公司快讯物业发展及投资│香港│2018年5月15日香港2018年5月15日-9:56 PM加（没变化）共识评分*：买15卖6卖0新鸿基地产发展有限公司最大开发商的回报关键财务预测相对于恒指（RHS）的价格收盘价140.0130.0120.0205月17日至8月17日至11月17日至2月18日112.0102.092.0新地赢得启德“土地大王”●收市后，新鸿基地产以250亿港元或每平方英尺17,776港元的价格赢得了启德1F1地皮。鉴于香港的面积和黄金地段，其地价创下了历史新高。单位土地价格比2月18日HLD从海航集团收购的两个土地高出17％；然而，它仍在市场预期的HK $ 14-18k / sf之内。●该项目的总建筑面积为140万平方英尺。新地计划斥资400亿港元或每平方英尺2.8万港元开发该项目。我们估计平均售价为HK $ 4万/平方英尺将产生20％的发展边际。●鉴于新鸿基地产的品牌名称和强大的执行力，我们预计新鸿基地产将复制成功推出维多利亚港（土地成本为9000港元/平方英尺，均价为5万港元/平方英尺）或创世纪（土地成本为11000港元/平方英尺，均价）的成功案例（35,000港币/平方英尺）将该项目定位为超高端项目，并将其价格定为4万至5万港币/平方英尺。最大的开发商适应更高的土地价格这标志着新鸿基地产自8月16日以来首次成功竞标住宅用地。回想一下，自2H16以来，中国开发商一直积极参与香港土地市场，土地价格一直在飙升。例如，启德的土地价格已从2013年的$ 5k / sf飙升至目前的HK $ 18k / sf，五年内上涨了244％。面对来自内地开发商的激烈竞争，香港的多家开发商一直在通过提供更高的土地价格来适应土地价格的上涨，这些国家包括：信和（黄竹坑遗址，10月16日），会德丰（油塘遗址，11月16日），新世界发展（长沙）。湾（Han）网站（2月17日）和HLD（凯德（Kai Tak）网站，2月18日）。同时，新地和一些发展商，例如HLD，NWD，已经通过耕地转换补充了土地储备。通过这项巨额投资，我们相信最大的开发商新鸿基地产现在也已经适应了更高的土地价格，这也暗示着未来的房价前景将保持稳定。●正如我们在上一份报告中所标记的（重新干预和减少中国化评级，18年4月26日），在利率上升和大陆人竞争减弱的情况下，我们预计土地市场将稳定在当前水平，新地可能有更多机会2018年的土地储备。重申添加；目标价HK $ 180（基于资产净值折让30％）●基于项目平均售价的保守假设（约HK $ 3.5万/平方英尺），我们估计资产净值的影响将是中性的。因此，我们将目标价维持在180港元，较资产净值折让30％。关键的股价催化剂：2018年更快的土地储备；繁重的土地储备可能会加快资产回收过程。资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）-0.22.811.2相对百分比-1.32.7-11.6大股东郭氏一家持有百分比48.0分析师●主要风险：香港/中国经济放缓；加息速度快于预期。本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T郑(852) 2539 1324ËCFA T兆丰龙(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë图1：香港开发商适应启德土地价格上涨20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00006月13日-14年2月14日2月14日2月14日5月14日11月16日12月16日1月17日3月17日5月17日2月18日18月18日哥斯达黎加K＆K KWah保利会德丰国际海航HNA K华海HNA HWG / LongforHLD SHKP单位土地成本（港币/平方英尺）资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告，地政总署HK $ 129.0 HK $ 180.0 HK $ 180.039.5%18.2%0016.HK16港币476.07亿港元373,711百万港元47.57百万美元3.73亿港元35.26亿52.0%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社■新地以250亿港元或每平方英尺1.8万港元的价格赢得了启德的土地。我们以平均售价每港40,000港元估算发展利润率约为20％。■我们相信所有主要开发商都同意较高的土地价格，这将导致未来的平均售价较高-我们预计该价格将在2018-20年度上涨20％。■重申增持的目标价HK $ 180。关键催化剂：更快的土地储备和资产回收。体积6月18日19-19年6月6月20日●净利润（百万港元）31,34136,76840,210核心每股收益（港币）10.8212.6913.88每股核心盈利增长20.7%17.3%9.4%●FD核心P / E（x）11.9210.169.29经常性股本回报率6.17%6.96%7.29%P / BV（x）0.720.690.66●每股股息（港元）4.765.335.97股息收益率3.69%4.13%4.63% 物业发展及投资│香港新鸿基地产发展有限公司│2018年5月15日2图3：行业/同业比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升市盈率（x）市盈率（x）收益率（％）净负债率（％）简称股票收盘价（HK $）（HK $）评级（US $ m）（HK $ ）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK67.9590.0加32,006128.0473212.411.29.48.50.80.80.72.52.83.46-2-5HLD12香港51.5067.0加26,25096.0463010.510.59.99.50.80.70.73.33.43.6181813嘉里683港币40.9045.0加7,55175.045106.69.78.88.60.60.60.63.73.74.0231611新世界17香港11.9613.5加15,39022.5471316.915.212.912.70.60.40.43.83.94.1343230新地16香港129.00180.0加47,607257.0504014.411.910.19.30.70.70.73.23.74.1875信诺83香港13.7218.2加11,54128.0513316.49.318.115.00.70.60.63.94.24.2-18-15-15码头控股4香港26.1026.0降低10,12752.05005.011.110.810.50.60.50.56.12.72.8-61412会德丰20港元59.0572.0加15,401120.0512210.19.78.88.10.50.50.52.42.52.7151619HLP101香港19.1416.0降低10,96732.040-1615.618.619.818.90.60.60.73.94.04.051016HKL *HKL SP7.159.5加16,82313.547332.22.01.91.70.50.50.52.83.13.2789希慎14香港45.6048.0保持6,07680.043519.118.918.017.20.70.70.72.93.13.3443太古Ppt1972香港29.8032.0加22,20845.034717.820.820.519.50.70.70.72.62.72.9121212码头REIC1997香港63.2049.0保持24,44570.010-2217.420.820.620.00.90.90.93.03.13.1201817冠君产业信托2778港币5.465.8保持4,0588.939621.420.719.718.80.50.50.54.44.54.7232220链接房地产投资信托823港元68.3073.0保持18,70767.0-2728.926.827.426.01.11.11.03.33.63.9222322米德兰1200港币2.152.8加197不适用不适用328.06.45.34.51.11.00.92.32.32.8-59-71-83开发者482211.511.111.110.30.70.60.63.63.43.610119房东和房地产投资信托30317.518.418.317.50.70.70.73.33.53.6131414简单平均401314.314.514.513.60.70.70.63.53.43.6111211资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告截至2018年5月15日的股价数据; * HKL数据以美元表示图2：新地赢得启德“土地大王”资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告，HKEJ 物业发展及投资│香港新鸿基地产发展有限公司│2018年5月15日3资产负债表现金周转 （港币百万元）Jun-17A Jun-18F Jun-19F Jun-20F 税息折旧及摊销前利润29,526 36,596 44,920 48,862 来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。 营运资金变动7,876 5,217 12,839 26,480 直线调整 拨备总额（增加）/减少 其他非现金（收益）/费用（11,723）3,615 3,378 3,591 其他经营现金流量 净利息（已付）/已收（1,947）（2,136）（2,267）（2,266） 已付税款（3,817）（6,759）（9,436）（10,118） 经营现金流量19,915 36,533 49,434 66,550 资本支出（11,699）（25,000）（25,000）（50,000） 处置FA /子公司1,500 0 0 0 处置投资物业 收购子公司/投资（2,646）0 0 0 其他投资现金流量125115115115 投资产生的现金流量（12,720）（24,885）（24,885）（49,885） （港币百万元）Jun-17A Jun-18F Jun-19F Jun-20F 现金及等价物总计31,274 39,879 49,945 50,668 发展中物业146,853 145,493 128,195 99,325 债务总额17,813 17,813 17,813 17,813 存货 其他流动资产合计798798798798798 流动资产总额196,738 203,983 196,751 168,603 固定资产5,524 5,524 5,524 5,524 投资总额437,154 462,845 488,451 539,282 无形资产0 0 0 0 其他非流动资产总计0 0 0 0 非流动资产总额442,678 468,369 493,975 544,806 短期债务5,390 9,863 8,659 8,508 长期债务的当前部分 债权人合计37,366 41,223 36,764 34,374 其他流动负债 流动负债合计42,756 51,086 45,423 42,882长期债务合计65,846 70,495 71,699 71,850 混合债务-债务组成部分 其他非流动负债合计19,145 19,145 19,145 19,145 非流动负债合计84,991 89,640 90,844 90,995 拨备总额8,216 8,216 8,216 8,216 负债总额135,963 148,942 144,483 142,093 股东权益498,215 517,392 539,676 563,944少数权益5,2386,0186,5667,372权益总额503,453523,410546,242571,316利润损失 （港币