预测与估值一年至6月30日200920102011F2012F2013F基本盈利（百万港元）3,6013,5064,1814,6395,483修订（％）––713–每股盈利（港元）0.7440.7180.8560.9501.122同比变化（％）7.7(3.6)19.310.918.2市盈率（x）18.218.915.914.312.1每股股息（港元）0.4000.4000.4300.4400.460产量 （％）2.92.93.23.23.4每股股份（港元）12.4013.3314.0014.7715.70PBV（x）1.101.020.970.920.87净资产收益率（％）6.05.46.16.47.1资料来源：CCBIS估算信和置业（83 HK）2010年9月3日公司评级：跑赢大盘（从“中性”升级）颜安(852) 2532 6747未来丰富的预售渠道事件： 信和置地报告截至2010年6月止年度的基本盈利为35.06亿港元，同比下跌2.6％，高于市场平均预期的3.45亿港元。 2010财年业绩好于预期的部分原因是应收款准备金的冲销和低于预期的融资成本。但是，由于办公室租金收入出现负增长，净租金收入仅略微增加了5.7％（而我们的预期为12％），从而部分抵消了这一增长。末期股息维持在每股0.30港元。评论： 期内物业销售的主要贡献者是马鞍山的银湖及沙田皇宫的未售出单位。然而，由于Palazzo于09财年完工的盈利能力更高，发展利润同比下降34％至20.66亿港币。由于仅冬宫（预售的90％）将交付，本财政年度的完成时间表仍然很薄。 根据当前的发展计划，该公司计划在2011年上半年启动三个主要项目进行销售，即KIL广播道6374号，西九龙KIL 11073和大埔TPTL186-188，总建筑面积为110万平方英尺。这三个项目的位置都很好，并被指定用于非常受欢迎的高端住宅单元。我们认为公司应该能够从这些项目中获得非常强劲的现金流和利润。行动： 信和置业的优质土地储备处于有利位置，可以利用黄金地段的高端住宅需求的增长和短缺，这在过去几个月中，冬宫的销售令人鼓舞。我们将其远期净资产值从每股20.79港元上调了9.8％至22.82港元，以反映其某些项目的平均售价提高。因此，基于30％的目标折让，我们将该股目标价格上调至15.97港币，鉴于隐含的股价上涨17.6％，我们将该股评级从中性上调至优于大盘。中国/香港香港物业资料来源：彭博社23,00022,50022,00021,50021,00020,50020,00019,50019,00018,50018,0002010年7月10日至10月8日4月10日5月10日5月10日6月10日 信和置业 恒指港币17161514131211101月10日1月10日3月10日股价及恒指HK $ 12.22-16.80 HK $ 66,555 / US $ 8,5604,90145.56.020.822.82交易数据52周范围市值（m）已发行股份（m）自由流通量（％）3M平均每日T / O（百万股）预期收益（％）– 1年远期资产净值/股（2011年6月）2010年9月2日收盘价HK $ 13.58HK $ 15.97（由HK $ 14.55起）价钱：目标：中性（保持）行业评级： 信和置业（83 HK）2010年9月3日2业绩回顾与展望信和置地报告截至2010年6月止年度的基本盈利为35.06亿港元，同比下跌2.6％，高于市场平均预期的3.45亿港元。 2010财年业绩好于预期的部分原因是应收款准备金的冲销和低于预期的融资成本。但是，由于办公室租金收入出现负增长，净租金收入仅略微增加了5.7％（而我们的预期为12％），从而部分抵消了这一增长。末期股息维持在每股0.30港元。期内物业销售的主要贡献者是马鞍山的银湖及沙田皇宫的未售出单位。然而，由于Palazzo于09财年完工的盈利能力更高，发展利润同比下降34％至20.66亿港币。由于仅冬宫（预售的90％）将交付，本财政年度的完成时间表仍然很薄。但是，该项目应该比白银湖更有利可图，并在2011财年贡献更高的利润。凭借令人鼓舞的预售业绩，我们估计信和置业的2011财年开发利润应已超过90％。再加上稳定的租金收入，意味着2011财年的盈利可见度极高。根据当前的开发时间表和即将发布的预售同意书，该公司将在1H11推出三个主要项目，即广播道上的KIL 6374，西九龙的KIL 11073和大埔的TPTL186-188，总建筑面积110万平方英尺这三个项目的位置都很好，并被指定用于非常受欢迎的高端住宅单元。我们认为公司应该能够从这些项目中获得非常强劲的现金流和利润。尽管我们认为未来12个月香港住宅物业的整体价格可能没有太大的上涨潜力，但在城市/郊区受欢迎且开发商品牌强大的优质项目应继续吸引真正的最终用户，尤其是中国大陆用户买家。如果成功完成这几个项目的预售，不仅将帮助该公司确保2012财年和13财年令人鼓舞的收益，而且还将产生可观的现金流，从而为进一步收购土地储备加强资金储备。截至2010年6月30日，公司的净负债比率为21.5％，高于2009年12月底的16.5％。尽管已为2009年12月收购的大埔两个土地支付了9.6亿港元的土地成本。从今年6月起，该公司开始从出售冬宫的活动中收取销售收益。我们认为，该公司的净负债率将在未来几个月内再次改善。我们现在预计其净负债率到2011年6月将下降到17.8％，到2012年6月将进一步下降到12.1％。我们将2011和2012财年的盈利预测分别上调7％和13％，以反映更高的开发利润，因为我们预计其某些项目的平均售价将提高。同时，我们调低了未来几年的租金收入，以反映办公室租金基数的降低。信和置业的优质土地储备处于有利位置，可以利用黄金地段的高端住宅需求的增长和短缺，这在过去几个月中，冬宫的销售令人鼓舞。我们将其远期净资产值从每股20.79港元上调了9.8％至22.82港元，以反映其某些项目的平均售价提高。