信和置业（83 HK）我们看到了强大的开发渠道

信和置业（83香港）评分：2我们看到强大的开发渠道建筑与房地产：香港CFA乔纳斯（Jonas Kan）（852）2848 4439（jonas.kan@hk.daiwacm.com）有什么变化？目标价：HK $ 16.80HK $ 20.06市场数据恒指23,469.38市值（十亿美元）10.39电动车（十亿美元;11E）9.76每天3个月平均T / O（百万美元）20.21已发行股票（米）4,824自由浮动(%)44.6大股东尖沙咀房产汇率表现（％）*(57.4%)港元/美元7.7571M 3M600万绝对13.312.88.6相对的6.5 (3.1)1.3资料来源：大和注意：*相对于恒指投资指标2011年2012年2013E市盈率（x）19.516.614.7PCFR（x）8.77.06.8EV / EBITDA（x）33.314.223.9PBR（x）1.21.21.1股息收益率（％）2.73.03.3净资产收益率（％）6.27.17.7资产回报率（％）4.24.75.2净债务权益（％）23.823.423.6相对于同行相对于历史低于上述资料来源：大和的预测收入汇总（百万港元）年至6月30日20102011年2012年2013E收入7,69810,23612,57115,362同比（％）(20.6)33.022.822.2息税折旧摊销前利润3,7782,2745,2953,121同比（％）(8.8)(39.8)132.8(41.1)净利3,5064,1404,8485,470同比（％）(2.6)18.117.112.8每股盈利（港元）0.7270.8581.0051.134同比（％）(2.3)18.117.112.8CFPS（港币）1.6791.9102.3832.440每股股息（港元）0.4000.4500.5000.550资料来源：大和公司预测价格和相对表现由于开发商股价上涨，信和置业的股价在过去一个月中表现强劲（超过了我们此前六个月目标价16.80港币）。影响力虽然我们认为开发商的股价在9月上涨20.8％并达到自2008年以来的恒指以来的最高表现（如我们在2010年10月12日的Property Datapoints报告中所示）后可能会盘整，但我们仍然认为信和置业的股票值得累积，尤其是在任何股价调整时。这尤其反映出我们的观点，即信和置业在未来三到十八个月内拥有强大而有前途的销售渠道。我们认为，对于开发商而言，现在的主要机会是，传统豪华地区的新单位已经变得非常昂贵，这向我们表明了可以作为可靠替代品销售的项目的平均售价（ASP）扩展的潜力。我们已经确定了信和置业符合这一标准的四个关键项目。即将推出的第一个项目可能是九龙塘的1个广播道，这是一个享有盛誉的豪华地点（我们假设的平均售价为HK $ 16,000 /平方呎）。我们认为第二个项目将是KIL 11073（假设的平均售价为HK $ 12,000 /平方呎），我们认为该项目可以作为西九龙的一个项目销售，其质量应优于冬宫项目。我们认为，市区房屋价格上涨应会对新界的豪宅产生积极影响。如果执行得当，我们认为该集团在白石角的项目（假设的平均售价为10,000港币/平方英尺）可以成为新界豪华公寓的基准。最后，我们认为该集团在阿伯丁的项目具有在南岛豪华项目中销售的资格（我们假设的平均售价为15,000港币/平方英尺）。估价我们将基于资产净值的六个月目标价格从16.80港币上调至20.06港币，现已上调至2011年底的预测（每股23.60港币）。我们还将适用于我们的资产净值预测的折现率从20％下调至15％（（HK $）40.0030.0020.0010.000.00相对恒指2001631258850我们相信最新的施政报告消除了市场的担忧，住宅物业价格的上升趋势已经恢复。我们估计，信和置业目前的资产净值已达到我们对2010年末每股21.0港元的预测。07/10 08/4 08/10 09/4 09/10 10/4 10/10资料来源：彭博社，大和预测修订(%)收入变动2011财年0.02012财年0.02013财年0.0净利润变动0.00.00.0EPS变化0.00.00.0资料来源：大和的预测公允价值估值（港币/小时）20.06方法资产净值关键假设资产净值资料来源：大和的预测催化剂与行动我们保持我们的2 信和置业（优于大市）评级。我们认为当前的市场环境对未来三到18个月内项目的启动是个好兆头，并且我们看到对ASP进行积极修订的空间。 信和置业：大和净资产值预测，年底2011百万港元每股港元资产净值百分比住宅物业53,358 11.06 41商业，工业及其他物业60,471 12.54 47其他资产2,525 0.52 2估计账面成本的中国物业13,471 2.79 10资产净值129,825 26.91 100净债务（15,994）（3.32）资产净值113,831 23.60资料来源：大和2010年10月18日全球股票研究本报告的后两页提供了重要的披露信息，包括任何必要的研究证明。HK $ 16.700083.HK不适用不适用价钱（10月18日）路透社代码ADR / GDR代码每个ADR / GDR的份额 2大和研究更新信和置业–财务摘要 收益与损失（百万港元）资产负债表（百万港元）一年至6月30日200920102011年2012年2013E截至6月30日200920102011年2012年2013E物业销售6,8084,5677,2109,25911,736现金和短期投资8,1634,8674,8564,8904,930租金收入1,7791,9202,2122,4332,676库存2,6971,9323,0123,1253,260其他1,1071,211814879950应收账款1,4811,0081,5801,6201,685总收入9,6937,69810,23612,57115,362其他流动资产19,84321,79623,09023,61524,773其他的收入00000流动资产总额32,18329,60332,53833,25034,648齿轮(3,988)(2,562)(6,535)(5,785)(10,695)固定资产39,01844,08945,31746,52948,868SG＆A(724)(606)(645)(696)(734)商誉和无形资产00000其他操作花费(877)(791)(824)(839)(858)其他非流动资产17,97321,95722,83823,96625,060息税前利润4,1043,7392,2325,2513,075总资产89,17495,650100,693103,745108,576净利息公司/（exp。）