共识评分*：买15持1卖1当前价钱：HK $ 113.1目标价：131.0港元先前目标价：140.0港元上升/下降：15.8％CGS-CIMB /共识：-10.0％路透社：0016.HK彭博社：16 HK市场帽：420.6亿美元3.277.39亿港元每日平均周转：4,576万美元3.582亿港元目前的股份o / s：2,898m自由浮动：52.0%*资料来源：彭博社公司注意物业发展及投资│ 香港│ 2020年2月27日香港加（没变化）新鸿基地产发展有限公司仍然是我们良好执行力的首选名称本说明中的主要更改20-22财年EPS下降了4-6％。 价钱关 相对于恒指（RHS）140.0108.21HFY6 / 20结果一致新鸿基地产（SHKP）1HFY6 / 20的基本纯利为134亿港元（同比增长-2％），基本符合我们的预期。尽管盈利略有下降，但中期股息仍稳定在1.25港元。截至2019年底，净负债比率微升至17.8％（相对于2019年6月末的12.9％），主要由于收购西九龙高铁站项目。房地产销售将在2HCY20赶超在充满挑战的市场中，鉴于需求强劲，新地计划维持快速的资产周转策略，尤其是对于大型项目。于2020年1月推出的湿地四季公园获得了热烈的反响。管理层承认，由于冠状病毒的爆发，它无法在短期内启动新项目，但130.0 102.7120.0 97.1110.0 91.6402月19日-5月19日-8月19日-12月19日资料来源：彭博社该公司计划在未来10个月内启动6个项目，因此，它仍然对自己能够赶上并在2020年实现400亿港币的年销售额充满信心。租赁组合将在2HFY20中看到更多压力20财年上半年，香港租金收入同比增长3％，因为社会动荡的负面影响被新竣工所抵消。由于病毒爆发，新地已向其在香港的大多数租户提供30-50％的租金优惠，并将继续监测3月份的情况 超越。对于高铁项目，新鸿基地产计划保留其100％的股份。零售部分，同时为办公室部分引入战略投资者。假设总成本为22,000港币/平方英尺，并且每月潜在租金为100港币/平方英尺，我们估计成本的收益率为6％。我们认为，这可能是新地的另一个标志性项目，例如其国际商务中心（ICC）和国际金融中心（IFC）。保持稳定的股息；希望出售非核心IP管理层表示，尽管盈利波动，它将努力保持稳定的绝对DPS，只要其净负债率保持在20％以下且支出比率低于50％。它还将寻求处置其非核心投资物业（IP），并保持健康的净负债比率。重申“增持”评级，下调目标价至131港元考虑到租金优惠和更新后的物业竣工时间表，我们将20-22财年每股收益下调4-6％。我们较低的目标价131港元仍是基于相对于资产净值折让40％得出的。重申添加。潜在的催化剂：即将到来的反应强于预期分析师发射。主要风险：冠状病毒爆发时间长于预期。财务摘要6月18日19A年6月6月20日6月21日6月22日净收入总额（百万港元）85,64485,30297,860101,629123,576营业EBITDA（港币百万元）35,45337,85838,44342,00342,573净利润（百万港元）49,95144,91231,85234,83135,750核心每股收益（港币）10.4911.1810.9912.0212.34每股核心盈利增长17.0%6.6%(1.7%)9.4%2.6%FD核心P / E（x）10.7810.1110.299.419.17每股股息（港元）4.654.954.955.295.43股息收益率4.11%4.38%4.38%4.68%4.80%EV / EBITDA（x）9.328.888.567.606.74P / FCFE（x）不适用不适用26.1114.297.13净负债12.7%13.4%12.0%10.3%5.1%P / BV（x）0.610.580.560.540.53鱼子5.86%5.86%5.54%5.86%5.82%核心每股收益估算的变化百分比(6.06%)(4.33%)(5.18%)CGS-CIMB /共识EPS（x）0.961.010.99资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持■尽管爆发了Covid-19疫情，管理层仍然有信心凭借强大的项目渠道在2020年实现400亿港元的年销售额。■由于向零售租户提供的租金优惠，2HFY20的租金组合可能会面临更大的压力。■我们认为，高铁项目可能是新地的另一个标志性项目。重申「增持」评级，下调目标价至131港元。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë体积价格表现1M3M1200万绝对值（％）-2.3-1.6-14.9相对百分比1.9-0.9-8大股东郭氏一家持有百分比48.0 物业发展及投资│ 香港新鸿基地产发展有限公司│ 2020年2月27日2图1：新鸿基地产1HFY20业绩回顾HK $ m 1HFY191HFY20同比％物业销售12,95115,55820%-香港12,09414,65621%-中国8579025%租金收入10,06110,4214%-香港8,0608,3504%-中国2,0012,0713%酒店营运2,4901,826-27%电讯5,1874,257-18%其他收入/支出6,4236,6494%周转37,11238,7114%物业销售5,8796,55311%-香港5,4856,31815%-中国394235-40%租金收入7,7357,8572%-香港6,1556,2251%-中国1,5801,6323%酒店营运660135-80%电讯439359-18%其他收入/支出1,1141,24812%营业利润15,82716,1522%净利息费用(1,025)(1,088)6%营业净利润14,80215,0642%营业外损益20249-76%关联公司2,1471,667-22%除税前溢利17,15116,780-2%税收(2,817)(2,839)1%少数群体利益与PCS(601)(519)-14%核心利润13,73313,422-