第三方相关研究.全民教育平台公司注意物业发展及投资│香港│2018年2月27日香港加（没变化）共识评分*：买入16卖出6卖出0新鸿基地产发展有限公司2018财年第一季度强劲收入，比我们的预期高10％本说明中的主要更改2018财年每股收益下降3％。 FY19F-FY20F每股收益增长3％ 价钱关 相对于恒指（RHS）140.0 102.7130.0 96.0120.0 89.3110.0 82.7202月17日5月17日8月17日11月17日1HFY18F业绩：比我们的预期高10％新鸿基1HFY18业绩令人印象深刻，核心利润从1HFY17的146亿港元同比增长37％至200亿港元，较我们的估计180亿港元高10％，原因是1）房地产开发盈利增长67％，2）低于-预期的利息费用和税项拨备，以及3）联营公司的贡献超过预期。公司宣布1H每股派息1.2港元（同比增长9％），比我们的预期低10％。保守的销售目标是每年400亿港元管理层的目标是在香港实现每年400亿港元的合约销售。在接下来的几年中，比我们预测的18-20财年约500亿港币低约20％。我们认为目标价较为保守，因为我们估计新鸿基地产的可售资源总额超过3,000亿港元。而且这还没有考虑到进一步耕地转换可能带来的土地补充；它是同业中第二大农田所有者。总体而言，管理层的目标是保持其在香港市场约20％的市场份额。香港强劲房地产市场的主要受益者之一我们相信，在过去12至18个月乃至未来12个月内，新地在香港同业中受益最大。其庞大的2000万平方英尺的住宅用地储备，低廉的土地成本和高昂的定价能力使其享有高于行业平均水平的盈利能力。我们估计，西库利南和维多利亚港项目的利润率应达到50％。此外，作为香港第二大农田所有者， 我们认为，新地继续受益于未来更多的耕地转换。资料来源：彭博社 1HFY18租金收入增长好于预期价钱性能1M 3M 12M分析师新鸿基地产在2018财年第一季度的总租金增长达到89亿港币，同比增长7％，比我们的预期高1％，主要是由于中国强劲的租金增长。香港购物中心和写字楼的租金率保持稳定，上半年租金调升幅度为12-13％。这意味着年租金增长率约为4％。入住率维持在约95％的高水平。由于继续进行归还和投资物业的新贡献，中国的租金收入增长了13％。中国项目完成后租金增长可能会加速新鸿基地产拥有香港和中国大陆最大的投资物业组合之一，2017财年的总租金收入为180亿港元。随着FY22F大型项目上海国贸的逐步完成，我们估计届时其租金收入将增加36亿港元，这将使新地的租金收入增加20％。我们在开发人员中的首选； HK $ 180目标价在更新新鸿基地产的物业销售和竣工时间表后，我们调整18-20财年每股盈利。我们维持增持评级，目标价180港元，较资产净值折让30％。潜在的重估催化剂是18财年业绩更高的股息和新产品的强劲抛售。主要风险：美国加息快于预期，香港/中国经济放缓。财务摘要6月16日6月17日6月18日19-19年6月6月20日净收入总额（百万港元）91,18478,20789,997115,269125,345营业EBITDA（港币百万元）28,85629,52636,59644,92048,862净利润（百万港元）32,66641,78231,34136,76840,210核心每股收益（港币）8.378.9710.8212.6913.88每股核心盈利增长18.4%7.1%20.7%17.3%9.4%FD核心P / E（x）15.5014.4812.0010.229.35每股股息（港元）3.854.104.765.335.97股息收益率2.97%3.16%3.67%4.11%4.60%EV / EBITDA（x）12.8412.109.747.677.01P / FCFE（x）不适用不适用18.1015.3122.56净负债10.7%7.9%7.7%5.6%5.2%P / BV（x）0.800.750.730.700.67鱼子5.26%5.37%6.17%6.96%7.29%核心每股收益估算的变化百分比(2.60%)3.25%3.23%CIMB /共识EPS（x）1.071.151.15资料来源：公司数据，CGS-CIMB预测的由CFA T郑(852) 2539 1324ËCFA T兆丰龙(852) 2539 1327ËHK $ 129.8 HK $ 180.0 HK $ 180.038.7%21.2%0016.HK16 480.46亿港元3,760.19亿港元6,115万美元4.780亿港元35.26亿52.0%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社■新地1HFY6 / 18业绩令人印象深刻，核心利润同比增长37％，超出我们预期10％，主要是由于香港房地产销售强劲增长。■尽管1H DPS低于预期，但我们认为由于快速的盈利增长，全年DPS可能会增长15％。■我们认为，新鸿基地产在实现其每年400亿港元的销售目标方面应该没有大问题。鉴于其有3,000亿港元的足够可售资源，因此其股票在香港上市。■我们相信，新鸿基地产定价高，执行力强，可以继续实现行业以上的盈利能力。■重申“增持”评级和目标价HK $ 180。它的交易价格相对于资产净值有50％的折让。