信和置业（83 HK）-平衡增长与财务审慎

信和置业（83 HK）2010年2月26日事件： 信和置业报告截至2009年12月的六个月基本净利润为20.34亿港元，同比下降22％，略低于市场预期。尽管基本盈利下降，中期股息仍维持在每股0.10港元。我们的想法： 正如预期的那样，信和置业报告的中期基础收益较低，这主要是由于开发利润急剧下降了53％。在此期间，房地产销售的主要贡献者是银湖和Palazzo（未售出的库存）。包括新落成的物业，净租金收入同比增长8％，略低于我们的预期。 2010年下半年的收益将来自出售Silver Lake和Palazzo其余单位以及两个新项目，即观塘的古德伍德公园和大埔的Balmoral。我们还预计该公司将在3月推出冬宫预售，这将为2011财年的收入做出贡献。 随着Palazzo和Lake Silver的令人鼓舞的出售，该公司的净负债比率在过去一年中急剧下降，截至2009年12月仅为8.3％。尽管在为这两家公司支付了9.6b港元的土地溢价后，该比率应升至23％。大埔地盘于2009年12月被收购，其资产负债表仍然非常健康。为了价钱：HK $ 14.54目标：HK $ 19.01（保持）交易数据52周范围HK $ 5.52-16.80市值（米）HK $ 71,029 / US $ 9,149已发行股票（米）4,885自由流通量（％）32.23M每日平均T / O（百万份额）8.3预期回报率（％）– 1年33.5远期每股资产净值（12月2010)HK $ 21.732010年2月25日收盘价股价及恒指港币不要过度拉伸其财务状况，该公司没有参加了地铁公司最近的奥斯汀路站项目招标。这表明了公司在管理资产负债表方面的审慎态度。行动： 维持信和置业优于大市的评级，目标价维持在19.01港元，较2010年底每股资产净值21.73港元（当前– 20.54港元）折让12.5％。由于该股对香港住宅物业的质素及高标准的企业管治及财务风险控制，因此该股仍然是我们最受欢迎的香港房地产开发商之一。181614121086420资料来源：彭博社 信和置业 恒指25,00020,00015,00010,0005,0000颜安(852) 2532 6747请阅读最后一页的分析师证明和其他重要披露中国/香港香港物业超重（保持）行业评级：公司评级：跑赢大盘（保持）平衡增长与财务审慎09年1月09年1月09年3月09年4月09年5月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月09年12月2010年1月2010年2月预测与估值一年至6月30日200820092010F2011F2012F基本盈利（百万港元）3,3733,6013,7543,9164,103修订（％）––+3.3+2.1+5.0每股盈利（港元）0.6910.7440.7680.8020.840同比变化（％）(16.8)7.73.24.35.5市盈率（x）21.019.518.918.117.3每股股息（港元）0.400.400.400.420.44产量 （％）2.82.82.82.93.0每股股份（港元）12.0412.4013.1413.7714.43PBV（x）1.211.171.111.061.01净资产收益率（％）5.76.05.95.95.9资料来源：CCBIS估算 信和置业（83 HK）2010年2月26日2图1：预期净资产值和细分（2010年12月）估计市值（百万港元）每股（港元）占总资产的百分比发展性质香港50,76310.5042.3中国13,2702.7411.1投资物业零售23,4864.8619.6办公室/零售18,2253.7715.2住宅1,6280.341.4产业2,9700.612.5停车场空间2,0000.411.7酒店物业5,2341.084.4上市投资1,4840.311.2其他资产8500.180.7净债务（包括联营公司）(14,791)(3.06)评估资产净值资料来源：CCBIS估算105,11921.73图2：历史NAV折价趋势35%20%5%(10)%(25)%(40)%(55)%(70)%(85)%资料来源：CCBIS估算高中位数低19921993199419951996199719982000200120022003200420052006200720082010 信和置业（83 