1地产/中国宝龙真实房地产(寶龍地產)更多证据成功股权研究目标价：HK $ 3.40（+ 30％，6个月地平线）价钱：HK $ 2.61 香港交易所代码：12382011年1月10日，星期一宝龙集团（Powerlong，“ PL”）在12月创下了历史最高的合同销售额，这为其专注于二，三线城市的高端零售和住宅综合体的独特商业模式提供了更多的成功证据。我们认为，PL具有如此独特的业务重点，因此特别值得关注政策干预并寻求差异化参与者的投资者青睐。出色的合同销售增长证明成功 增长最快的行业：PL宣布12月份的合约销售额达到创纪录的18.5亿元人民币，按月增长38％，同比增长229％，这使2010财年的合约销售额达到62亿元人民币，同比增长114％，是该行业中最高的。 超越市场预期：到10月底，PL的年度合同销售目标55亿元人民币仅达到55％时，市场就产生了疑问。现在，62亿元人民币的业绩超出了预期13％。我们认为11月和12月的突然转机给市场带来了积极的惊喜，并证明了PL的执行能力。 未来的进一步增长：管理层将80亿人民币设定为2011财年的合同销售目标，同比增长30％。鉴于PL独特的产品定位，可靠的执行力和强大的项目渠道，我们相信该目标是高度可行的。独特的商业模式应该是首选 差异化模型创造价值：PL的等级2&3高端商业+住宅模式将其与同行区分开来。我们认为，该模型可为以下方面创造价值：1）地方政府：通过增强当地的商业设施； 2）零售商：通过提供定制的商店空间，与其他商店的协同作用以及稳定的交通（居民）； 3）居民/投资者：通过提供相邻的便利设施。作为回报，PL得到1) 土地成本低，因此能够以高利润率提供可承受的平均售价/租金； 2）对租户/居民/投资者的吸引力高。 平衡的现金流量和长期/短期回报：对于一个典型的项目，PL预售街边商店和住宅，但持有购物中心，平衡现金流并提供短期开发利润和长期资产增值。 运营专业知识和与零售商的合作使独特的模型得以发挥：参观PL的运营项目后，我们对PL的购物中心运营专业知识以及与依赖PL扩展Tier2＆3城市的主要零售商的强大联系深信不疑。 要在当前政策不确定性方面跑赢大盘：我们认为，尽管实物市场近期回暖，尽管显示出需求的弹性，但增加了投资者对进一步收紧政策的担忧。扩大的住房补贴计划无疑是我们不容忽视的风险。我们认为PL在防御性商业部分和Tier2＆3城市的关注下将在如此不确定的环境中跑赢大市。估价PL的股价较NAV折让55％，折让幅度过大，我们认为其独特的业务模式和强劲的增长并不合理。建议买入，目标价3.40港元，较资产净值折让40％。购买 2公司背景本集团之主要业务为物业发展，投资及酒店营运。关键数据收市价（港元）2.6112个月最高（HK $）2.6812个月低位（HK $）1.983M平均每日成交量（百万）2.72发行股份（百万）4,068.45市值（百万港元）10,618.65自由浮动 （％）26.22每股净现金（港币）净债务/权益（％）5.25财政年度12/2009大股东开建行（44.2％）资料来源：公司数据，彭博社，OP Research收盘价截至2011年7月1日所有数字均需四舍五入P / B1.03美东时间市盈率6.67市盈率2.27%151050-5-10-15-20-25价格表MSCI中国1238 HK2010年1月10月3日10年5月2010年7月10月9日10年11月1月11日 3提供报告，免责声明和披露的条款接受本报告，即表示您声明并保证您有权根据以下列出的限制接收该报告，并同意接受此处包含的限制。不遵守这些限制可能构成违反法律或终止向您提供的此类服务。免责声明在香港发行的研究报告仅适用于普通业务活动涉及投资股票，债券和相关证券和/或衍生证券的机构投资者，并且在此类投资方面具有专业经验。不是机构投资者的任何人都不得依赖此通讯。此处提供的信息和材料不针对任何旨在作为分发或出版，提供或使用违背适用法律或法规的公民或居民或位于任何司法管辖区的公民或居民，或旨在供任何个人或实体分发或使用法律或法规，或可能使Oriental Patron Securities Limited（“ OPSL”）和/或其关联公司和/或其关联公司（统称为“ Oriental Patron”）受到该司法管辖区内任何注册或许可要求的约束。