華地國際控股有限公司華地國際控股有限公司華地國際控股有限公司華地國際控股有限公司 (1700) – FACT SHEET OCT 11, 2010 A PUBLICATION OF THE RESEARCH DEPARTMENT Please refer to the analysts and company disclosure in the final page. Please refer to the disclaimers in the final page. 1 華地華地華地華地 國際國際國際國際 控股控股控股控股 有限公司有限公司有限公司有限公司 (1700.HK) – 新股新股新股新股 報報報報告告告告 預期時間表 登記截止日期 13/10/2010中午 定價日期 14/10/2010 抽籤結果公佈日期 20/10/2010 支票退回日期 20/10/2010 股份上市日期 21/10/2010 基本資料(假設 未行使超額配股權) 行業 百貨及超市 保薦人 摩根士丹利 核數師 安永 主要股東(公開發售後) 陳建強 先生 (55.72%) 買賣單位 1000 招股價(高) HK$5.93 招股價(低) HK$4.85 香港公開發售 62.5mn 國際發售 562.5mn 超額認購權 93.75mn 總股數 2500mn 總市值(招股價 上限 計算) HK$14.83bn 盈利預測及估值 (假設 未行使超額配股權) 招股價 HK$4.85 HK$5.93 所得款項 HKD2289mn HKD2813mn 10年每股淨值* RMB1.23 RMB1.41 P/B(倍) 3.39 3.64 2010年預估 盈利 不少於RMB 370mn P/E (倍) 28.2 34.5 回撥機制 超額 認購(倍) 公開認購 配售 0至小於15 10% 90% 15至小於50 30% 70% 50至小於100 40% 60% 大於100 50% 50% 財務報告財務報告財務報告財務報告 (以以以以RMB ‘000為單位為單位為單位為單位) 綜合收益表綜合收益表綜合收益表綜合收益表 (截至截至截至截至12月月月月31日止財政年度日止財政年度日止財政年度日止財政年度) 2007 2008 2009 總收入 2001347 2245987 2286050 毛利 696500 765437 808765 稅前盈利 265766 303642 347101 股東 利潤 218668 219612 247723 *EPS(RMB) 0.09 0.09 0.1 綜合資產負債表綜合資產負債表綜合資產負債表綜合資產負債表 2007 2008 2009 流動資產 906863 1068420 1873137 非流動資產 2608009 3028137 4150216 總資產 3514872 4096557 6023353 流動負債 2204674 2563769 3394650 非流動負債 309521 339617 1572669 總負債 2514195 2903386 4967319 總權益 1000677 1193171 1056034 以上所有 資料來源 ﹕招股章程 *每股淨值及EPS 以 2500mn己發行股本計算 華地國際是以泛長江三角洲為發展 重心的百貨店及超市雙模式零售連鎖店經營商，並為 經營的各地區市場之市場領導者，成立於1996年。截至2010年6月30日止，公司合共經營 10間百貨店及16間超市，全部均位於泛長江三角洲。公司的百貨店業務以銷售中高檔 貨品為目標，其中 無錫 、馬鞍山、南通及鎮江百貨店以「八佰伴 」商號經營，而餘下百貨店 則以自行創立的「華地」商號經營。超市業務方面，公司 以「大統華」商號經營所有 超市業務。
公司公司公司公司 優勢優勢優勢優勢 ：：：：(1)身處中國最富庶且在零售業務上具光明發展前景的泛長江三角洲地區，並一直將焦點集中於區內二三線城市，受惠其高增長前景但競爭相對較小的優勢﹔(2) 於個別地區已成為龍頭企業。根據商務部有關地方分支的資料，於2009 年，公司位於宜興、江陰 、溧陽 、丹陽 、常熟及金壇的店舖均為當地收入最高的百貨店及/或超市 。憑藉其市場領導地位 ，公司在對供應商的議價能力及預測客戶喜好等方面均優於競爭對手﹔(3) 店舖所在的大部分物業均為公司 擁有 。以 2010 年 7 月 31 日數據計算，公司 的物業總建築面積為712973 平方米，其中 553020 平方米或 77.6%屬自置物業。租賃物業 則多為 長期租約，並附帶期滿時的優先續租權。此舉有助 公司 免受租務市場的波動影響，租金開支相對穩定，而被迫搬遷的風險亦減至最低﹔(4)百貨店及超市的雙模式零售業務 有助 吸引更多客戶及增加人流，以及 整合市場推廣及宣傳活動，為公司帶來協同效益﹔(5)各百貨店及超市應佔的收益較不集中。以 2009 年數字計算，公司 五大百貨店分別佔百貨店業務銷售所得款項總額約26.7%、19.3%、16.2%、11.9%及 11.1%，而五大超市則佔超市業務銷售所得款項總額約16.3%、15.5%、15.4%、13.3%及 9.7%。由於各百貨店及超市所佔的銷售額較為平均，公司 在經營業績及表現方面並無過度依賴任何一家店舖。
