九龙仓集团（4 HK）2010年8月31日事件： 九龙仓报告基本盈利为42.04亿港元，同比增长28％，远好于我们预期的35.73亿港元。基本收益显着增加归因于净税款回拨8.09亿港元和Wharf在HACTL权益中的重估增值4.37亿港元。该公司亦因货币/利率掉期而录得按市值计的非经常性亏损，为港币3.19亿元。中期股息维持不变，仍为每股0.36港元。评论： 在运营绩效方面，主要的增长动力是租金收入，酒店运营和物流。中国房地产销售和有线电视业务录得收益下降。除零售租金外，物流和酒店业也表现良好，在1H10业务强劲复苏的推动下，两者均取得了超出预期的经营业绩。自09年第四季度以来需求开始回升，物流和酒店的营业利润分别增长了30％和80％。 我们已上调码头2010财年基本盈利预测11.3％，至89.66亿港元（同比增长14.7％），以反映净税款冲销，利率掉期损失和HACTL的重估盈余的影响。我们还下调了对中国房地产销售和利润的预测，以反映2010年房地产销售放缓价钱：HK $ 41.90目标：HK $ 52.45（原价HK $ 53.13）交易数据52周范围HK $ 33.25 – 47.80市值（b）115,387港元/ 14,833美元已发行股票（米）2,754自由流通量（％）49.93M平均每日T / O（百万份额）3.3预期回报率（％）– 1年27.52011年6月资产净值（港币/股）69.932010年8月30日收盘价股价及恒生指数港币这部分被来自以下方面的较高利润贡献所抵消：容器50终端操作。行动：47 我们将九龙仓的远期资产净值从每股70.84港元小幅下调至69.93港元。更新44未偿土地成本和新土地储备的收购。基于25％目标资产净值折让，我们将价格目标略微下调至41维持52.45港元的投资评级和优于大盘评级。我们的鉴于码头的高度评价，它的正面看法是完整的质量38以及来自香港投资物业的收入增长中国。利用稳定的经常性收入来源，的3522,50021,50020,50019,50018,500公司应该能够获得奖金收入和净资产值增长来自其在一线和二线主要城市建立的庞大的住宅/商业土地储备，成本较低。预测与估值一年至12月31日200820092010F2011F2012F基本盈利（百万港元）4,1947,8178,9669,0059,635修订（％）––11.32.3(2.3)每股盈利（港元）1.5232.8383.2563.2703.499同比变化（％）(37.3)86.414.70.47.0市盈率（x）27.514.812.912.812.0每股股息（港元）0.801.001.061.081.11产量 （％）1.92.42.52.62.6每股股份（港元）36.1341.8345.8950.3154.93PBV（x）1.161.000.910.830.76净资产收益率（％）4.26.87.16.56.4资料来源：公司数据；建银国际1月10日1月10日3月10日10月10日5月10日5月10日6月10日10月10日10月10日 码头控股 恒指资料来源：彭博社颜安(852) 2532 6747中国/香港香港物业中性（保持）行业评级：公司评级：跑赢大盘（保持）质量收益增长；廉价的估价 九龙仓集团（4 HK）2010年8月31日2中期业绩回顾及展望九龙仓控股的基本盈利为42.04亿港元，同比增长28％，远好于我们的预测35.73亿港元。基本盈利大幅上升，主要是由于净回拨税项为港币8.09亿元，以及九龙仓在HACTL权益的重估盈余。另一方面，该公司的货币/利率掉期交易也产生了按市价计价的一次性亏损，总额为3.19亿港元。在运营绩效方面，主要的增长动力是租金收入，酒店运营和物流。中国房地产销售和有线电视业务录得收益下降。在此期间，由于国内零售销售强劲，该集团在海港城和时代广场的零售物业表现良好，收入分别增长了20％和13％。相反，海港城和时代广场的写字楼物业在2010年上半年继续受到负面影响，分别录得总租金同比下降8％和2％。总体而言，净租金收入同比增长7.7％，为29.75亿港币，与我们预期的29.72亿港币相符。除零售租金外，物流和酒店业也表现良好，在1H10业务强劲复苏的推动下，两者均取得了超出预期的经营业绩。自09年第四季度以来需求开始回升，物流和酒店的营业利润分别增长了30％和80％。管理层表示，由于上半年总建筑面积减少，该公司在中国项目的房地产销售令人失望。期内，公司确认物业销售为10.24亿港元，同比下降36％，而营业利润则下降5％，这仅是由于利润率的大幅提高。迄今为止，公司已实现合同销售额4b人民币，并计划在2010年实现6-7b人民币的销售额。较先前目标价人民币8.8b元上升25％，该公司将其归因于4月份宣布的旨在抑制投资需求的新措施导致市场条件恶化。截至目前，公司已取得2010年中国房地产销售预算的70％。我们目前预测2010财年将确认开发利润17.24亿港元，较09财年增长70％。管理层表示，九龙仓将继续在中国建立土地储备，以长期维持发展活动。除公开市场收购外，该公司还考虑收购目前由其母公司会德丰持有的中国土地储备（629,000平方米）（20 HK，未予评级）。期内，由于其中国房地产开发项目的建筑和土地成本支出，九龙仓的净债务在2010年6月底增加了2b港元，至23.4亿港元。九龙仓的股东权益增加了7％，净负债比率基本上保持在17.9％，而2009年底为17.5％。据该公司称，用于投资或交易的房地产开发的未偿还承诺总额约为HK $ 71.2b，其中包括未来三至四年将产生的应占土地成本HK $ 13.9b。