房地产业3月点评报告：板块估值溢价率接近历史低位

此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告 [Table_IndustryName] 行业点评报告 房地产 [Table_Main] 板块估值溢价率接近历史低位 房地产业3月点评报告 [Table_InvestRank] 报告日期： 2017-04-07 评级： 中性 上次评级： 中性 [Table_oneYearFieldChart] 一年期收益率比较 表现% 1m 3m 12m 房地产(申万) -6.87 -3.06 -18.69 上证综指 1.46 4.02 7.55 财富证券研究发展中心 龙靓 0731-84403365 longliang@cfzq.com S0530516040001 相关研究报告： 行业研究*房地产业2月点评报告：投资数据空窗期,2017-03-06 行业研究*房地产业1月点评报告：蛰伏,2017-02-03 行业研究*房地产业11月点评报告：囤粮过冬,2016-12-07 重点股票 2015A 2016E 2017E 评级 EPS PE EPS PE EPS PE 中天金融 0.55 12.38 0.77 8.92 0.98 7.01 推荐 招商蛇口 0.61 29.87 1.21 15.15 1.49 12.30 推荐 保利地产 1.04 9.30 1.05 9.22 1.10 8.80 谨慎推荐 首开股份 0.81 11.98 0.94 10.30 1.03 9.40 谨慎推荐 资料来源：财富证券 [Table_Summry] 投资要点  3月房地产板块单月涨幅-1.94%，继续跑输大盘，排名第20位。子板块房地产开发II（申万）月度涨幅-1.86%，园区开发II（申万）月度涨幅-3.15%，严重拖累板块指数。1-3月房地产板块（申万）累计涨幅-0.74%，排名21位。房地产板块整体市净率为2.11X，相比A股溢价0.05%，溢价率继续大幅回落。  3月商品房成交同比与环比增速出现较大背离。30大中城市商品房成交增速未能延续2月的短暂回升态势，在3月出现较大幅度的下降，成交套数和面积同比分别下降29.49%、31.12%。其中，二线城市成交套数和成交面积增速降幅最大。从环比来看，3月各线城市环比增长创下近一年来的峰值。30大中城市商品房成交套数和面积环比增速分别为83.1%、85.1%。  3月存销比短暂回落。3月，10大城市商品房存销比（套数）降至8.55个月，存销比（面积）降至9.75个月，一线城市存销比（面积）环比下降0.05个月至8.17个月；二线城市存销比（面积）环比下降0.08个月至10.73个月。  2月投资开工回升，土地市场持续降温。1-2月份房地产开发计划总投资增速持续上升，达到10.92%。房地产开发投资完成额增速继续升至8.87%。土地市场持续降温，相关增速均出现下行。房地产开发资金增速也开始下滑，主要是受房地产开发自筹资金增速下降影响。从施工情况来看，施工相对平稳，竣工和新开工面积增速有所抬升。  此轮房地产调控再次刷新公众认知，政策“没有最严，只有更严”。预计即将出炉的3月房价数据将彰显这一轮房地产博弈中政府调控的决心。目前行业板块估值仍然保持平稳下行的态势，相对大盘的估值溢价率也在持续下降，充分体现调控政策对行业的负面影响。虽然短期维持对房地产行业的“中性”评级，但当估值与溢价率逐渐接近历史低位区间时，板块开始具备配置价值。 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 2 - 目 录 一、行情回顾 ........................................................ - 4 - 二、行业数据跟踪 .................................................... - 5 - （一）3月成交同比与环比增速出现较大背离 ............................. - 5 - （二）3月存销比短暂回落 ............................................. - 6 - （三）2月投资开工回升，土地市场持续降温 ............................. - 7 - 三、行业述评 ........................................................ - 9 - 四、风险提示 ....................................................... - 10 - 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 3 - 图表目录 图表1：房地产板块与大盘涨跌幅 ......................................................... - 4 - 图表2：房地产板块与A股PB估值 ........................................................ - 4 - 图表3：房地产板块与A股PB估值 ........................................................ - 4 - 图表4：房地产板块月涨幅前十个股 ....................................................... - 5 - 图表5：房地产板块月跌幅前十个股 ....................................................... - 5 - 图表6：30大中城市商品房成交套数同比增速 ............................................... - 5 - 图表7：30大中城市商品房成交面积同比增速 ............................................... - 5 - 图表8：30大中城市商品房成交套数环比增速 ............................................... - 6 - 图表9：30大中城市商品房成交面积环比增速 ............................................... - 6 - 图表10：10大城市商品房存销比（套数） .................................................. - 6 - 图表11：10大城市商品房存销比（面积） .................................................. - 6 - 图表12：15个城市住宅库存去化率（周） .................................................. - 7 - 图表13：房地产开发投资增速 ............................................................ - 8 - 图表14：房地产开发资金增速 ............................................................ - 8 - 图表15：房屋施工、新开工、竣工面积增速 ................................................ - 8 - 图表16：住宅施工、新开工、竣工面积增速 ................................................ - 8 - 图表17：70个大中城市新建商品住宅价格指数 .............................................. - 9 - 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 4 - 一、行情回顾 3月，房地产板块（申万）单月涨幅-1.94%，继续跑输大盘指数，在申万28个一级行业中排名第20位。其中，子板块房地产开发II（申万）月度涨幅-1.86%；园区开发II（申万）月度涨幅-3.15%，严重拖累板块指数。1-3月，房地产板块（申万）累计涨幅-0.74%，远远跑输大盘，排名21位。 图表1：房地产板块与大盘涨跌幅 图表2：房地产板块与A股PB估值 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 截至3月31日，房地产板块整体市净率为2.11X，低于行业近7年市净率均值（2.30 X），相比A股溢价0.05%，溢价率继续回落，接近近5年最低点的水平。从子板块来看，房地产开发II（申万）市净率为2.05X，低于前7年的行业估值均值（2.25X）；园区开发II（申万）市净率为3.06X，略高于前7年的行业估值均值（2.94X）。 图表3：房地产板块与A股PB估值 资料来源：wind，财富证券 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 5 - 图表4：房地产板块月涨幅前十个股 图表5：房地产板块月跌幅前十个股 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 3月涨幅居前的以并购重组题材类股票为主，如京汉股份、嘉宝集团、长春经开、中房地产。3月跌幅居前的包括前期涨幅较大的个股，如中华企业、津滨发展2月涨幅分别为15.67%、11.35%，此外，匹凸匹连续2年亏损，已经实施退市风险警示。 二、行业数据跟踪 （一）3月成交同比与环比增速出现较大背离 商品房成交增速未能延续2月的短暂回升态势，在3月出现较大幅度的下降，一方面在房地产调控高压态势下，房地产销售出现较大回落，另一方面则是由于去年同期房地产销售创下阶段性新高导致基数较高。3月，30大中城市商品房成交套数192743套，同比下降29.49%，环比急跌29.87个百分点；成交面积1998.81万平方米，同比下降31.12%，环比急跌27.10个百分点。 图表6：30大中城市商品房成交套数同比增速 图表7：30大中城市商品房成交面积同比增速 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 6 - 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 其中，二线城市成交套数和成交面积增速降幅最大，分别为-34.5%和36.7%，而一线城市增速降幅最小，略高于20个百分点。 不过，环比增速与同比增速出现较大程度的背离。3月各线城市环比增长创下近一年来的峰值。30大中城市商品房成交套数和面积环比增速分别为83.1%、85.1%，一改近两个月的跌势。 其中，三线成交套数和面积环比分别回升112.7个和117.7个百分点至94.4%、96.9%，回升幅度最大，而且涨幅最大；二线成交面积涨幅最小，至78.6%；一线城市成交套数涨幅最小，至77.9%。成交套数涨幅均小于成交面积涨幅，