信和置业（83 HK）2010财年业绩预览：土地拍卖结果的受益者

信和置业（83香港）评分：22010财年业绩预览：土地拍卖结果的受益者建筑与房地产：香港CFA乔纳斯（Jonas Kan）（852）2848 4439（jonas.kan@hk.daiwacm.com）有什么变化？目标价：HK $ 16.80市场数据恒指20,536.49市场帽（十亿美元）8.42电动车（十亿美元;10E）7.42每天平均3个月至（百万美元）10.57分享优秀（米）4,824自由流通量（％）44.6重大的股东尖沙咀房产(57.4%)汇率表现（％）*港元/美元7.7791M 3M600万绝对(7.6)6.1 相对的(5.4)2.1 资料来源：大和注意：*相对于恒指投资指标2010年2011年2012年市盈率（x）20.119.615.3PCFR（x）8.813.111.5EV / EBITDA（x）15.518.319.1PBR（x）1.11.01.0股息收益率（％）2.92.93.3净资产收益率（％）5.45.46.7资产回报率（％）3.53.64.5净债务权益（％）相对于同业18.122.225.2下面相对于历史以上资料来源：大和的预测收入汇总（百万港元）年至6月30日20092010年2011年2012年收入9,6938,6778,7829,432同比（％）55.1(10.5)1.27.4息税折旧摊销前利润4,1413,7183,2653,205同比（％）33.8(10.2)(12.2)(1.8)净利3,6013,2603,3504,273同比（％）6.7(9.4)2.827.5每股盈利（港元）0.7440.6760.6950.886同比（％）5.6(9.1)2.827.5CFPS（港币）1.5921.5511.0361.182每股股息（港元）0.4000.4000.4000.450资料来源：大和公司预测价格和相对表现信和置业计划于2010年9月2日公布其2010财年业绩。影响力我们预计2010财年基本净利润同比下降9.5％至32.6亿港元，与彭博一致预期的33.7亿港元相符。这一预测的收入同比下降主要反映了该公司Palazzo项目（预定于2009财年）的利润率高于其Lake Silver项目（预定于2010财年）的利润率。由于该效应在该集团2010财年上半年的业绩中已经很明显，因此我们并不认为这会给市场带来惊喜。我们认为信和置业的收益和资产净值前景的关键应该在于买家对其即将到来的项目的反应，这些项目包括九龙塘1号广播道，香港仔福利路和沙田白石角。我们认为，信和置业即将推出的项目通常都可以作为豪华开发项目销售，因为它们位于传统的豪华位置（例如1个广播道）或附近（其福利路项目可能会作为岛上的豪华开发项目销售）在我们看来，南部地区或具有特色的地区（在我们的白石角项目中享有全海景，并且在我们看来，可以作为新界豪华开发的基准）。我们认为，当前市场形势的一个特点是，可以作为奢侈品开发项目进行销售的项目存在多种可能的平均销售价格（ASP），我们认为，冬宫的近期出售对公司的执行能力预示了良好的前景。 。估价我们维持6个月目标价16.80港币，较2010年底每股净资产21港币的预测折让20％。信和置业目前的市盈率为其账面价值13.0港元/股的1.04倍，比其经调整账面价值13.66港元/股有0.6％的折让。催化剂与行动（HK $）40.0030.0020.0010.000.00相对恒指15011375380我们保持我们的2 （优于大市）评级。我们认为，埃德路（Ede Road）地皮拍卖会的高价应该预示着信和置业即将出售的土地。广播道项目，也位于九龙塘地区（我们假设07/8 08/2 08/8 09/2 09/8 10/2 10/8资料来源：彭博社，大和预测修订（％）目前的平均售价为HK $ 14,000 /平方呎。我们认为上述项目是备受瞩目的项目，应该会引起市场的关注。 信和置业：2010财年业绩预览（百万港元）09财年2010财年同比变化（％）物业出租1,512 1,572 4.0资料来源：大和的预测物业销售3,0362,065(32.0)酒店及其他(42)458(1,180.3)公允价值公司间接费用(401)(417)4.0估值（港元/小时）16.80方法资产净值键假设资产净值息税前利润4,104 3,678（10.4）特殊项目净额（139）-不适用资料来源：大和的预测净利息支出（128）（165）28.5应占联营公司或合营公司业绩354380 7.3税项（543）（583）7.4少数股东权益（48）（50）4.8底层网利润3,601 3,260（9.5）资料来源：大和2010年8月31日全球股票研究本报告的后两页提供了重要的披露信息，包括任何必要的研究证明。HK $ 13.580083.HK不适用不适用价钱（8月31日）路透社代码ADR / GDR代码每个ADR / GDR的份额0.00.00.00.00.00.00.00.00.0收入变动净利润变动EPS变动FY10E FY11E FY12E 2大和研究更新信和置业–财务摘要 收益与损失（百万港元）资产负债表（百万港元）一年至6月30日200820092010年2011年2012年截至6月30日200820092010年2011年2012年物业销售1,4386,8085,4345,1545,470现金和短期投资3,9138,1637,0984,6442,514租金收入1,4381,7791,9922,2122,433库存1,1362,6972,9403,0123,125其他3,3761,1071,2501,4161,529应收账款9291,4811,5201,5801,620总收入6,2519,6938,6778,7829,432其他流动资产27,39119,84326,07625,27327,462其他的收入00000流动资产总额33,36932,18337,63434,50934,721齿轮(2,193)(3,988)(4,199)(4,732)(5,417)固定资产34,41639,01836,53637,55838,736SG＆A(685)(724)(760)(785)(810)商誉和无形资产00000其他操作花费(311)(877)(39)(42)(44)其他非流动资产18,44817,97320,41421,26722,329息税前利润3,0624,1043,6783,2233,161总资产86,23389,17494,58493,33495,786净利息公司/（exp。）