行業概覽行業概覽行業概覽行業概覽：：：：根據 Euromonitor International 的資料，中國百貨店在過去數年一直穩步增長，零售值由2004 年的人民幣3480億元升至2009 年的人民幣6090 億元，複合年增長率達11.8%。Euromonitor International 亦預測，受惠於經濟持續發展，加上可支配家庭收入及消費開支持續上升，未來數年中國百貨店的零售額可保持高速增長。預計 2014 年中國百貨店的零售額約達人民幣8620 億元，2009 年至2014 年間的複合年增長率約為7.2%。中國超市業方面，市場規模由2004 年的人民幣6280 億元升至2009 年的人民幣13000 億元，複合年增長率約27.5%。Euromonitor International 預計2014 年中國超市的零售額約達人民幣18400 億元，2009 年至2014 年間的複合年增長率約為7.2%。 公司主力發展的泛長三角地區為中國經濟最發達及發展最迅速的地區之一，2008 年的地區生產總值達人民幣59710 億元，佔中國國內生產總值的19.9%。泛長三角地區雖然分別僅佔中國全國面積約2.1%及佔全國人口約6.7%，但該地區的消費品零售額卻佔 2008 年中國消費品零售總額約15.5%，可見當地零售市場發展之迅速。 在泛長三角地區之中，江蘇省屬於 經濟最發達的省份之一。 華地國際控股有限公司華地國際控股有限公司華地國際控股有限公司華地國際控股有限公司 (1700) – FACT SHEET OCT 11, 2010 A PUBLICATION OF THE RESEARCH DEPARTMENT Please refer to the analysts and company disclosure in the final page. Please refer to the disclaimers in the final page. 2 根據 2009 年中國統計年鑑，江蘇省的消費品零售總額於2008年在中國各省份中位列第 3，2000 年至2008 年間的複合年增長率約為16.2%，超越國家平均升幅13.6%的水平。人均 地區生產總值方面則名列第 5，2000 年至2008 年間的複合年增長率為 16.4%，亦高於同期的中國人均國內生產總值複合年增長率 的 14.2%。
獲利能力及財務數字獲利能力及財務數字獲利能力及財務數字獲利能力及財務數字：以過去3 個財政年度計算，公司營業額及權益持有人應佔利潤均呈緩步上升趨勢。兩者於2007年至 2009 年的複合年增長率分別 為 6.9%及 6.4%。截至2010年 6 月 30 日止的最新數據顯示，公司的營業額及權益持有人應佔利潤分別為 14.9 億元人民幣及 2.2 億元人民幣，按年上升 29%及 65.4%。我們認為，公司於2007 年至2009 年錄得較慢增長乃是由於百貨店業務缺乏增長動力所致。公司於期內欠缺新開業的百貨店，加上門店多位於二三線城市，人均收入及消費額增長較遜，故此百貨店業務的盈利增速低於同業。然而，在馬鞍山、鎮江及南通百貨店於2009 年 11 月至2010 年 1 月期間開業或被公司收購後，其百貨店業務出現顯著 改 善 ， 令 百 貨 店 業 務 的 銷 售 所 得 總 額 及 收 入 分 別 錄 得52.3%及 49%的增長。在上述3 間百貨店逐漸步入黃金增長期以及常州、金壇與長興百貨店開業後，預料來自百貨店業務的收入將顯著增加，帶動公司整體盈利上升。毛利 率方面 ，以 2010 年上半年數字計算，百貨及超市分別為18.5%及14.9%。與同業比較 ，百貨業務的毛利率稍低而超市業務則稍高，相信與公司主力於二三線城市發展有關。由於二三線城市的人均收入及消費額較低，奢侈品的銷售相較一線城市而言稍有不及，故佣金率亦相對較低。在人均收入及消費額逐漸提升的情況下，預料百貨業務的毛利率將有改善空間。超市業務方面，其較高的毛利率相信源於其地區性龍頭企業的優勢 ，並預料將得以維持。
增長來源增長來源增長來源增長來源：：：：(1) 進一步增強公司 在已設立店舖的地區的市場地位 ，並於該等地區進行選擇性拓展，尤其在江蘇、安徽及浙江等省份具較大增長潛力的二三線城市﹔(2) 透過優化店舖的購物環境及舉辦 更多市場推廣與宣傳活動，進一步提升現有店舖的營運業績；(3) 選擇性收購位目標市場地區，並能與公司現有門店產生協同效應的店舖 ﹔(4) 進一步改善綜合管理系統以改善營運效率。
集資用途集資用途集資用途集資用途：：：：是次集資所得款項的 25.51 億港元之中 (以發售價範圍中位數5.39 港元計算)，約 60%用作發展公司 的店舖網絡。其中，所得款項淨額約30%將用作發展籌建中的3 家百貨店及10 家超市，約 5%將用作改裝翻新或擴充現有的店舖，包括鎮江八佰伴百貨店及無錫八佰伴百貨店，及約 25%將用於在泛長江三角洲地區其他合適百貨店或超市的發展機會﹔約 25%用作償還銀行貸款﹔約 5%用作進一步開發管理系統 、進一步加強物流支援系統及擴充總部﹔約 10%的餘額則作營運資金及一般公司用途。
估值估值估值估值 ：：：：公司預測截至2010 年財政年度的盈利將不少於370 百萬元 人民幣 ，每股盈利則不少於0.148 元人民幣，與去年同期相比上升49.4%，反映2010 年市盈率將在28.2-34.5 倍之間。在消費零售行業持續向好、人均收入上升 及城鎮化持續等多個有利因素帶動下，我們相信公司的增長勢頭仍會持續。如上述所言，我們相信公司未來的增長動力主要來自其