信和置业（83 HK）有望在未来几年发展

信和置业（83香港）评分：2有望在未来几年取得进展建筑与房地产：香港CFA乔纳斯（Jonas Kan）（852）2848 4439（jonas.kan@hk.daiwacm.com）有什么变化？目标价：HK $ 16.80市场数据恒指20,868.92市场帽（十亿美元）8.42电动车（十亿美元;11E）7.80每天平均3个月至（百万美元）10.54分享优秀（米）4,824自由流通量（％）44.6重大的股东尖沙咀房产(57.4%)汇率表现（％）*港元/美元7.7761M 3M600万绝对(8.9)8.8 相对的(6.5)1.5 资料来源：大和注意：*相对于恒指投资指标2011年2012年2013E市盈率（x）15.813.512.0PCFR（x）7.15.75.6EV / EBITDA（x）26.711.319.1PBR（x）1.00.90.9股息收益率（％）3.33.74.1净资产收益率（％）6.27.17.7资产回报率（％）4.24.75.2净债务权益（％）相对于同业23.823.423.6下面相对于历史以上资料来源：大和的预测收入汇总（百万港元）年至6月30日20102011年2012年2013E收入7,69810,23612,57115,362同比（％）(20.6)33.022.822.2息税折旧摊销前利润3,7782,2745,2953,121同比（％）(8.8)(39.8)132.8(41.1)净利3,5064,1404,8485,470同比（％）(2.6)18.117.112.8每股盈利（港元）0.7270.8581.0051.134同比（％）(2.3)18.117.112.8CFPS（港币）1.6791.9102.3832.440每股股息（港元）0.4000.4500.5000.550资料来源：大和公司预测价格和相对表现信和置业（Sino）2010财年基本净利润同比下降3％，为35.06亿港元。影响力核心净利润略好于我们的预测32.60亿港元，主要是由于回拨了Palazzo项目的拨备（1.39亿港元）以及利息支出同比下降83.4％。对于运营绩效，我们认为结果不出意外。尽管如此，我们仍将2011财年和2012财年的净利润预测分别上调了23.6％和13.5％，因为我们现在认为，Sino可以确认2011财年的冬宫项目的所有利润（而不是将其分摊到两年内） ）。此外，最近的市场发展增强了我们对其白石角项目销售前景的信心。我们认为，信和未来的盈利前景令人鼓舞。冬宫项目已经预售89％的事实预示着其2011财年收益的可见性，因为据我们估计，其房地产销售利润中有80％以上已经被锁定。更重要的是，我们认为信和国际即将开展的四个主要项目（广播道，西九龙KIL 11073，福利道和白石角）都有望成为奢侈品开发的潜在市场（更多详细信息，请参阅我们的每日笔记31 2010年8月）。我们认为，上述四个项目中前三个项目的执行风险很低，它们位于既定的豪华住宅区中或附近。白石角将是一个新领域，将更具挑战性。然而，我们认为我们目前的平均售价（ASP）假设为每平方英尺11,000港币，这一假设并不积极，我们认为市区豪宅价格上涨将对新界豪宅价格产生积极影响迟早。估价我们维持6个月目标价16.80港币，较2010年底每股净资产21港币的预测折让20％。我们认为，信和当前的估值具有吸引力，是其最新报出的每股账面价值13.32港元的1.02倍（HK $）40.0030.0020.0010.000.00相对恒指15011375380较其经调整账面值每股13.97港元折让3％。催化剂与行动07/8 08/2 08/8 09/2 09/8 10/2 10/8资料来源：彭博社，大和预测修订(%)2011财年2012财年2013财年收入变动16.633.3不适用净利润变动23.613.5不适用EPS变化23.613.5不适用资料来源：大和的预测公允价值估值（港元/小时）16.80方法资产净值关键假设资产净值资料来源：大和的预测我们对信和即将在九龙塘进行的豪宅项目的销售反应感到乐观，我们相信新鸿基地产（16 HK，HK $ 111.2，1）即将在新界区推出的瓦莱（Valais）将会提高人们对顶级公寓平均售价的预期。结束新界的奢侈品发展。 信诺：2010财年业绩亮点（百万港元）2009财年变化百分比（％）属性销售额3,036 1,989(34.5)租金收入1,512 1,612 6.6酒店，投资与其他（444）138不适用净利息花费(128)(21)(83.6)净特例项目（139）-不适用应占联营公司和JC实体的利润354386 9.0税项（543）（582）7.2少数民族兴趣爱好(48)(16)(66.7)净利润3,601 3,506（2.6）资料来源：大和2010年9月2日全球股票研究本报告的后两页提供了重要的披露信息，包括任何必要的研究证明。HK $ 13.580083.HK不适用不适用价钱（9月2日）路透社代码ADR / GDR代码每个ADR / GDR的份额 2大和研究更新信和置业–财务摘要 收益与损失（百万港元）资产负债表（百万港元）一年至6月30日200920102011年2012年2013E截至6月30日200920102011年2012年2013E物业销售6,8084,5677,2109,25911,736现金和短期投资8,1634,8674,8564,8904,930租金收入1,7791,9202,2122,4332,676库存2,6971,9323,0123,1253,260其他1,1071,211814879950应收账款1,4811,0081,5801,6201,685总收入9,6937,69810,23612,57115,362其他流动资产19,84321,79623,09023,61524,773其他的收入00000流动资产总额32,18329,60332,53833,25034,648齿轮(3,988)(2,562)(6,535)(5,785)(10,695)固定资产39,01844,08945,31746,52948,868SG＆A(724)(606)(645)(696)(734)商誉和无形资产00000其他操作花费(877)(791)(824)(839)(858)其他非流动资产17,97321,95722,83823,96625,060息税前利润4,1043,7392,2325,2513,075总资产89,17495,650100,693103,745108,576净利息公司/（exp。）