新鸿基地产（0016.HK）-蓄势待发

1市值（十亿港元/百万美元）在外流通股自由浮动52周价格高/低日均成交量（3M）293.6/37,84025.64亿57.1%58.90港元–129.4美元8,320万美元郭氏家族42.9%%尽管股价从近期低点上涨了15％以上，但我们认为新鸿基地产（SHKP）的表现将继续良好。香港和中国土地储备的增加将增强市场对其资产净值增长和盈利前景的信心。我们已将每股资产净值估计调高至每股147.0港元，并将目标价从108.5港元上调至125.0港元，基于15％的资产净值折让。»核心盈利增长44％至65亿港币，超出我们的预期8％»在香港增加300万平方英尺的土地储备，在内地增加3100万平方英尺»完成改期，但收益保持增长»2010年和2011年有抵押的房地产销售利润预测收益和估值会计年度结束09年6月6月10日11年6月6月12日收入（港币百万元）34,23437,93548,19350,559息税前利润（港币百万元）13,89615,79417,04518,012净收入（港币百万元）12,41515,26115,48515,598正常溢利（港币百万元）12,32815,19915,48515,598每股盈利（港元）4.815.936.046.08每股收益增长9.7%23.3%1.9%0.7%规范市盈率（x）23.8219.3218.9618.82EV / EBITDA（x）17.7015.2714.6713.83股息收益率2.18%2.36%2.36%2.36%市净率（x）1.321.271.231.18鱼子5.62%6.74%6.59%6.41%净债务/权益14.9%12.0%12.4%5.2%每股收益（港币）4.845.536.356.76前每股收益（港元）4.815.326.360.00收入质量得分基本盈利跃升44％至65亿港元，较我们预期高8％截至2009年12月的六个月，基本盈利跃升44％，至65.1亿港币（每股收益2.54港币），比我们预期的60.3亿港币增长8％。我们认为，差异是由于上海国际金融中心与汇丰银行之间的53,000平方米办公空间交易带来的更大贡献。中期股息上升6％至每股0.85港元。1H新开发项目竣工后没有大笔预订。然而，房地产销售利润增长19％，至21.3亿港币，主要是受上海国际金融公司交易的推动。这低于我们预期的24亿港元。但是，我们认为这主要是由于某些会计处理方法。根据我们的估算，上海国际金融公司的交易总计贡献了约14亿港元，其中包括7.82亿港元的物业销售利润和6.12亿港元的递延税项抵免。净租金收入增加13％，为港币39.6亿元，而我们的预期为港币40.5亿元，主要是由于中环国际金融中心（IFC）的租金调升积极，以及九龙站和ION的国际商务中心（ICC）的新贡献在新加坡的果园。酒店的贡献下降4％至性能交易数据1.86亿港元，因为尚未从全球经济中完全收回性能1M3M1200万低迷。绝对11.1%-3.2%93.4%相对恒生指数6.5%-0.1%15.5%绝对（美元）11.2%-3.3%93.2%大股东对冲基金投资者多头投资者我们不建议做空股票，因为估值合理。应该寻找水平以累积库存。重要信息请参见本报告的最后一页数据来源：公司，汤森路透，未来研究估计汉高/ Real Esta t e运营商＆D e v e l o pm e n t新鸿基地产HK 16香港公司更新保持2010年3月12日杨琳房地产研究主管，电话852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk刘诗诗，中国房地产分析师，852 3653 8609 stephanie.lau@miraeasset.hk目标价时价（2010年3月11日）HK $ 125.0HK $ 114.5准备成长上行/下行共识目标价格与共识的差异9.2％港币128.9-3.0%收盘价 相对于.HSI（RHS）1411311211111019113513012512011511081 105711006195Mar-09 May-09 Jul-09 Sep-09 Nov-09 Jan-10 Mar-10部门平均值：56收入质量得分历史收益稳定性共识预测确定性共识预测准确性025507510089427773 2010年3月12日杨琳房地产研究主管，电话852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk刘诗诗，中国房地产分析师，852 3653 8609 stephanie.lau@miraeasset.hk新鸿基地产16香港2氯含量mn sf1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1H10(30)0.0(20)5.0(10)10.020.0201015.003025.04030.0图1.利润细分截至12月31日止6个月（百万港元）20092008氯含量物业销售2,1281,78219净租金收入3,9633,52213酒店营运186193(4)电信8893(5)其他业务815834(2)其他的收入351(101)(448)未分配的管理费用(430)(420)2投资物业公允价值增加11,581(4,624)不适用财务费用净额(371)(407)(9)除税前溢利18,3118722,000税（包括投资物业重估的递延税）(3,660)(74)4,846少数群体利益(313)(106)195报告净利润14,3386921,972基本净利润6,5104,53544资料来源：公司数据，未来资产研究在香港增加300万平方英尺的土地储备，在内地增加3100万平方英尺结果最令人惊讶的是，该公司成功地从农业用地中转化了232万平方英尺的建筑面积。该项目名为YOHO镇三期，包括185万平方英尺的住宅建筑面积和47万平方英尺的零售空间。尽管该公司没有透露已付/应付的土地溢价，但我们认为管理层应坚持公司15％至20％EBIT利润率的政策。