我们认为，这些资本支出将主要来自其中国住宅物业的销售收益以及其投资物业和物流业务的稳定经常性收入。 九龙仓集团（4 HK）2010年8月31日3我们已上调码头2010财年基本盈利预测11.3％，至89.66亿港元（同比增长14.7％），以反映净税款冲销，利率掉期损失和HACTL的重估盈余的影响。我们还下调了对中国房地产销售和利润的预测，以反映2010年房地产销售放缓，但部分被集装箱码头业务的较高利润贡献所抵消。九龙仓FY11F-12F盈利增长将主要受到其中国住宅项目租金收入的稳定增长和房地产开发利润的持续增长的推动。我们现在预计FY11F和FY12F的基本盈利分别为90.05亿港元和96.35亿港元。当前的资产净值估算和细分评估市值（百万港元）每股（港元）占总资产的百分比香港在建物业7,9792.903.7香港/中国投资物业办公室43,82615.9120.4零售54,75719.8825.5住宅15,7365.717.3酒店和俱乐部9,6503.504.5其他6990.250.3中国在建物业58,58421.2727.3后勤母语（68％）15,8965.777.4其他2,3250.841.1长期投资1,2240.440.6互联网电缆（73％）2,2850.831.1码头新T＆T1,6800.610.8净应占债务(32,021)(11.63)评估资产净值资料来源：CCBIS估算182,61966.31历史资产净值折算趋势10%0%(10)%(20)%(30)%(40)%(50)%(60)%(70)%(80)%1991 1992 1993 1994 1995 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2005 2006 2007 2008 2009 2010资料来源：CCBIS估算高中位数低 九龙仓集团（4 HK）2010年8月31日等级定义优于大市（O）–未来十二个月的预期回报率为10％中性（N）–未来十二个月的预期收益在–10％到10％之间；表现不佳（U）–未来十二个月的预期收益<-10％分析师认证：本报告的作者艾德里安·恩（Adrian Ngan）在此声明：（i）本报告中表达的所有观点均准确反映了他对任何及所有标的证券或发行人的个人观点； （ii）他的任何补偿中的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关；或（iii）他没有收到任何与目标证券或发行人有关的内幕消息/对非公开价格敏感的信息，而这可能会影响他的建议。颜国安先生进一步确认（i）他或他各自的合伙人（由香港证券及期货事务监察委员会发行的行为守则所界定）均未买卖或买卖本研究报告所涉及的股票在发布报告之日前30个日历日之内进行报告； （ii）他或其各自的联系人均未担任本报告所涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员； （iii）他或他各自的联系人在本报告所涵盖的股票中均不具有任何财务权益。免责声明：建银国际证券有限公司是中国建设银行股份有限公司的全资子公司。 本文中的信息是从相信可靠的来源获得的，但建银国际证券有限公司，其分支机构和/或子公司（统称为“ CCBIS”）不保证其针对任何目的或任何人的完整性或准确性或适当性。 截至本材料之日，观点和估计构成我们的判断，如有更改，恕不另行通知。 投资涉及风险，过去的表现并不代表未来的结果。 本报告中的信息并非旨在为任何潜在投资者提供专业建议，因此不应以此为依据。 本报告仅供参考，不应视为购买或出售任何产品，投资，证券，交易策略或任何种类的金融工具的要约或招揽。 CCBIS或任何其他人士均不对因使用本报告或其内容或与之相关的其他任何损失承担任何责任。 本文提到的证券，金融工具或策略可能并不适合所有投资者。本文中的意见和建议未考虑潜在投资者的情况，目标或需求，也无意作为对任何潜在投资者的特定证券，金融工具或策略的建议。 本报告的接受者应独自负责对本报告中提及的公司的业务，财务状况和前景进行独立调查。 告诫读者，实际结果可能与此处任何前瞻性陈述中所述的结果有实质性差异。 尽管已采取所有合理的措施以确保本文所陈述的事实准确无误，并且本文所包含的前瞻性陈述，观点和期望均基于公平合理的假设，但CCBIS仍无法独立核实此类事实或假设，并CCBIS对其准确性，完整性或正确性不承担任何责任，并且对此不作任何明示或暗示的陈述或保证。 收件人必须对本报告中所包含信息的相关性，准确性和充分性进行自己的评估，并进行他们认为必要或适当的独立调查。 严禁以任何方式将本研究报告的全部或部分重新分配给任何人。特别是但不限于，本报告或其任何副本均不得带入或传播至日本，加拿大或美国，也不得直接或间接地分布至美国或任何美国。S. 人（根据美国《规例S》的定义S. 1933年《证券法》或位于中国大陆的公众（但不包括香港，澳门和台湾的人）。接受者应注意，建银国际证券可能与本研究报告所涵盖的股票的发行人有业务往来，或者可能会不时为自己和/或代表其客户持有此类股票的权益。时间。因此，投资者应意识到CCBIS可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性，CCBIS将不对此承担任何责任。建银国际证券有限公司太古广场二期三十四楼香港金钟金钟道88号电话：（852）2532 6100传真：（852）2537 0097