房地产行业事件点评报告：该不该相信你 北京1200万方的供地计划？

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 该不该相信你 北京1200万方的供地计划？ ——房地产行业事件点评 2017年04月08日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 梁小翠 联系人 liangxc@dxzq.net.cn 010-66554023 事件1： 4月7日市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。本市土地供应和住房结构将实现进一步优化。今后五年全市住房建设安排的150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。同时，研究扩大租赁住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。 事件2： 日前，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。从之前各地密集出台的调控政策来看，多是从需求端限购限贷，而这一次是从全国层面四大措施剑指供应端调整，解决市场供求矛盾。 观点： 1、调控思路上的调整——由仅控制需求端向供需两端发力 自2016年四季度限购以来，认房认贷认离等调控政策持续落地，多是从需求端发力进行控制，虽然也有部分城市提出增加土地供应，但并未在全国范围内形成趋势，同时基于对地方政府供地能力和意愿的质疑，即便有部分城市提出增大土地供应，但并未对房价上涨预期形成有效抑制，部分城市房地产市场的“平稳”表现更多地是严厉调控政策的效果。 本次两部委要求热点城市增加土地供应，从全国的高度和范围推行供应侧发力，是调控思路由单一控制需求转向供给和需求共同发力进行调整的信号。我们认为，当前的核心一、二线城市的严控政策很大程度上将购房人群挤压为真正的刚需和刚改，在调控政策短期难宽松的大背景下，供给的增加将实现对这部分需求的有效对接。 2、居住属性的定调要求调控政策不放松，热点城市中短期房价或有松动 “房子是用来住的，不是用来炒的。”已经为住宅的属性定调，也就是说，未来政策将更倾向于强调住宅的居住属性，而对其财富属性有一定的抑制作用。从这一个原则出发，那么当前的调控政策在短期内很难放松，在当前流动性大幅降低的市场上再释放增加供应的消息，有望真正在短期实现打破房价长期上涨预期的目的。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：该不该相信你 北京1200万方的供地计划？ 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES尤其是我们认为本届政府目前对于房价的态度是非常明确的，要求热点城市房价稳中有降，这一目标将有望通过政策的不断叠加而实现。 3、以北京为代表的核心一、二线城市房价上涨预期有望显著降低 此次两部委要求库存周期较短城市增加土地供应是对于前几年土地政策的修正，有望降低因为减少供地而缩量的商品住宅供应带来的快速上涨预期。值得关注的是，库存周期的计算方法是确定需要增加土地供应城市的标准，如果仍然依照近3月平均销售而计算出来库存周期，2月深圳的库存周期甚至超过12个月，显然这是受调控政策限购限贷限售的影响而形成的假象，选择合理方法计算城市的库存周期是贯彻落实这一要求的重要一环。 2016年四季度，为了稳定预期，防止地价进一步带动楼市上行，包括天津、广州、合肥、济南、南京等至少16个热点城市依据市场需求情况编制、公布了2017—2019年住宅用地供应三年滚动计划，调整土地出让节奏，稳定住宅用地供应预期，但当时北京、上海、深圳缺席。后来北京提出的2017年商品住宅供应量260万方，也只是针对2016年超低供应量的大幅增长而己。 表1：推出 2017-2019年滚动供地计划的二线城市 年度 天津 武汉 郑州 福州 济南 无锡 青岛 南京 2017 560 1255.35 840 104 466.69 180 800 530 2018 550 1192.58 780 108 466.69 180 765 560 2019 540 1129.81 780 112 466.69 180 765 未公布 资料来源：公开资料，东兴证券研究所 4、近期北京房价反映了住宅用地缩减带来的长期看涨预期 从历年的供地计划完成情况来看，北京是个差等生，尤其是在2016年是历史上表现最差的一年，真正能够入市的商品住宅供应用地不足40万方。按照新的供地计划，2017年供地1200万方，总供应量30万套，如果按照以后4年的供应比例来推算，其中70%为产权房，则840万方（1200*0.7）为产权房，产权房中约70%为商品住宅，即约600万方（约为1200万方的50%），其余为保障房土地供应量约为600万方。 从北京土地供应计划的趋势可以看出，自2011年以来北京供地就是逐年减少的，一方面是增加土地供应难度加大，另一方面响应政府去库存政策号召，但是回溯过往会发现，一线城市和核心二线城市的土地持续紧缩是造成近两年核心城市房价快速上涨的根本性原因。同时，结合短期因素来看，北京近期频繁出台的控制人口规模、前期减少住宅用地供应等规划和政策都进一步催化购房需求的提前实现。综前所述，来源于土地供应缩量的周期波动还需要用根源性的方案来解决。 P3 东兴证券事件点评 房地产行业：该不该相信你 北京1200万方的供地计划？ 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图 1:北京近几年土地供应计划的供应结构情况 图 2:北京近几年土地供应计划与实际供地情况 资料来源：东兴证券研究所 资料来源：东兴证券研究所 5、北京2017年新提出的1200万供地计划大概率能够完成 我们北京2017年新提出的1200万供地计划大概率能够完成，得出此推断是基于当前政府对于房地产行业的重新定位和内外部环境的共同要求。从近期北京认房认贷认离，到商住限购，到学区房的多校划片，再到平房限购，以及未来如果房价走势仍然不符合政策预期，预留的调控政策组合，可以看出本届政府对于控制房价的决心；内外部环境要求国内有稳定的宏观经济，被地产绑架了的经济累积了大量的风险，通过前一轮核心城市大涨和近期的三四线去库存，大量流动性得以在中短期被锁定，此时已经到了能够实现有效控制的时期。时移事异，以往缺乏约束力的供地计划不再，此次两部委的要求将为此次全国范围内热点城市的土地供应背书，从更深层次来看，是用中央政府的公信力作为担保，同时，作为引领全国房价预期的北京市场很大程度上是表率，需要通过标杆城市房价的有效控制实现全国范围预期的稳定。 风险提示：调控政策进一步趋严、货币环境收紧、宏观经济继续寻底 结论： 行业估值仍然处于历史低位，虽然政策严控形成对地产板块估值形成较大压力，但无法改变地产行业业绩确定、估值安全的投资价值逻辑，板块分化将更加明显。在当前市场波动较大、投资风险上升期，有业绩确定性支撑的地产股或将重新迎来机构投资者的青睐。 我们认为地产股投资遵循如下逻辑主线：热点城市及大都市范畴受益房企，看好京津冀、长三角、珠三角、成渝区域中持有大量优质持有型物业或大量优质土地储备的房企：首开股份、北京城建、金融街、荣盛发展、新华联、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、华侨城、保利地产、阳光城、冠城大通。 1330 850 800 650 450 350 350 600 1220 850 850 1000 750 850 260 600 050010001500200025003000201120122013201420152016原2017 2017E商品住宅供地 保障性住房供地 050010001500200025003000201120122013201420152016实际供地面积 计划供地面积 东兴证券事件点评 房地产行业：该不该相信你 北京1200万方的供地计划？ P4 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员（D），基础产业小组组长。2007年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至今，之前在中国东方资产管理公司从事债转股工作八年。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。2013年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名。万得资讯2014年度“卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名”。 联系人简介 梁小翠 中国社会科学院研究生院博士。2015年加入东兴证券，从事房地产行业研究，重点关注房地产行业转型和房地产金融等方向。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 东兴证券事件点评 房地产行业：该不该相信你 北京1200万方的供地计划？ P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上； 推荐： 相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 回避： 相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 行业投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好： 相对强于市场基准指数收益率5％以上； 中性： 相对于市场基准指数收益