主要城市房地产市场月报：成交面积环比降44%,价格拐点已现

请务必阅读正文之后的免责条款部分 1/39 行业报告2010年6月10日 房地产 李少明 首席分析师 执业证书编号：S0960200010015 010-63222931 lishaoming@cjis.cn 评级调整： - 行业基本资料 上市公司家数 111 总市值（亿元） 8480 占A股比例（%） 3.68% 平均市盈率（倍） 104.74 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 2.33 -23.81 -35.72 上证综合指数 -3.89 -15.81 -20.24 -36%-24%-12%0%12%24%36%2009-6-102009-9-212010-1-112010-4-30082771655424831331084138549662成交金额房地产上证综合指数 相关报告 《房地产-成交面积环比增6%，同比降52%--22个城市周交易快报（5.24-5.30）》2010-5-31 房地产行业 中性成交面积环比降44%，价格拐点已现 -主要城市房地产市场月报（2010-5） 本报告跟踪分析近一月主要城市住宅成交、供应以及价格走势情况。覆盖北京、天津、上海、杭州、苏州、南京、深圳、广州、武汉、重庆等21个城市。 投资要点： ¾ 5 月成交面积：20 个城市环比降 44%，同比降 52%。一线城市环比降 50%，同比降72%，二线城市环比降42%，同比降42%。 ¾ 1-5月累计成交面积：20个城市累计同比下降20%。其中一线城市降42%，二线城市降9%。 ¾ 5月房价：主要城市房价拐点已现，过半城市跌幅超过3%。一线城市，京、沪、深环比分别下跌22%、11%和4%，京郊区均价跌幅超过5%且成交占比上升致整体均价下跌，沪郊区成交占比上升致整体均价下跌，深关内均价普跌，杭、穗环比分别上涨 21%和 12%，杭高端楼盘成交拉高均价，穗数据滞后一个月致房价环比虚涨；二线城市，福州、重庆、天津跌幅超过10%。 ¾ 1-5月房价累计涨幅：多数城市10年累计涨幅仍为正。一线城市仅深、京因郊区成交占比大致累计跌11%和5%，二线城市仅重庆因保障性住房占比大致累计跌5%。¾ 结论：5月量跌价松动符合我们此前预期，5月可能是沿海主要城市成交量低点，随新盘增加开发商主动降价，成交量环比将缓慢回升价格小幅回落，预计4季度价格下跌幅度更大。 -100%-50%0%50%100%150%200%250%北京天津西安沈阳上海杭州苏州南京深圳广州福州厦门长沙南昌武汉重庆成都成交面积环比%Feb-10Mar-10Apr-10May-10 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%北京天津西安大连上海杭州苏州深圳广州福州厦门长沙南昌武汉重庆成交均价环比%Feb-10Mar-10Apr-10May-10 风险提示：注意信贷收缩利率上行、企业资金成本上升、融资受限企业资金面转紧、价格下跌毛利下滑、政策调控持续时间超预期等的风险。 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/39 主要城市住宅（或商品房）成交情况 表 1：主要城市2010年5月住宅/商品房成交面积与成交均价 成交面积（万平米） 成交均价（元/平米） 10-5 09-5 10-4 同比环比10-5 09-5 10-4 09-12 同比环比10年涨幅北京 住宅期房 36 135 98 -73%-64%18,29913,29023,529 19,361 38%-22%-5% 天津 住宅 63 128 108 -51%-41%8,138 6,923 9,476 8,122 18%-14%0% 西安 住宅 92 91 128 0% -29%5,749 4,459 5,868 4,727 29%-2%22% 青岛 住宅 78 74 80 5% -3% 大连 住宅 23 31 41 -25%-43%11,0488,596 11,411 8,977 29%-3%23% 东北及华北 沈阳 住宅 105 119 111 -12%-5%5,220 3,623 4,964 4,065 44%5% 28% 上海 住宅 73 267 144 -73%-49%13,06010,33414,603 11,742 26%-11%11% 杭州 商品房 12 108 52 -89%-76%23,72212,91719,618 19,839 84%21%20% 苏州 住宅 16 111 73 -85%-78%9,385 6,866 10,284 8,464 37%-9%11% 南京 住宅 23 87 67 -74%-66% 华东地区 无锡 住宅 20 61 84 -66%-76%7,980 5,787 7,650 6,953 38%4% 15% 深圳 住宅 12 78 29 -85%-59%19,65312,90220,567 22,204 52%-4%-11% 广州 住宅 55 77 54 -29%2% 12,9558,386 11,511 11,263 54%13%15% 东莞 住宅 28 67 52 -58%-46%7,234 5,995 7,326 6,923 21%-1%4% 福州 住宅 9 56 26 -84%-65%9,522 7,541 11,320 9,247 26%-16%3% 华南地区 厦门 住宅 12 50 37 -76%-67%10,9357,974 11,812 10,883 37%-7%0% 长沙 住宅期房 141 77 125 83%13%4,623 4,024 4,494 4,367 15%3% 6% 南昌 住宅 15 43 34 -66%-57%6,730 4,264 5,135 5,509 58%31%22% 武汉 住宅 94 96 143 -1% -34%6,148 5,164 6,394 5,636 19%-4%9% 重庆 商品房 120 195 261 -39%-54%4,982 4,321 6,114 5,222 15%-19%-5% 中南及西南 成都 商品房 80 129 95 -38%-16% 可比的20个城市 966 2,004 1,718 -52%-44% 一线城市 188 666 377 -72%-50% 二线城市 778 1,339 1,340 -42%-42% 资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院，注：扣除掉长沙得到可比的20个城市数据。 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/39 表 2：主要城市2010年5月宅/商品房成交套数与套均成交面积 成交套数 套均成交面积（平米） 10-5 09-5 10-4 同比环比 10-5 09-5 10-4 同比 环比 北京 住宅 3,393 11,478 8,166 -70%-58%105.8 117.6 120.5 -10% -12%天津 住宅 6,087 12,223 10,517-50%-42%104.3 105.1 103.1 -1% 1% 西安 住宅 9,169 9,366 12,609-2% -27%99.8 97.4 101.8 3% -2% 青岛 住宅 8,165 7,555 7,907 8% 3% 95.4 98.6 101.1 -3% -6% 大连 住宅 2,473 3,471 4,382 -29%-44%94.1 89.7 93.5 5% 1% 东北及华北 沈阳 住宅 11,221 13,024 11,533-14