(128)(21)(246)(268)(300)短期债务7,7404,7274,8504,8804,920Assoc / forex / extraord。/其他2153862,9948723,810应付账款4,5543,5014,9204,9805,530税前收益4,1914,1044,9805,8556,585其他流动负债1,4301,5321,5651,5852,110税(543)(582)(822)(984)(1,088)流动负债合计13,7249,76011,33511,44512,560最小内部/首选项div./others(48)(16)(18)(23)(27)长期债务10,11414,20116,00016,31717,114净利润（报告）3,6013,5064,1404,8485,470其他非流动负债5,0385,9955,6825,8505,940净利润（调整）3,6013,5064,1404,8485,470负债总额28,87629,95633,01733,61235,614每股收益（报告）（港币）0.7440.7270.8581.0051.134股本4,8394,9034,9034,9034,903每股盈利（调整）（港元）0.7440.7270.8581.0051.134储备金/R.E./其他55,16360,41262,38164,81767,634每股股息（港元）0.4000.4000.4500.5000.550股东权益60,00265,31567,28469,72072,537息税前利润（adj。）4,1043,7392,2325,2513,075少数群体利益296379392413425EBITDA（调整）4,1413,7782,2745,2953,121权益总额89,17495,650100,693103,745108,576净债务/（现金）9,69114,06115,99416,30717,104 现金流量（港币百万元）键比率一年至6月30日200920102011年2012年2013E一年至6月30日200920102011年2012年2013E除税前溢利4,1914,1044,9805,8556,585销售额–同比％55.1(20.6)33.022.822.2折旧及摊销3739424446EBITDA（调整）–同比％33.8(8.8)(39.8)132.8(41.1)已付税款(403)(427)(453)(480)(512)净利润（同比）–同比％6.7(2.6)18.117.112.8营运资金变动4,2965,0025,6206,6856,968每股收益（调整）–同比％5.6(2.3)18.117.112.8其他运行CF项目(416)(620)(974)(609)(1,316)EBITDA利润率％（调整）42.749.122.242.120.3经营现金流量7,7058,0989,21511,49511,771息税前利润率（调整）42.348.621.841.820.0资本支出(3,426) (11,250)(9,820) (10,350) (11,020)净利润率（调整）37.145.540.438.635.6净（收购）/处置00000净资产收益率（％）6.15.66.27.17.7其他投资CF项目(145)(185)(210)(221)(230)广告支出回报率（％）4.13.84.24.75.2投资产生的现金流量(3,571) (11,435) (10,030) (10,571) (11,250)ROCE（％）5.44.62.65.83.3债务变动00000资本回报率（％）5.14.32.35.12.9净股发行/（回购）(695)0000净负债对权益（％）16.221.523.823.423.6已付股息(333)(333)(333)(365)(410)有效税率（％）13.014.216.516.816.5其他融资CF项目(514)(699)(785)(872)(908)应收账款（天）45.459.046.146.539.3筹资活动产生的现金流量(1,542)(1,032)(1,118)(1,237)(1,318)应付款（天）162.3191.0150.1143.7124.9外汇效应/其他00000净利息保障（x）32.0178.09.119.610.3现金变动2,592(4,369)(1,933)(313)(797)净派息率（％）53.855.052.449.848.5 关键假设 PBR乐队（港元）423.1倍322.4倍221.8倍121.1倍20.4倍8月07日9月8日9月9日10月9日资料来源：大和公司预测公司背景信和置业是香港最大的房地产公司之一。它主要专注于住宅物业领域，并在香港的零售和办公物业领域进行投资。此外，该公司还在新加坡和中国进行酒店和商业地产投资。一年至6月30日200920102011年2012年2013E租金EBIT（港币百万元）1,9422,0532,1052,2322,365物业销售溢利（百万港元）3,0362,0663,0903,8474,489香港已完成投资物业的面积（平方米）9.910.010.110.310.5 3大和研究更新大和的亚太研究目录香港区域研究负责人；泛亚研究长寿宫部(852) 2848区域研究共同负责人克雷格（