房地产行业：3月楼市成交受政策收紧和供给不足拖累,节后主要城市土地市场或转弱

莫尼塔地产行业研究小组 罗雨 施琪博士 2013年2月 3月楼市成交受政策收紧和供给不足拖累， 节后主要城市土地市场或转弱 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● 地产行业高频数据图册 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 2 2月主要城市房地产市场综述：调控收紧叠加供给不足 全国22个城市商品房库存指数（2012.1.1=100） 本期房地产市场热图：3月成交复苏或不及预期 房地产开发商和中介商销量预期扩散指数月环差和25个一二线城市日均新房交易量月环比 由于本次调研的时点是在国五条细则出台之前，开发商和中介商普遍持有比较乐观的预测。从以往调研的结果和实际成交的关系来看，本次调研开发商和中介商对于3月成交预估过于乐观的概率很大。 同时，从基本面来看，3月主要城市面临着调控收紧和库存紧张的双重影响，因此我们判断3月主要城市商品房成交量低于预期，甚至低于季节性的概率不低。 60 70 80 90 100 110 120 08-09 01-10 06-10 11-10 04-11 09-11 02-12 07-12 12-12 -150% -120% -90% -60% -30% 0% 30% 60% 90% 120% 150% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 10/01 10/06 10/11 11/04 11/09 12/02 12/07 12/12 13/05 一二线城市交易量月环比 房地产调研综合预期指数月环差（右轴） 调控收紧导致的预测偏差 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 全国58个城市商品房市场2月点评和3月预测 2月全月日均交易量初值环比1月终值下跌-38.3%，符合季节性和我们的预期。开发商推盘力度下降是交易量退回季节性的主要原因。2月份全国15个城市的商品房库存环比上月下降了-1.05%，而一线城市库存环比也有所下降，幅度为-1.10%；整体去化时间受春节影响有所回升，一线城市和二三线城市分别从9.4月和18.9月上升至10.5月和20.1月。 3月是春季销量旺季的第一个月。根据以往的经验来看，3月销量环比2月有较大程度的提升是正常的季节性规律。但由于政策收紧所引发的恐慌购房心理，3月需求可能会有明显提升，决定成交量变化的将是供给水平。从我们的月底调研来看，3月供给紧张，或制约成交向上的趋势。结合供给和需求考虑，我们认为3月主要城市商品房交易量将略弱于季节性。地方调控细则将是最大的不确定因素。 3 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 2月主要城市土地市场综述：开发商第一轮拿地高峰或已过去 4 2月份主要城市的政府供地数量环比继续下降。由于政府供地和次月土地成交之间有强相关性，我们认为3月40个城市土地成交数据很难出现季节性回暖。 土地价格方面，成交土地的楼面均价仍维持高位。同时，土地成交的溢价率并没有明显上升指向土地拍卖底价的上涨。土地价格的持续上涨，不仅影响开发商的经营利润，同时也将对开发商拿地的积极性产生负面作用。 本期土地市场热图：在成交土地楼面均价高企的同时，2月土地供应数据指向3月土地成交或将维持低迷 40大中城市供应土地规划建筑面积（万平方米 ） 40大中城市成交土地楼面均价（元/平方米 ） 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 01-08 08-08 03-09 10-09 05-10 12-10 07-11 02-12 09-12 总用地 住宅用地 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 01-08 08-08 03-09 10-09 05-10 12-10 07-11 02-12 09-12 总用地 住宅用地 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 5 3月莫尼塔地产调研情况解读 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 预期调控正当时，房价快速上涨是否被抑制看政策执行 • 开发商和中介商对于房价上涨的预期进一步增加，二手市场仍然领涨楼市。 • 主要城市一二手市场的供求关系依然尖锐，是促进房价快速上涨的主要原因。 • 后期房价趋势是否逆转看政策执行是否从严。在调控细则公布之后，市场预期其实已经发生变化。 6 -120% -90% -60% -30% 0% 30% 60% 90% 120% -0.6% -0.4% -0.2% 0.0% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2% 1.4% 09/05 10/03 11/01 11/11 12/09 一二线城市房价月环比 开发商调研房价预期指数（右轴） -120% -90% -60% -30% 0% 30% 60% 90% -0.6% -0.4% -0.2% 0.0% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2% 1.4% 09/05 10/03 11/01 11/11 12/09 一二线城市房价月环比 中介调研房价预期指数（右轴） 莫尼塔开发商和中介商调研房价预期指数和一线城市房价月环比指数 -60% -10% 40% 90% 140% 5 8 11 14 17 20 23 02/10 05/10 08/10 11/10 02/11 05/11 08/11 11/11 02/12 05/12 08/12 11/12 02/13 一二线城市商品房成交量 开发商推盘意愿指数 莫尼塔开发商推盘意愿指数和一二线城市商品房成交量 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 3月楼市交易量反弹，但幅度或小于开发商和中介预期 • 销量预期指数出现符合季节性的反弹，但考虑往年调控之后调研对象预测所产生的偏差，3月销量不及预期是大概率事件。 