公司注意物业发展及投资│香港│2018年4月26日香港加（没变化）共识评分*：买15卖6卖0新鸿基地产发展有限公司重新评价减少干预和中国化？本说明中的主要更改没变化。 价钱关 相对于恒指（RHS）140.0130.0120.0 107.097.087.0加息推动香港首富家庭支持股价新鸿基地产的郭氏家族在4月17日至23日斥资1.3亿港元回购股票（每股123港元），以及CK资产的李氏家族于4月10日至25日进行回购。我们相信，香港两个最富有的家族正试图自4月12日以来，在香港资本外流的情况下，股东保持了平静。回想起来，郭氏家族还在2016年底回购了股票，而新地的股价在2017年上涨了33％。交易量和房价可能会受到轻微影响在4月24日发布的行业报告中，我们预计在4月12日至19日的资金流出510亿港元后，最优惠利率可能会在18年第二季度提前达到预期。尽管我们预计交易量和房价将温和回落在加息周期开始时，我们认为总体影响可能类似于2005年加息（2006年恢复增长），因为抵押贷款利率仍然较低，与过去的周期相比，内地人的需求是一个新因素，而供应仍然不足。产品质量和执行力将有所不同鉴于新地的品牌知名度和强大的执行力，我们不担心新的20Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18资料来源：彭博社发射。事实上，新鸿基地产一向以高质素享有定价优惠。在低迷的市场中，新鸿基地产和CK资产通过制定有创意的策略来提高销售率来领导市场。新地计划在2018年推出4个项目，建筑面积为1.8平方尺。做好加息的准备 新鸿基地产在12月17日的净负债率较低，为8.5％。我们估计利息将增加100bp价钱性能1M 3M 12M绝对（％）-4.3 -10.7 4.6相对（％）-4.4 -3.6 -19.4重大的股东持有百分比郭氏家庭48.0如果以完全浮动汇率计，利率将仅将其FY19F收入降低2％，我们认为这是微不足道的。新地还拥有多种资金来源，即银行贷款，债券，永续债券等，其中银行利率低至香港银行同业拆借利率+ 0.65％，而永续债券的息票率仅为4.45％。未来6到12个月内有更高的土地竞标机会新鸿基地产在2H16-1H17跳过了大陆人的土地竞标，而通过耕地转换成功地补充了8平方英尺的土地储备，土地成本约为每平方英尺2,700港元。我们预计未来6-12个月有更多竞标土地的机会，因为1）自2H17以来内地人的积极性下降，2）自4月18日起土地价格透明度将提高，因为政府将公开竞标失败，3）土地价格很高周期性的，并可能在加息期间纠正，以及4）优质的土地，例如启德将启动。重新评价减少干预和中国化？自2010年以来，由于紧缩政策和长期低利率，香港开发商一直在以相对于资产净值的大幅折让交易。由于新政府倾向于不干预市场，利率将趋于正常化，并且从长期来看中国化趋势将长期存在，我们认为重估并非没有可能。我们重申公司的目标价为HK $ 180，较资产净值折让30％。主要风险：加息快于预期以及香港/中国经济放缓。分析师财务摘要6月16日6月17日6月18日19-19年6月6月20日净收入总额（百万港元）91,18478,20789,997115,269125,345营业EBITDA（港币百万元）28,85629,52636,59644,92048,862净利润（百万港元）32,66641,78231,34136,76840,210核心每股收益（港币）8.378.9710.8212.6913.88每股核心盈利增长18.4%7.1%20.7%17.3%9.4%FD核心P / E（x）14.5213.5611.249.588.76每股股息（港元）3.854.104.765.335.97CFA成龙Ť(852) 2539 1324P / FCFE（x）不适用不适用16.9614.3521.13Ë净负债10.7%7.9%7.7%5.6%5.2%龙少丰CFAP / BV（x）0.750.710.680.650.62Ť(852) 2539 1327鱼子5.26%5.37%6.17%6.96%7.29%ËCIMB /共识每股收益（x）1.04 1.13 1.13资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持■ 由于担心加息，新鸿基地产的郭氏和CK Asset的李氏家族正在回购股票。■ 由于新鸿基的产品质量和执行力可以确保销售和定价，因此我们对新鸿基的新产品并不担心。■ 新地拥有良好的升息条件，净负债比率低至8.5％，资金来源也多种多样。■ 考虑到土地市场的正常化和优质土地的推出，我们预计未来6-12个月会有更多竞标土地的机会。■ 较少的政策干预和中国化可能会在中期触发重新评估。体积股息收益率3.17%3.37%3.92%4.38%4.91%EV / EBITDA（x）12.0211.299.097.146.52当前价钱：HK $ 121.6目标价：HK $ 180.0先前的目标：HK $ 180.0上/下：48.0%CGS-CIMB /共识：17.7%路透社：0016.HK彭博社：16 HK市场帽：448.90亿美元352.273亿港元每日平均周转：5,358万美元4,910万港元目前的股份o / s：35.26亿自由浮动：52.0%*资料来源：彭博社 