体积绝对值（％）-6.20.213.2相对百分比-0.5-5.1-17.5大股东郭氏一家持有百分比48.0 物业发展及投资│香港新鸿基地产发展有限公司│2018年2月27日2图1：新鸿基地产1HFY18业绩回顾百万港元1H171H18同比％1H18F变种％物业销售24,13233,43239%35,112-5%-香港19,20631,73565%32,480-2%-中国4,9261,697-66%2,632-36%租金收入8,8659,4166%9,2831%-香港7,2017,5275%7,4531%-中国1,6641,88914%1,8303%酒店营运2,1712,2936%2,1875%电讯5,3724,108-24%6,787-39%其他收入/支出5,8035,9172%5,40310%周转46,34355,16619%49,77611%物业销售7,76613,35472%13,2421%-香港6,66312,64590%12,3203%-中国1,103709-36%921-23%租金收入6,7867,2387%7,2320%-香港5,4775,7335%5,797-1%-中国1,3091,50515%1,4345%酒店营运6176607%55419%电讯527453-14%473-4%其他收入/支出1,5131,407-7%1,25212%营业利润17,20923,11234%22,7522%净利息费用(924)(722)-22%(993)-27%营业净利润16,28522,39037%21,7593%营业外损益405123-70%0不适用关联公司1,7202,05620%1,62826%除税前溢利18,41024,56933%23,3875%税收(3,410)(4,148)22%(4,749)-13%少数群体利益(392)(448)14%(441)2%核心利润14,60819,97337%18,19710%消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY图2：收益修订2018F2019F2020F百万港元旧新％chg旧新％chg旧新％chg收入99,55389,997-10%111,747115,2693%121,955125,3453%营业利润40,08536,596-9%43,69644,9203%47,54048,8623%核心净利润32,17831,341-3%35,61036,7683%38,95340,2103%报告净利润32,17831,341-3%35,61036,7683%38,95340,2103%核心每股收益11.1110.82-3%12.2912.693%13.4513.883%报告的每股收益11.1110.82-3%12.2912.693%13.4513.883%消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY图3：对等比较股价TP Mkt上限NAV / sh。达到资产净值的上升市盈率（x）P / BV（x） 产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2016 2017F 2018F 2019F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018FCK资产1113 HK67.9585.0加32,103122.0442513.911.89.98.71.00.90.82.32.63.132-6HLD12香港51.1067.0加26,12596.0473114.412.111.210.30.80.80.83.03.23.4131410嘉里683港币35.5041.0加6,56974.0521514.09.38.88.00.60.60.63.13.84.2302518新世界17香港11.8813.5加15,33022.5471412.416.814.613.10.60.60.43.73.94.0383433新地16香港129.80180.0加48,046257.0493915.614.512.010.20.80.80.73.03.23.7987信诺83香港14.1818.2加11,68425.0432817.116.59.418.30.70.70.63.63.74.0-20-18-15码头控股4香港29.5032.0加11,45453.044818.313.112.411.60.30.70.67.31.51.77-19-21会德丰20港元57.7069.0保持15,053115.050209.910.29.29.00.50.60.52.32.12.215106HLP101香港18.9616.0降低10,89632.041-1613.415.418.419.70.70.60.64.04.04.02510HKL *HKL SP6.989.1加16,42314.0503019.516.115.315.50.50.50.52.72.93.0665希慎14香港44.5548.0保持5,95380.044822.219.618.818.20.70.70.73.03.03.2544太古Ppt1972香港26.6031.0加19,88344.0401720.019.618.818.50.70.70.72.72.82.9151612码头REIC1997香港53.2048.0保持20,63968.022-1018.217.817.217.50.80.80.8不适用3.53.6152121冠君产业信托2778港币5.625.8保持4,1818.937323.222.021.320.30.60.50.54.14.34.4272322链接房地产投资信托823港元67.5073.0保持18,71367.0-1831.628.926.727.41.21.11.13.13.43.7202223米德兰1200港币2.293.0加210不适用不适用31不适用6.45.95.41.41.11.00.00.00.0-44-62-75开发者472314.513.010.911.20.70.70.63.53.03.31274房东和房地产投资信托33821.720.319.919.90.70.70.73.33.43.5121213简单平均411517.616.214.915.10.70.70.73.43.23.412109消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY截至2018年2月27日的股价数据; * HKL数据以美元表示 物业发展及投资│香港新鸿