7 -100% -50% 0% 50% 100% 05/09 07/09 09/09 11/09 01/10 03/10 05/10 07/10 09/10 11/10 01/11 03/11 05/11 07/11 09/11 11/11 01/12 03/12 05/12 07/12 09/12 11/12 01/13 03/13 房地产开发商和中介商销量预期扩散指数 房地产开发商和中介商销量预期扩散指数月环差和25个一二线城市日均新房交易量月环比 -150% -120% -90% -60% -30% 0% 30% 60% 90% 120% 150% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 10/01 10/05 10/09 11/01 11/05 11/09 12/01 12/05 12/09 13/01 13/05 一二线城市交易量月环比 房地产调研综合预期指数月环差（右轴） 调控收紧导致的预测偏差 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 开发商开工意愿依然强烈，但调控或影响二三季开工情况 • 新开工调研预期指向一季度新开工水平或进一步复苏。 • 从初步反馈来看，调控之后开发商的观望情绪在增加，或不利于房地产新开工的持续增加。 8 -100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 09/09 11/09 01/10 03/10 05/10 07/10 09/10 11/10 01/11 03/11 05/11 07/11 09/11 11/11 01/12 03/12 05/12 07/12 09/12 11/12 01/13 03/13 新开工同比增速 新开工预期指数（右轴，领先2个月） 开发商新开工调研和实际新开工同比增速比较 0% 20% 40% 60% 80% 09/09 10/01 10/05 10/09 11/01 11/05 11/09 12/01 12/05 12/09 13/01 莫尼塔房地产开发商调研： 不确定是否会增加新开工的开发商占比 开发商新开工意愿调研 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 2月商品房交易和库存高频数据回顾 9 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 主要城市商品房交易量上升趋势或终结 •3月楼市成交应该有所反弹，但受到房价快速上涨和流动性支持减弱等影响，房地产销售已不能再延续之前陡峭的上升曲线了。 10 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 01-09 05-09 09-09 01-10 05-10 09-10 01-11 05-11 09-11 01-12 05-12 09-12 01-13 数据来源：CEIC，WIND，莫尼塔公司 单位：百万平方米 全国58个城市商品房日交易量七日平均 分线城市商品房日交易量七日平均 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 01-09 05-09 09-09 01-10 05-10 09-10 01-11 05-11 09-11 01-12 05-12 09-12 01-13 一线城市 二线城市 三线城市 数据来源：CEIC，WIND，莫尼塔公司 单位：百万平方米 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 主要城市2月商品房交易量环比下降-47%，略低于季节性 • 2月主要城市商品房交易量环比1月下降-47%，略低于2009-2011年春节所在月份商品房交易量环比的季节性。 • 根据莫尼塔3月地产调研，春节后主要城市楼市成交的景气度有所下降。 11 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 01-10 04-10 07-10 10-10 01-11 04-11 07-11 10-11 01-12 04-12 07-12 10-12 01-13 月均交易量（右轴） 月均交易量同比 单位：百万平方米 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 01-09 05-09 09-09 01-10 05-10 09-10 01-11 05-11 09-11 01-12 05-12 09-12 01-13 月均交易量（右轴） 月均交易量环比 单位：百万平方米 全国58个城市月交易量及同比变化 全国58个城市月交易量及环比变化 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 2月商品房库存继续保持稳定，三四线城市库存仍在上升 • 2012年以来主要城市库存上升速度明显减慢。 • 库存增加主要在三四线城市，但近月三四线城市的库存水平并没有出现明显加速。 • 一二线城市库存水平在2月有所下降。 12 全国22个城市商品房库存指数（2012.1.1=100） 分线城市商品房库存指数（2012.1.1=100） 60 70 80 90 100 110 120 08-09 12-09 04-10 08-10 12-10 04-11 08-11 12-11 04-12 08-12 12-12 数据来源：CEIC，WIND，莫尼塔公司 40 60 80 100 120 140 01-08 06-08 11-08 04-09 09-09 02-10 07-10 12-10 05-11 10-11 03-12 08-12 01-13 一线城市 二线城市 三线城市 数据来源：CEIC