主要城市房地产市场月报：楼面地价涨2%,楼市成交活跃,一线城市房价续涨

请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告/行业研究2011年2月17日 房地产 署名人：李少明 S0960200010015 010-63222931 lishaoming@cjis.cn 参与人：周强 S0960110090090 010-63222547 zhouqiang@cjis.cn 评级调整： 维持 行业基本资料 上市公司家数 112 总市值（亿元） 9229 占A股比例（%） 3.11% 平均市盈率（倍） 125.21 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 4.19 3.87 -5.13 上证综合指数 4.75 1.01 9.85 -32%-24%-16%-8%0%8%16%2010/22010/62010/92011/1056451129016935225802822533870成交金额房地产上证综合指数 相关报告 《房地产-成交面积同比微降，环比大幅回升属正常--22个城市周交易报（2.7-2.13）》2011-2-15 《房地产-2月份成交量见底，是布局全年的最佳时机--22个城市周交易报（1.24-1.30）》2011-2-1 《房地产-沪渝房产税低于预期，板块估值吸引力凸显》2011-1-27 房地产行业 看好楼面地价涨2%，楼市成交活跃，一线城市房价续涨 -主要城市房地产市场月报（2011-1） 本报告跟踪分析近一月主要城市住宅土地及楼市的成交、供应以及价格走势情况。土地市场覆盖119个城市，楼市覆盖北京、天津、上海、杭州、苏州、南京、深圳、广州、武汉、重庆等21个城市。 投资要点： ¾ 2010年全国119个城市住宅用地成交建面8.4亿平米，成交金额1.5万亿元，平均楼面地价 1785 元/平米，成交地价较底价溢价 33%。受二三四线城市成交面积占比上升以及一线城市郊区占绝大比重的影响，全国住宅用地楼面地价较09年仅有 5%的涨幅。一线城市市区供地越来越少，郊区供地大幅上升，致 10 年楼面地价涨幅有限。二线城市楼面地价10年大幅上涨，均有两位数的涨幅。 ¾ 2011年1月全国110多个城市住宅用地成交建面0.8亿平米，成交金额0.146万亿元（是10年的9.7%），平均楼面地价1822元/平米（较10年平均价涨2.3%），成交地价较底价溢价39%，溢价幅度大于10年。但受2010年12月基数较高、2011年 1 月保障性住宅用地量占比上升以及受调控影响，部分开发商拿地积极性有所下降的影响，全国楼面地价较10年12月下降11%。 ¾ 预计随着11年对开发商信贷的继续收紧，限购城市的增多，主要城市销售金额较10年的回落，11年主要城市土地市场的溢价率将有所收窄，楼面地价（尤其是二三线城市）难以再现 10 年大幅上涨的局面，11 年上半年将是实力开发商乘机吸纳优质价廉土地资源的较好的时间段。但受土地资源有限而需求刚性的影响，地价的上涨最终将转嫁到房价上。 ¾ 1月住宅成交面积：19个城市同比增30%，环比降11%。不少城市受通胀预期影响，较往年提早购房；部分城市担忧更严厉的限购政策出台而集中购房；也有部分城市受10年信贷控制影响，签约推迟至11年1月。因此，使1月销售淡季不淡。一线城市同比增24%，环比降23%，二线城市同比增32%，环比降8%。一线城市，杭、沪同比增 105%、40%，京持平，深降 2%；二线城市，沈阳、成都、苏州、南京、厦门、青岛同比增50%以上；厦门、福州、成都环比增15%以上，南京、沈阳、长沙也取得个位数增长。 ¾ 1月房价：一线城市房价续涨，有价格的二线城市半数以上小幅回落，其中北京、重庆、沈阳、西安房价创历史新高。城区占比上升，城区和郊区续涨是 1 月城市房价上涨的主因。10年4季度以来在物价持续上涨和流动性泛滥的带动下，主要城市房价持续上涨引来更严厉的以限购为代表的“新国八条”的出台。一线城市，京城区及近郊区房价续涨均价涨12%；杭西湖、下沙区、江干等区占比大且均价上涨带动房价涨 11%。沪各环线普涨，全市均价涨 4%；深除罗湖、龙岗两区外，其余各区普涨，尤其是占比大的宝安、南山房价上涨拉升房价10%；有价格的二线城市超过半数城市房价小幅下跌。它们是南昌、天津、东莞、无锡、武汉、长沙等。天津市区、滨海、远郊均价下跌带动均价跌 5%，大连市区占比上升带动均价上升13%。 ¾ 2 月中下旬，主要城市落实“新国八条”的实施细则将陆续出台，加上政府收紧信贷控制通胀，市场可能出现一段时间的观望，成交将维持清淡，待 3 月两会后随着新推楼盘的增多，成交量有望缓慢回升，届时板块有望逐步走出谷底。 