(128)(21)(246)(268)(300)短期债务7,7404,7274,8504,8804,920Assoc / forex / extraord。/其他2153862,9948723,810应付账款4,5543,5014,9204,9805,530税前收益4,1914,1044,9805,8556,585其他流动负债1,4301,5321,5651,5852,110税(543)(582)(822)(984)(1,088)流动负债合计13,7249,76011,33511,44512,560最小内部/首选项div./others(48)(16)(18)(23)(27)长期债务10,11414,20116,00016,31717,114净利润（报告）3,6013,5064,1404,8485,470其他非流动负债5,0385,9955,6825,8505,940净利润（调整）3,6013,5064,1404,8485,470负债总额28,87629,95633,01733,61235,614每股收益（报告）（港币）0.7440.7270.8581.0051.134股本4,8394,9034,9034,9034,903每股盈利（调整）（港元）0.7440.7270.8581.0051.134储备金/R.E./其他55,16360,41262,38164,81767,634每股股息（港元）0.4000.4000.4500.5000.550股东权益60,00265,31567,28469,72072,537息税前利润（adj。）4,1043,7392,2325,2513,075少数群体利益296379392413425EBITDA（调整）4,1413,7782,2745,2953,121权益总额89,17495,650100,693103,745108,576净债务/（现金）9,69114,06115,99416,30717,104 现金流量（港币百万元）键比率一年至6月30日200920102011年2012年2013E一年至6月30日200920102011年2012年2013E除税前溢利4,1914,1044,9805,8556,585销售额–同比％55.1(20.6)33.022.822.2折旧及摊销3739424446EBITDA（调整）–同比％33.8(8.8)(39.8)132.8(41.1)已付税款(403)(427)(453)(480)(512)净利润（同比）–同比％6.7(2.6)18.117.112.8营运资金变动4,2965,0025,6206,6856,968每股收益（调整）–同比％5.6(2.3)18.117.112.8其他运行CF项目(416)(620)(974)(609)(1,316)EBITDA利润率％（调整）42.749.122.242.120.3经营现金流量7,7058,0989,21511,49511,771息税前利润率（调整）42.348.621.841.820.0资本支出(3,426) (11,250) (9,820) (10,350) (11,020)净利润率（调整）37.145.540.438.635.6净（收购）/处置00000净资产收益率（％）6.15.66.27.17.7其他投资CF项目(145)(185)(210)(221)(230)广告支出回报率（％）4.13.84.24.75.2投资产生的现金流量(3,571) (11,435) (10,030) (10,571) (11,250)ROCE（％）5.44.62.65.83.3债务变动00000资本回报率（％）5.14.32.35.12.9净股发行/（回购）(695)0000净负债对权益（％）16.221.523.823.423.6已付股息(333)(333)(333)(365)(410)有效税率（％）13.014.216.516.816.5其他融资CF项目(514)(699)(785)(872)(908)应收账款（天）45.459.046.146.539.3筹资活动产生的现金流量(1,542)(1,032)(1,118)(1,237)(1,318)应付款（天）162.3191.0150.1143.7124.9外汇效应/其他00000净利息保障（x）32.0178.09.119.610.3现金变动2,592(4,369)(1,933)(313)(797)净派息率（％）53.855.052.449.848.5 关键假设 PBR乐队（港元）43332313307年10月08年10月09年10月3.1倍2.4倍1.8倍1.1倍0.4倍 资料来源：大和公司预测公司背景信和置业是香港最大的房地产公司之一。它主要专注于住宅物业领域，并在香港的零售和办公物业领域进行投资。此外，该公司还在新加坡和中国拥有酒店和商业物业投资。一年至6月30日200920102011年2012年2013E租金EBIT（港币百万元）1,9422,0532,1052,2322,365物业销售溢利（百万港元）3,0362,0663,0903,8474,489香港已完成投资物业的面积（平方米）9.910.01