请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业报告2010年6月10日 房地产 李少明 执业证书编号：S0960200010015 010-63222931 lishaoming@cjis.cn 评级调整： - 行业基本资料 上市公司家数 111 总市值（亿元） 8480 占A股比例（%） 3.68% 平均市盈率（倍） 104.74 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 -1.32 -23.69 -36.38 上证综合指数 -5.05 -15.95 -21.25 -36%-24%-12%0%12%24%36%2009-6-102009-9-212010-1-112010-4-30082771655424831331084138549662成交金额房地产上证综合指数 相关报告 《房地产-震荡筑底静待行业实质性改善》2010-6-7 房地产行业 中性5月销售下滑房价松动调控效果初显，新开工持续增长 国家统计局公布1-5月份房地产市场运行情况。 投资要点： „ 投资：1-5月房地产投资增速、住宅投资增速为38.2%、35.7%，较1-4月分别上升2个百分点和上升1.7个百分点。5月房地产投资增速、住宅投资增速分别为43.5%、40.1%，增速环比上升5个百分点和上升4个百分点。 „ 建设：1-5月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为30.5%、72.4%、18.1%，较1-4月下降1.2个百分点、上升8.3百分点和4.6个百分点。5月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为16.6%、102.3%和39.9%，环比分别下降8.7%、增长18%和7.1%。 „ 销售：1-5月商品房销售面积、销售金额增速分别为22.5%、38.4%，较1-4月下降10.3个百分点和下降17个百分点。住宅销售面积、销售金额增速为19.9%和33.6%，较1-4月分别下降10.4和下降17.9个百分点。5月商品房销售面积、销售金额环比下降15.8%、下降25%，同比下降3.4%和1.7%。 „ 房价：1-5月商品房、住宅销售均价分别同比上涨13.2%和11.4%，较1-4月销售均价下跌2%和1.4%，房价拐点已现。5月商品房、住宅销售均价同比分别上涨1.8%和下跌1.9%。 „ 土地：1-5月土地购置面积增速为31.1%，增速持续5个月为正。5月土地购置面积环比增长24.7%，同比增长44.2%，5月土地溢价回落供应上升致购地需求上升。 „ 资金：1-5月，房地产开发资金来源增速57.2%，其中个人按揭贷款增速87.1%，其他资金增速69.8%，定金和预付款增速61.1%,自筹资金增速54.3%，国内贷款增速43.6%，利用外资增速-24.8%。5月房地产开发资金来源同比增长47.8%，国内贷款同比增长63.2%，自筹资金同比增长61.1%，其个人按揭贷款同比增长44.9%，其他资金同比增长36.5%，定金及预售款同比增长27.3%，利用外资同比下降45.5%。 5月房地产开发资金来源环比增长6.2%。 „ 1-5月商品房新开工面积、施工面积增速继续上升，显示开发投资意愿并未因预计下半年销售下滑而减弱，开发商补库存仍在继续，预计下半年开发商将下调开工量但保障性住房项目将大量启动，房地产全年投资增速25%-29%有保障。土地溢价回落供应上升，将为前期购地谨慎资金充裕的开发商获取价廉质优的土地提供机会。1-4月商品房销售均价较1-4月下跌2%，显示房价拐点已现。5月房地产开发资金来源增速小幅下降，定金及预收款增速大幅放缓显示5月销售下滑，开发贷款增速上升显示开发商投资意愿走强。商品房新开工面积已连续8个月持续大幅增长，可以预见10年年中以后供给将持续释放。 „ 5月商品房销售面积与金额环比下跌，房价开始松动，显示旨在严控投资、投机性购房的一系列调控政策已初见成效，随供给增加及开发商主动降价，预计价格更大跌幅将出现在4季度。 „ 风险提示： 注意利率上行、信贷收缩、企业融资受限、房价下跌、政策调控持续时间超预期等风险。 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/6 表1：1-5月全国房地产市场运行数据 累计数 同比增速 单月数 同比增速 环比增速 2010:1-5 2010:1-5 2010:1-4 2010- 52010-4 2010- 5 2010- 5 投资 房地产开发投资（亿） 13,917 38.2% 36.2% 3,985 3,338 43.5% 19.4% 住宅开发投资（亿） 9,643 35.7% 34.0% 2,789 2,302 40.1% 21.1% 开工建设 商品房施工面积（万平） 285,100 30.5% 31.7% 20,469 22,428 16.6% -8.7% 商品房新开工面积（万平） 61,500 72.4% 64.2% 15,813 13,398 102.3% -18% 商品房竣工面积（万平） 19,200 18.1% 13.5% 4,180 3,903 39.9% 7.1% 销售 商品房销售面积（万平） 30,200 22.5% 32.8% 6,777 8,051 -3.4% -15.8% 商品房销售金额（亿） 15,800 38.4% 55.1% 3,335 4,448 -1.7% -25.0% 住宅销售面积（万平） 27,222 19.9% 30.3% 6,112 7,249 -6% -15.7% 住宅销售金额（亿） 13,498 33.6% 51.5% 2,816 3,846 -7.7% -26.8% 土地 土地购置面积（万平） 12,943 31.1% 26.4% 3,760 3,017 44.2% 24.7% 土地开发面积（万平） 5,939 -16.1% -26.7% 2,111 2,261 13.7% -6.6% 资金来源 房地产开发资金来源 27,288 57.2% 59.9% 5,686 5,352 47.8% 6.2% 国内贷款 5,550 43.6% 39.9% 998 879 63.2% 13.5% 利用外资 169 -24.8% -17.3% 32 38 -45.5% -14.4% 自筹资金 9,541 54.3% 52.5% 2,082 1,857 61.1% 12.1% 其他资金 12,029 69.8% 81.8% 2,575 2,578 36.5% -0.1% 定金及预收款 6,697 61.1% 73.9% 1,457 1,491 27.3% -2.3% 个人按揭贷款 3,709 87.1% 102.1% 754 762 44.9% -1.0% 数据来源：国家统计局，中投证券研究所。注：土地开发面积为4月数据，该数据滞后1个月。 图 1：房地产投资累计同比增速 图 2：房地产投资单月同比增速 房地产38.2%住宅35.7%0%10%20%30%40%50%60%70%May-03May-04May-05May-06May-07May-08May-09May-10房地产开发投资累计同比增速住宅开发投资累计同比增速房地产43.5%住宅40.1%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%May-00May-01May-02May-03May-04May-05May-06May-07May-08May-09May-10房地产开发投资单月同比增速住宅开发投资单月同比增速数据来源：国家统计局，中投证券研究所 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/6 图 3：商品房销售数据累计同比增速 图 4：商品房销售数据单月同比增速 累计同比增速面积22.5%金额 38.4%-30%0%30%60%90%120%150%May- 03 May- 04 May- 05 May-06 May-07 May- 08 May-09 May-10商品房销售面积商品房销售金额单月同比增速面积-3.4%金额-1.7%-100%-50%0%50%100%150%200%May- 03 May-04 May- 05 May-06 May-07 May- 08 May-09 May-10商品房销售面积商品房销售金额 图 5：住宅销售数据累计同比增速 图 6：住宅销售数据单