风险提示：注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/41 全国119个城市土地市场情况 „ 2010年全国110多个城市住宅用地成交建面8.4亿平米，成交金额1.5万亿元，平均楼面地价1785元/平米，成交地价较底价溢价 33%。受二三四线城市成交面积占比上升以及一线城市郊区占绝大比重的影响，全国住宅用地楼面地价较09年仅有5%的涨幅。一线城市市区供地越来越少，郊区供地大幅上升，致10年楼面地价涨幅有限，其中广州涨幅最大32%、其次北京28%，杭州为2%，上海和深圳均为下降。这是因为，上海成交地块含动迁地块，且以郊区为主，若剔除动迁地块，楼面地价 8447元/平米，较09年上涨6.3%；深圳除一块为市区南山地块（楼面价2511元/平米）外，其余成交地块全部为关外地块，这是地价较09年下降的原因。二线城市楼面地价10年大幅上涨，均有两位数的涨幅，长沙、南京、天津、武汉、沈阳、成都的涨幅分别为88%、63%、51%、48%、44%和16%。 „ 2011年1月全国110多个城市住宅用地成交建面0.8亿平米，成交金额0.146万亿元（是10年的9.7%），平均楼面地价1822元/平米（较10年平均价涨2.3%），成交地价较底价溢价39%，溢价幅度大于10年。但受 2010 年 12 月基数较高、2011 年 1 月保障性住宅用地量占比上升以及受调控影响，部分开发商拿地积极性有所下降的影响，全国楼面地价较10年12月下降11%。广州、成都、重庆、南京、北京、全国、上海、沈阳、武汉、长沙、杭州、天津、深圳分别下降-88%、-42%、-37%、-36%、-31%、-11%、-9%、-9%和-7%。长沙、杭州、天津的楼面地价分别上涨25%、33%和90%。深圳无成交。 „ 预计随着 11 年对开发商信贷的继续收紧，限购城市的增多，主要城市销售金额较 10 年的回落，11年主要城市土地市场的溢价率将有所收窄，楼面地价（尤其是二三线城市）难以再现 10 年大幅上涨的局面，11 年上半年将是实力开发商乘机吸纳优质价廉土地资源的较好的时间段。但受土地资源有限而需求刚性的影响，地价的上涨最终将转嫁到房价上。 表1：2010年全国119个城市住宅土地成交情况 土地宗数(块) 建设用地面积(平米) 规划建筑面积(平米) 土地出让金 (万元) 土地均价(元/平米) 楼面地价 (元/平米) 溢价率 楼面地价同比涨幅 全国 5727 376690567 8398623421502522314013 1785 33% 5% 北京 82 7680599 14525363 1063390713845 7321 65% 28% 上海* 126 9772718 14565498 9690705 9916 6632 80% -17% 广州 30 2030181 5099492 2821725 13899 5533 79% 32% 深圳** 7 605443 1573022 459290 7586 2920 18% -50% 杭州 86 3947380 8886388 5757707 14586 6478 51% 2% 天津 198 23724962 37173836 7006036 2953 1885 13% 51% 南京 44 3523108 9140118 4985035 14150 5454 33% 63% 武汉 173 14377752 43043478 7463411 5191 1733 17% 48% 成都 138 7421612 23950761 4281094 5768 1787 37% 16% 重庆 224 13357502 29969732 5134325 3866 1717 25% 3% 长沙 45 2492757 8749720 1447337 5806 1654 30% 88% 沈阳 118 8368854 22592973 2575165 3077 1134 18% 44% 数据来源：中指，中投证券研究所 注：*上海成交地块含动迁地块，且以郊区为主，若剔除动迁地块，楼面地价8447元/平米，较09年上涨6.3%； **深圳除一块为市区南山地块（楼面价2511元/平米）外，其余成交地块全部为关外地块，这是地价下降的原因。 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/41 表2：2011年1月全国119个城市住宅土地成交情况 土地宗数 (块) 建设用地面积 (平米) 规划建筑面积(平米) 土地出让金 (万元) 土地均价 (元/平米) 楼面地价 (元/平米) 溢价率 楼面地价环比涨幅 全国 650 35581795 80178603 146138574117 1822