HK）2010年2月26日3图3：合并收益和估计年底6月30日（百万港元）200820092010F2011F2012F周转6,2519,6938,4977,4766,944经营活动：物业发展1,5993,113.12,5471,6121,077租金收入1,2081,5111,6921,9042,123物业及楼宇管理168139141142143酒店营运256131124137150分享投资及其他590(98)80––财务收入1030303030行政费用(685)(724)(739)(753)(791)息前营业利润3,1464,1023,8763,0712,732利息收入339226204214224融资费用(664)(493)(416)(501)(614)利息资本化277139160198249净融资成本(387)(355)(256)(303)(366)营业利润3,0983,9733,8232,9812,591应占联营公司6442233871,3111,838税前收益3,7424,1964,2114,2664,430税收(336)(595)(457)(373)(324)少数群体利益(33)––(4)(3)股东应占溢利3,3733,6013,7543,9164,103同比变化(14)7445每股盈利（港元）0.6910.7440.7680.8020.840每股股息（港元）0.400.400.400.420.44每股股份（港元）资料来源：CCBIS估算12.0412.4013.1413.7714.43 信和置业（83 HK）2010年2月26日等级定义优于大市（O）–未来十二个月的预期回报率为10％中性（N）–未来十二个月的预期收益在–10％到10％之间；表现不佳（U）–未来十二个月的预期收益<-10％分析师认证：本报告的作者艾德里安·恩（Adrian Ngan）在此声明：（i）本报告中表达的所有观点均准确反映了他对任何及所有标的证券或发行人的个人观点； （ii）他的任何补偿中的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关；或（iii）他没有收到任何与目标证券或发行人有关的内幕消息/对非公开价格敏感的信息，这可能会影响他的建议。颜国安先生进一步确认（i）他或他或她各自的合伙人（定义见香港证券及期货事务监察委员会的行为守则）已买卖或买卖了本研究报告所涵盖的股票在报告发布之日前30个日历日内； （ii）他或其各自的联系人均未担任本报告所涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员； （iii）他或他各自的联系人在本报告所涵盖的股票中均不具有任何财务权益。免责声明：建银国际证券有限公司是中国建设银行股份有限公司的全资子公司。 本文中的信息是从相信可靠的来源获得的，但建银国际证券有限公司，其分支机构和/或子公司（统称为“ CCBIS”）不保证其针对任何目的或任何人的完整性或准确性或适当性。 截至本材料之日，观点和估计构成我们的判断，如有更改，恕不另行通知。 投资涉及风险，过去的表现并不代表未来的结果。 本报告中的信息并非旨在为任何潜在投资者提供专业建议，因此不应以此为依据。 本报告仅供参考，不应视为购买或出售任何产品，投资，证券，交易策略或任何种类的金融工具的要约或招揽。 CCBIS或任何其他人士均不对因使用本报告或其内容或与之相关的其他任何损失承担任何责任。 本文提到的证券，金融工具或策略可能并不适合所有投资者。本文中的意见和建议未考虑潜在投资者的情况，目标或需求，也无意作为对任何潜在投资者的特定证券，金融工具或策略的建议。 本报告的接受者应独自负责对本报告中提及的公司的业务，财务状况和前景进行独立调查。 告诫读者，实际结果可能与此处任何前瞻性陈述中所述的结果有实质性差异。 尽管已采取所有合理的措施以确保本文所陈述的事实准确无误，并且本文所包含的前瞻性陈述，观点和期望均基于公平合理的假设，但CCBIS仍无法独立核实此类事实或假设，并CCBIS对其准确性，完整性或正确性不承担任何责任，并且对此不作任何明示或暗示的陈述或保证。 收件人必须对本报告中所包含信息的相关性，准确性和充分性进行自己的评估，并进行他们认为必要或适当的独立调查。 严禁以任何方式将本研究报告的全部或部分重新分配给任何人。特别是但不限于，本报告或其任何副本均不得带入或传播至日本，加拿大或美国，也不得直接或间接地分布至美国或任何美国。S. 人（根据美国《规例S》的定义S. 1933年《证券法》或位于中国大陆的公众（但不包括香港，澳门和台湾的人）。接受者应了解CCBIS与本研究报告所涵盖的股票的发行人（或该发行人的合伙人）有业务往来或试图与其开展业务，或可能持有该股票的权益）。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。建银国际证券有限公司太古广场二期三十四楼香港金钟金钟道88号电话：（852）2532 6100传真：（852）2537 0097