍然认为，一方面短期内行业基本面并不乐观，另一方面，上市龙头地产公司已基本锁定11年业绩，板块估值水平确实比较低，因此下一阶段可能表现为同步大盘。在房价稳定的前提下，如果3-5月楼市销量出现超预期反弹，则板块有望迎来新的投资机会。反之，板块继续维持震荡的概率较大。激进的投资者可以考虑逢低吸纳，建议从以下四个角度选股，一是在三四线城市项目布局较多的个股；二是快速周转的龙头企业；三是两条腿走路、X+地产商业模式个股；四是不受限购影响的商业地产个股。 4 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO., LTD 长城地产周刊第七十九期 (2011.2.28－2011.3.6) ） 期（2010.5.10－5.17） ） 二、楼市动态 2.1 二手房成交综述 销量继续反弹 价格涨跌互现 销量：本周四个城市二手房成交量较2010年均值都有不同程度的下降，北京自上周成交跌至冰点后本周大幅放量。具体数据为：北京2429套，环比上周大幅上扬298.2%，同比（2010年均值）-36.8%；深圳2310套，环比34.5%，同比（2010年均值）-6.4%；天津1286套，环比-14.3%，同比（2010年均值）-21.2%；杭州222套，环比-40.6%，同比（2010年均值）-50.2%。 价格：本周二手房成交价格涨跌互现。具体数据为：天津7723元/平，环比上涨1.3%；杭州21839元/平，环比下跌2.7%。 图1：北京07年至今二手房成交套数 图2：深圳08年至今二手房成交套数 图3：天津07年至今二手房成交套数 图4：杭州08年至今二手房成交套数 图5：天津07年至今二手房成交价格 图6：杭州08年至今二手房成交价格 数据来源：Wind，长城证券 0 2000 4000 6000 8000 10000 01/0101/1501/2902/1202/2603/1203/2604/0904/2305/0705/2106/0406/1807/0207/1607/3008/1308/2709/1009/2410/0810/2211/0511