(48)(128)(165)(246)(268)短期债务4,2077,7407,3207,2507,320Assoc / forex / extraord。/其他8682153801,1272,287应付账款4,0674,5544,8604,9204,980税前收益3,8834,1913,8944,1055,179其他流动负债2,1461,4304,5571,4011,376税(418)(543)(583)(702)(853)流动负债合计10,42013,72416,73713,57113,676最小内部/首选项div./others(91)(48)(50)(52)(54)长期债务11,99110,11410,85611,32011,540净利润（报告）3,3743,6013,2603,3504,273其他非流动负债4,8365,0385,6355,6825,725净利润（调整）3,3743,6013,2603,3504,273负债总额27,24628,87633,22830,57330,941每股收益（报告）（港币）0.7040.7440.6760.6950.886股本4,8794,8394,8794,8794,879每股盈利（调整）（港元）0.7040.7440.6760.6950.886储备金/R.E./其他53,84555,16356,47757,88259,966每股股息（港元）0.4000.4000.4000.4000.450股东权益58,72360,00261,35662,76164,845息税前利润（adj。）3,0624,1043,6783,2233,161少数群体利益264296000EBITDA（调整）3,0964,1413,7183,2653,205权益总额86,23389,17494,58493,33495,786净债务/（现金）12,2859,69111,07813,92616,346 现金流量（港币百万元）键比率一年至6月30日200820092010年2011年2012年一年至6月30日200820092010年2011年2012年除税前溢利3,8834,1913,8944,1055,179销售额–同比％(17.0)55.1(10.5)1.27.4折旧及摊销3437394244EBITDA（调整）–同比％(16.5)33.8(10.2)(12.2)(1.8)已付税款(824)(403)(427)(453)(480)净利润（同比）–同比％(13.6)6.7(9.4)2.827.5营运资金变动7914,2964,4462,3112,685每股收益（调整）–同比％(19.0)5.6(9.1)2.827.5其他运行CF项目(74)(416)(472)(1,006)(1,729)EBITDA利润率％（调整）49.542.742.837.234.0经营现金流量3,8097,7057,4804,9995,700息税前利润率（调整）49.042.342.436.733.5资本支出(6,745)(3,426)(7,650)(6,520)(6,680)净利润率（调整）54.037.137.638.245.3净（收购）/处置00000净资产收益率（％）6.36.15.45.46.7其他投资CF项目(132)(145)(185)(210)(221)广告支出回报率（％）4.24.13.53.64.5投资产生的现金流量(6,877)(3,571)(7,835)(6,730)(6,901)ROCE（％）4.45.44.74.03.8债务变动00000资本回报率（％）4.25.14.43.63.3净股发行/（回购）4,264(695)000净负债对权益（％）20.916.218.122.225.2已付股息(323)(333)(333)(333)(365)有效税率（％）10.813.015.017.116.5其他融资CF项目(1,032)(514)(699)(785)(854)应收账款（天）27.145.463.164.461.9筹资活动产生的现金流量2,909(1,542)(1,032)(1,118)(1,219)应付款（天）118.7162.3198.0203.2191.5外汇效应/其他00000净利息保障（x）64.432.022.313.111.8现金变动(159)2,592(1,387)(2,849)(2,420)净派息率（％）56.853.859.257.650.8 关键假设 PBR乐队（港元）423.1倍322.4倍221.8倍121.1倍20.4倍8月7日8月8日8月9日10月10日资料来源：大和公司预测公司背景信和置业是香港最大的房地产公司之一。它主要专注于住宅物业领域，并在香港的零售和办公物业领域进行投资。此外，该公司还在新加坡和中国进行酒店和商业地产投资。一年至6月30日200820092010年2011年2012年租金EBIT（港币百万元）1,6011,8241,8911,9572,029物业销售溢利（百万港元）1,8373,0362,0652,2863,296香港已完成投资物业的面积（平方米）9.29.910.010.110.3 3大和研究更新大和的亚太研究目录香港区域研究负责人；泛亚研究长寿宫部(852) 2848区域研究共同负责人克雷格（Craig IRVINE）（852）2848 4485宏观经济（香港