因此，基于30％的目标折让，我们将该股目标价格上调至15.97港币，鉴于隐含的股价上涨17.6％，我们将该股评级从中性上调至优于大盘。我们建议投资者以当前水平购买股票。 信和置业（83 HK）2010年9月3日3当前的资产净值估算和细分估计市值（百万港元）每股（港元）占总资产的百分比发展性质香港47,1349.7539.5中国14,6343.0312.3投资物业零售22,3684.6218.8办公室/零售20,7584.2917.4住宅1,4800.311.2产业2,9700.612.5停车场空间2,0000.411.7酒店物业5,5091.144.6上市投资1,4840.311.2其他资产8500.180.7净债务（包括联营公司）(15,943)(3.30)评估资产净值资料来源：CCBIS估算103,24421.35历史资产净值折算趋势40%30%20%10%0%(10)%(20)%(30)%(40)%(50)%(60)%(70)%(80)%资料来源：CCBIS估算高中位数低19921993199419951996199819992000200120022003200520062007200820092010 信和置业（83 HK）2010年9月3日4综合收益和估计年底6月30日（百万港元）2009A2010A2011F2012F2013F周转9,6937,6976,9646,1187,370经营活动：物业发展3,1131,9895707161,048租金收入1,5111,6121,7411,9152,145物业及楼宇管理139181182184186酒店营运131227261292321分享投资及其他(98)334---财务收入301245行政费用(724)(606)(627)(658)(691)息前营业利润4,1023,7392,1302,4543,014利息收入226139146153161融资费用(493)(341)(441)(495)(585)利息资本化139180171195235净融资成本(355)(161)(270)(300)(349)营业利润3,9733,7172,0052,3062,825应占联营公司2233862,4912,6923,096税前收益4,1964,1034,4964,9995,923税收(595)(581)(311)(358)(438)少数群体利益0(16)(4)(3)(2)股东应占溢利3,6013,5064,1814,6395,483同比变化6.8(2.6)19.310.918.2每股盈利（港元）0.7440.7180.8560.9501.122每股股息（港元）0.4000.4000.4300.4400.460每股股份（港元）资料来源：CCBIS估算12.4013.3314.0014.7715.70 信和置业（83 HK）2010年9月3日等级定义优于大市（O）–未来十二个月的预期回报率为10％中性（N）–未来十二个月的预期收益在–10％到10％之间；表现不佳（U）–未来十二个月的预期收益<-10％分析师认证：本报告的作者艾德里安·恩（Adrian Ngan）在此声明：（i）本报告中表达的所有观点均准确反映了他对任何及所有标的证券或发行人的个人观点； （ii）他的任何补偿中的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关；或（iii）他没有收到任何与目标证券或发行人有关的内幕消息/对非公开价格敏感的信息，这可能会影响他的建议。颜国安先生进一步确认（i）他或他或她各自的合伙人（定义见香港证券及期货事务监察委员会的行为守则）已买卖或买卖了本研究报告所涵盖的股票在报告发布之日前30个日历日内； （ii）他或其各自的联系人均未担任本报告所涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员； （iii）他或他各自的联系人在本报告所涵盖的股票中均不具有任何财务权益。免责声明：建银国际证券有限公司是中国建设银行股份有限公司的全资子公司。 本文中的信息是从相信可靠的来源获得的，但建银国际证券有限公司，其分支机构和/或子公司（统称为“ CCBIS”）不保证其针对任何目的或任何人的完整性或准确性或适当性。 截至本材料之日，观点和估计构成我们的判断，如有更改，恕不另行通知。 投资涉及风险，过去的表现并不代表未来的结果。 本报告中的信息并非旨在为任何潜在投资者提供专业建议，因此不应以此为依据。 本报告仅供参考，不应视为购买或出售任何产品，投资，证券，交易策略或任何种类的金融工具的要约或招揽。 CCBIS或任何其他人士均不对因使用本报告或其内容或与之相关的其他任何损失承担任何责任。 本文提到的证券，金融工具或策略可能并不适合所有投资者。本文中的意见和建议未考虑潜在投资者的情况，目标或需求，也无意作为对任何潜在投资者的特定证券，金融工具或策略的建议。 本报告的接受者应独自负责对本报告中提及的公司的业务，财务状况和前景进行独立调查。 告诫读者，实际结果可能与此处任何前瞻性陈述中所述的结果有实质性差异。 尽管已采取所有合理的措施以确保本文所陈述的事实准确无误，并且本文所包含的前瞻性陈述，观点和期望均基于公平合理的假设，但CCBIS仍无法独立核实此类事实或假设，并CCBIS对其准确性，完整性或正确性不承担任何责任，并且对此不作任何明示或暗示的陈述或保证。 收件人必须对本报告中所包含信息的相关性，准确性和充分性进行自己的评估，并进行他们认为必要或适当的独立调查。 严禁以任何方式将本研究报告的全部或部分重新分配给任何人。特别是但不限于，本报告或其任何副本均不得带入或传播至日本，加拿大或美国，也不得直接或间接地分布至美国或任何美国。S. 人（根据美国《规例S》的定义S. 1933年《证券法》或位于中国大陆的公众（但不包括香港，澳门和台湾的人）。接受者应注意，建银国际证券可能与本研究报告所涵盖的股票的发行人有业务往来，或者可能会不时为自己和/或代表其客户持有此类股票的权益。时间。因此，投资者应意识到CC