2%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：收益修订港币米2020F2021F2022F旧新％CHG旧新％CHG旧新％CHG收入101,74297,860-4%104,477101,629-3%126,971123,576-3%净利33,89731,850-6%36,39934,832-4%37,69535,756-5%每股盈利（港元）11.7010.99-6%12.5612.02-4%13.0112.34-5%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图3：NAV和TP的变化旧新更改资产净值（港元）234.0219.0-6%资产净值折扣40%40%0%TP（港元）140.0131.0-6%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│ 香港新鸿基地产发展有限公司│ 2020年2月27日3图4：新地的资产净值细目百万港元港币/股占GAV的百分比香港发展物业140,02548.320%香港投资物业374,729129.353%中国房地产139,10448.020%其他56,66119.68%资产总值（GAV）710,519245.2100%净债务(76,510)(26.4)资产净值（NAV）634,009219.0目标折扣（％）40%目标价钱131.0资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图4：对等比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E（x）P / BV（X）产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019F 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020FCK资产1113 HK49.8562.00保持23,622124.060247.36.07.77.50.60.50.53.84.24.642(2)HLD12香港36.0550.00加22,39284.057398.59.49.79.40.60.60.65.05.15.3222323凯里·道具683港币22.7020.10降低4,24267.166(11)9.96.27.56.80.30.30.35.95.95.7172023新世界17香港10.1012.50加13,25320.9522412.911.712.910.90.50.50.54.85.05.1323433新地16香港113.10131.00加42,049219.0481610.810.110.39.50.60.60.64.14.44.4131311信诺83香港10.7210.50保持9,57123.354(2)6.816.016.97.50.50.50.54.95.15.2(19)(24)(26)码头控股4香港19.7020.40保持7,70751.16149.19.48.78.00.40.40.43.33.33.5181917会德丰20港元66.0057.80加17,383115.543(12)10.310.09.28.50.50.50.52.32.42.5242326HLP101香港17.7615.00降低10,24833.347(16)19.517.916.415.50.60.60.54.24.24.3101820HKL *HKL SP5.036.90加11,83512.660371.51.51.31.30.30.30.34.44.65.091213希慎14香港28.5527.50保持3,82268.859(4)11.711.512.912.10.40.40.45.05.04.7443太古地产1972香港23.7526.10保持17,82643.5451018.517.918.016.70.50.50.53.53.73.81188码头REIC1997香港37.7046.30保持14,68677.2512311.411.611.511.30.50.50.55.65.65.7181413冠君产业信托2778港币4.564.50保持3,4368.144(1)16.616.318.016.40.40.40.45.75.85.2202019链接房地产投资信托823港元74.0579.00降低19,62986.014728.227.726.124.10.90.80.83.43.64.0121414米德兰1200港币1.161.19保持107不适用不适用314.3162.512.05.50.60.60.62.80.92.9(47)(48)(52)开发者55109.49.810.48.50.50.50.54.34.44.5141413房东和房地产投资信托46815.314.914.913.90.50.50.54.64.74.7121313简单平均51912.212.212.511.00.50.50.54.44.54.6131313截至2020年2月27日的股价数据; * HKL数据以美元表示资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│ 香港新鸿基地产发展有限公司│ 2020年2月27日412月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-16AJan-17AJan-18AJan-19A Jan-20F Jan-21F20.0%16.3%12.5%8.8%5.0%1.3%-2.5%-6.3%-10.0%成长性12.8012.3011.8011.3010.8010.309.809.308.806.00%5.67%5.33%5.00%4.67%4.33%4.00%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股