物业发展及投资│香港新鸿基地产发展有限公司│2018年4月26日2图1：香港有两个最富有的家庭回购股票新地购回股份数目平均价代价（百万港元）4/17/2018300,000123.637.14/20/2018243,000123.330.04/23/2018517,000122.163.1130.2卡哈4/10/20182,206,00066.0145.54/11/20183,281,00066.2217.14/12/20182,775,00066.5184.54/13/2018950,50066.963.64/16/2018844,00066.556.14/17/20181,113,50066.874.34/24/20182,042,00067.4137.74/25/20181,434,00067.096.0974.9资料来源：香港交易所CGS-CIMB研究部图2：股票回购后的股价表现1601401201008060402001/3/20111/3/20121/3/20131/3/20141/3/20151/3/20161/3/20171/3/2018新地股价郭氏家族大回购资料来源：香港交易所CGS-CIMB研究部图3：新地将于2018年推出项目总建筑面积（平方英尺）摄政山243,000屯门市地段539286,000Park Yoho 2C期345,000大埔市地段225号901,000总1,775,000资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│香港新鸿基地产发展有限公司│2018年4月26日3图4：18/19财年将推出一些优质的土地区地段编号位置场地面积（平方英尺）油塘NKIL 6593九龙油塘高潮道39,826凯达NKIL 6577九龙启德第4A区1号地盘176,528凯达NKIL 6554九龙启德第4A区2号地盘196,979凯达NKIL 6576九龙启德第4B区1号地盘103,118凯达NKIL 6575九龙启德第4B区2号地盘97,413凯达NKIL 6574九龙启德第4B区第3地盘104,453凯达NKIL 6591九龙启德第4B区4号地盘104,345凯达NKIL 6553九龙启德第4C区1号地盘102,042凯达NKIL 6552九龙启德第4C区2号地盘105,163凯达NKIL 6551九龙启德第4C区第3地盘117,929观塘很多SD 3中的1069九龙观塘安达臣道对开218,507观塘很多SD 3中的1070九龙观塘安达臣道下188,368资料来源：地政总署CGS-CIMB研究图5：对等比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行空间 市盈率（x）市盈率（x） 产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK67.1590.0加31,639128.0483412.211.19.28.40.80.80.72.52.93.46-2-5HLD12香港49.3067.0加25,13696.0493610.110.09.59.10.70.70.73.53.53.7181813嘉里683港币36.8545.0加6,80475.051226.08.77.97.70.60.50.54.14.14.5231611新世界17香港11.1813.5加14,39022.5502115.814.212.111.80.60.40.44.14.24.4343230新地16香港121.60180.0加44,890257.0534813.611.29.68.70.70.70.73.43.94.4875信诺83香港13.0018.2加10,93828.0544015.58.817.214.20.60.60.64.14.44.5-18-15-15码头控股4香港25.3526.0降低9,83652.05134.810.710.510.20.50.50.56.32.82.8-61412会德丰20港元55.3072.0加14,427120.054309.49.18.27.60.50.40.42.62.72.8151619HLP101香港18.3816.0降低10,53432.043-1314.917.819.018.20.60.60.64.14.14.251016HKL *HKL SP7.099.5加16,68113.5473417.315.814.712.90.50.50.52.83.13.2789希慎14香港44.2048.0保持5,89180.045918.618.317.516.70.70.60.63.03.23.4443太古Ppt1972香港27.3032.0加20,35145.0391716.319.118.817.90.60.60.62.83.03.2121212码头REIC1997香港55.2549.0保持21,37670.021-1115.218.218.017.50.80.80.83.53.53.6201817冠君产业信托2778港币5.485.8保持4,0758.938621.520.819.818.90.50.50.54.44.54.7232220链接房地产投资信托823港元66.9573.0保持18,34367.00928.426.326.925.51.11.10.93.43.74.0222322米德兰1200港币2.162.8加198不适用不适用318.06.45.34.51.11.00.92.32.32.8-59-71-83开发者512910.910.510.59.70.60.60.63.83.63.810119房东和房地产投资信托33718.919.519.218.20.70.70.73.43.63.8131414简单平均431914.614.714.613.70.70.60.63.63.63.8111211资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告截至2018年4月25日的股价数据; * HKL数据以美元表示 物业发展及投资│香港新鸿基地产发展有限公司│2018年4月26日412月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F25.0%19.4%13.8%8.1%2.5%-3.1%-8.8%-14.4%-20.0%成长性16.915.914.913.912.91