加上最近通过土地拍卖收购将军澳旧址（66万平方英尺的住宅和66,000平方英尺的零售），该公司已将其在香港的住宅土地储备提高到1,240万平方英尺。图2.香港的住宅土地储备资料来源：公司数据，未来资产研究该公司还在中国收购了两个项目，总建筑面积为3100万平方英尺。佛山的禅城项目的建筑面积为2,970万平方英尺，广州的临河项目拥有70％的权益，应占建筑面积为139万平方英尺。该公司在中国正在开发的土地储备目前为8500万平方英尺，其中超过75％用于住宅物业。我们认为，在香港和中国大陆的土地收购应该消除了对该公司资产净值增长和长期收益前景的担忧。 2010年3月12日杨琳房地产研究主管，电话852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk刘诗诗，中国房地产分析师，852 3653 8609 stephanie.lau@miraeasset.hk新鸿基地产16香港3重新安排完成时间，但收益保持增长正如预期的那样，新地重新安排了住宅物业的完工时间。屯门的6.21百万平方英尺项目（TMTL 465）已重新安排，将截至2010年6月的财政年度住宅建筑总竣工面积从278万平方英尺降低至217万平方英尺。但是，该缺口将被50 / 50新加坡的合资项目Orchard Residence。因此，我们预计全年基本盈利将增长23％，至152.6亿港元。随着土地储备的增加，新地计划将在2011财政年度将住宅建筑竣工面积提高34％，达到290万平方英尺。在2012财政年度，住宅建筑竣工面积将降至231万平方英尺。西九龙，尖沙咀，寿臣山，山顶或赤柱的市区或豪华项目。2010年和2011年有抵押的房地产销售利润YOHO Midtown目前已预售60％以上。结合上海国际金融公司的交易和新加坡Orchard Residence的预订，我们估计已获得大约50％的房地产销售利润。此外，该公司还获得了2011年的一处大型物业。新蒲岗的Latitude预售了81％，牛池湾的Aria预售了30％，北角的Lime Habitat已售出100％。他们共同获得了2011年房地产销售利润的25％。在接下来的几个月中，公司计划在南岛推出豪华Larvotto（32万平方英尺），在上水的独立式住宅项目Valaris（688.3万平方英尺）以及在九龙的精品项目Lime Stardom。图3. 2010E资产净值估计资产净值（百万港元）每股资产净值（港元）的百分比总资产香港物业发展118,52846.228.5%住宅92,45136.122.2%办公室13,2025.13.2%零售5,5012.11.3%旅馆6,0972.41.5%产业1,2780.50.3%香港物业投资（已完成）207,01980.749.8%住宅19,2057.54.6%办公室80,25631.319.3%零售85,71733.420.6%产业4,9191.91.2%旅馆3,9221.50.9%停车位13,0005.13.1%农业用地4,8001.91.2%中国房地产71,13527.717.1%住宅28,31311.06.8%办公室10,3644.02.5%零售15,5606.13.7%旅馆3,8121.50.9%物业投资13,0865.13.1%基础设施与运输5,4032.11.3%上市子公司或联营公司7,2552.81.7%国际运输（33.28％）3,1141.20.7%Smartone电信（52.08％）2,1890.90.5%新意网（84.85％）1,9520.80.5%其他固定资产1,4590.60.4%总415,600162.1100%净（债务）/现金(33,882)(13.2)Smartone的净债务/（现金）(1,411)(0.6)新意网的净债务/（现金）(549)(0.2)表外债务(2,833)(1.1)资产净值376,925147.0资料来源：公司数据，未来资产研究 2010年3月12日杨琳房地产研究主管，电话852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk刘诗诗，中国房地产分析师，852 3653 8609 stephanie.lau@miraeasset.hk新鸿基地产16香港4财务摘要表利润损失（港元）物业发展六月08A7,04009年6月15,5376月10日18,30311年6月28,5076月12日31,051物业投资6,9278,1338,6798,4267,933旅馆1,0101,1621,3161,3821,451其他收益9,4949,4029,6379,87810,125收入24,47134,23437,93548,19350,559物业发展4,2636,7717,9209,55711,065物业投资4,9766,0196,4606,1515,601旅馆289179250263276其他营业收入1,2009271,1641,0751,070息税前利润10,72813,89615,79417,04518,012净利息(705)(508)(508)(465)(397)合伙人和JCE2,4801,4402,1472,0411,205其他的收入-----净特殊收入1,0568762--除税前溢利13,55914,91517,49418,62018,820税(1,455)(2,312)(1,998)(2,899)(2,989)税后利润12,10412,60315,49615,72115,831少数族裔82(188)(235)(236)(233)优先股-----净收入12,18612,41515,26115,48515,598规范利润11,13012,32815,19915,48515,598股利(6,410)(6,410)(6,924)(6,924)(6,924)留存收益21,1923,9468,3378,5628,675资料来源：公司数据，未来资产研究公司的估计现金周转（港元）六月08A09年6月6月10日11年6