本文提供的信息和材料仅供参考，不得用作或视为要约或出售要约，要约或购买或认购证券，投资产品或其他金融工具的要约，也不构成或构成有关此类证券，投资产品或其他金融工具的任何建议或建议。该研究报告已准备就绪，可供一般发行。它不考虑特定的投资目标，财务状况以及可能收到此报告的任何特定人员的特定需求。本报告不能代替执行独立判断。 Oriental Patron可能已经发布了其他报告，这些报告与本报告中提供的信息不一致并得出不同的结论。这些报告反映了准备报告的分析师的不同假设，观点和分析方法。您应独立评估特定投资，并应就本报告中提及的任何证券进行任何投资或进行任何交易之前，请咨询独立的财务顾问。本报告中提供的信息和观点是从Oriental Patron认为可靠的来源获得或得出的，但是Oriental Patron不对其准确性或完整性作出任何陈述，Oriental Patron对因使用所提供的材料而造成的损失不承担任何责任。在法律和/或法规允许的情况下，在本报告中。此外，本报告中表达的观点如有更改，恕不另行通知。 Oriental Patron不承担由于使用本报告中所含信息而引起的任何直接或间接责任。主要负责编写本报告的研究分析师确认（a）本报告中表达的所有观点均准确反映了其对任何主题证券或发行人的个人观点； （b）他或他们的报酬的任何部分都与他或他们在本报告中表达的具体建议或观点没有直接或间接的关系。过去的表现不应被视为未来表现的标志或保证，并且对未来的表现不做任何明示或暗示的陈述或保证。Oriental Patron，其董事，高级管理人员和雇员可能对本报告中提及的任何公司的证券或衍生产品进行投资，并可能做出与本报告中表达的观点不一致的投资决定。一般披露Oriental Patron及其董事，高级管理人员和雇员，包括参与编写或发布本报告的人员，在法律允许的范围内，可不时参与或投资与证券发行人的融资交易本报告中提及的内容，为此类发行人提供服务或从中寻求业务，和/或在此类证券或期权上拥有头寸或持股或其他重大利益，或促成交易，或与其相关的其他投资。此外，它可能使本报告中介绍的证券中提到的证券进入市场。在材料允许发布之前，Oriental Patron可以在法律允许的范围内，根据本文中提供的信息，或基于其进行的研究或分析，采取行动或使用这些信息。 Oriental Patron的一名或多名董事，高级职员和/或雇员可以担任本报告中提及的证券发行人的董事。 Oriental Patron在过去三年中可能曾担任过本报告中提到的任何或所有实体的证券公开发行的经理或联合经理，或目前可能在该证券的主要市场中发行股票，或者可能是在本报告中提到的证券发行人提供或在过去的12个月内提供了有关投资的重大建议或投资服务，或相关的投资或投资银行服务。香港证券及期货事务监察委员会的规管披露在香港从事投资银行业务，自营交易或做市或代理经纪业务的Oriental Patron（包括OPSL）并非本报告所述标的公司证券的做市商。在过去的12个月内，Oriental Patron与本报告中提及的公司没有任何投资银行业务关系。截至本报告发布之日，Oriental Patron在上述一家公司中没有任何权益，其总和要求达到本报告中的披露水平。分析师认证：本研究报告中表达的观点准确反映了分析师对任何主题证券或发行人的个人观点；并且研究分析师的薪酬的任何部分都没有，或将直接或间接地与报告中表达的具体建议或观点有关。评级和相关定义购买（B）我们预计该股票在未来12个月内将超过相关基准超过15％。保持（H）我们预计该股票在未来12个月内将符合相关基准。卖（S）我们预计该股票在未来12个月内的表现将不及相关基准，超过15％。相关的基准测试代表截至本报告引用之日的股票收盘价。版权所有©2010 Oriental Patron Financial Group。版权所有严格根据此报告为您提供机密信息。除特别允许外，未经东方赞助人事先书面许可，不得以任何方式复制或分发本演示文稿的任何部分。 Oriental Patron对于第三方在此方面的行为概不承担任何责任。香港中环康乐广场8号交易广场2楼27楼分析员：袁伟传真：（852）2135 0295电话：（852）2135 0212