新鸿基地产发展有限公司（0016.HK）西九龙第三期，反应热烈

公司快讯注意物业发展及投资│ 香港│ 九月19，2019香港2019年9月19日-下午4:32加（没变化）共识评分*：买入14卖出2卖出1新鸿基地产发展有限公司西库利南三世：压倒性的回应关键财务预测 价钱关 相对于恒指（RHS）146.0 121.0136.0 115.0126.0 109.0116.0 103.0106.0 97.0409月18日至12月18日3月19日至19年6月资料来源：彭博社对Cullinan West III的压倒性回应●新鸿基地产今日推出首批Cullinan West III（南昌站项目），我们预计所有352套待售单位将在同一天全部售罄。●该项目总共提供1,172个单位。首批352个单位的平均价格为每平方呎23,172港元，较库里南西部I和II的最新平均售价低约10％。●首批收到5,419个要约，即单位被超额认购了约15倍。●回应显示，尽管近期发生社会动荡，香港的房屋需求仍然强劲。土地成本低，保证高利润●新鸿基地产于2011年以平均地价每平方英尺HK $ 5,100购得该地皮。尽管我们调低了这批产品的平均售价，但根据我们的估计，其平均售价为每平方英尺23,000港元，仍显示40％的高息税前利润率。●鉴于反应热烈，我们相信新鸿基地产可在随后的批次中将平均售价提高3-5％。●我们估计仅此项目（第三阶段）将产生150亿港元的销售收益，相当于新鸿基地产400亿港元年度销售目标的38％。●计划在20财年启动另外四个新的住宅项目，包括天水围项目，海荣路项目（屯门），沙田项目和中山。凭借多元化的土地储备渠道脱颖而出●新鸿基地产自2016年以来已补充了1,170万平方英尺的土地储备，其中只有约30％是通过公开招标获得的。它通过耕地转换补充了830万平方英尺的土地资源，而平均土地成本却非常低，仅为每平方英尺3,300港元。●在竞争激烈的土地市场中，新地的多元化土地储备渠道使其能够维持每年约300万平方英尺的竣工量。并巩固其市场领导地位。它拥有巨大的农田储备（3200万平方英尺）和成熟的执行能力。重申增持的目标价HK $ 140●新地仍然是香港开发商中的首选。该股较资产净值折让53％，收益率折让4.5％。 ●目标价140港元是基于较资产净值折让40％得出的。关键催化剂：强于重大的股东持有百分比郭氏家族48.0预期物业销售。主要风险：香港持续的政治动荡。 第三方相关研究.由EFA平台提供支持■尽管香港当前发生社会动荡，但新地的住宅项目库里南西三号获得了热烈的反响。■尽管与Cullinan West I和II以前的销售相比，该项目为买家提供了约10％的折扣，但该项目的EBIT利润率高达40％。■回应显示，香港的房屋需求强劲。新鸿基地产是我们的首选，目标价为140港元。Jun-19A Jun-20F Jun-21F净利（港币百万元）44,912 33,89736,399核心每股盈利（港元）11.18 11.70 12.56核心每股收益增长6.58％4.63％7.38％FD核心P / E（x）10.22 9.77 9.10重复发生鱼子5.86%5.89%6.11%市净率（x）0.58 0.57 0.55每股股息（港元）4.95 5.15 5.53股息收益率4.33％4.50％4.84％分析师CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë图1：Cullinan West III收到了热烈的反响（ICC的销售办事处）资料来源：CGS-CIMB研究HK $ 114.3 HK $ 140.0 HK $ 140.022.5%-4.8%0016.HK16港币423.04亿港元港币331,216百万元港币8,591万美元港币672.7百万元2,897m52.0%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社体积价格表现1M3M1200万绝对值（％）-2.2-12.2-2.3相对百分比-6.2-9.5-1.1 物业发展及投资│ 香港新鸿基地产发展有限公司│ 九月19，20192图2：同伴比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行空间 市盈率（x）市盈率（x） 产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2018 2019F 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020FCK资产1113 HK55.8562.00保持26,346124.055118.26.78.68.30.60.60.63.43.84.142(2)HLD12香港38.0050.00加23,49784.055329.09.910.29.90.60.60.64.74.95.0222323凯里·道具683港币24.6532.40保持4,58672.0663110.76.15.75.70.40.40.35.55.55.7171817新世界17香港10.1013.10加13,19121.9543012.911.211.99.90.50.50.54.85.05.1333331新地16香港114.30140.00加42,304245.0532210.910.29.89.10.60.60.64.14.34.5131311信诺83香港11.7812.30保持10,25725.45447.317.217.27.70.50.50.54.54.74.8(19)(20)(19)码头控股4香港17.1020.40保持6,65651.167197.98.17.56.90.40.40.43.83.84.0181917会德丰20港元45.6557.80加11,944115.560277.16.96.45.80.40.40.33.43.53.6242326HLP101香港17.7614.50降低10,20232.245(18)19.519.218.117.30.60.60.54.24.24.3101618HKL *HKL SP5.707.40加13,41113.457301.71.61.41.40.30.30.33.94.04.491112希慎14香港31.2035.50保持4,17078.9601413.012.612.111.80.40.40.44.64.74.9443太古地产1972香港25.3529.70保持18,94145.8451719.718.618.116.90.50.50.53.33.53.71177码头REIC1997香港43.8046.30保持16,98577.243613.213.513.313.10.60.60.64.84.84.9181413冠君产业信托2778港币5.105.60保持3,8259.5461018.617.516.916.40.40.40.45.15.45.5201918链接房地产投资信托823港元88.3087.60降低23,75486.0(3)(1)34.233.731.829.31.11.01.02.83.03.4121414米德兰1200港币1.021.19保持94不适用不适用1712.6143.010.54.80.50.50.53.11.03.3(47)(48)(52)开发者58229.39.69.77.90.50.50.54.34.44.6141413房东和房地产投资信托42817.116.715.915.20.60.60.54.14.24.4121212简单平均511612.912.912.611.30.50.50.54.24.34.5131313截至2019年9月19日的股价数据; * HKL数据以美元表示资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│ 香港新鸿基地产发展有限公司│ 九月19，20193按数字利润损失（百万港元）6月18日19A年6月6月20日6月21日资产负债表（百万港元）6月18日19A年6月6月20日6月21日净收入总额85,64485,302101,742104,477总现金及等价物26,09522,03820,89029,162毛利41,89244,84748,21851,709发展中物业177,807196,463188,312177,408营业性EBITDA35,45337,85840,70443,651总债务人20,52122,81122,81122,811折旧及摊销0000存货营业息税前利润35,45337,85840,70443,651其他流动资产合计8591,1031,1031,103财政收入/（支出）(1,617)(2,051)(2,135)(2,267)流动资产总额225,282242,415233,117230,485来自Assoc的税前收入/（亏损）。3,6673,9114,2074,742固定资产4,9764,4454,4454,445营业外收入/（费用）43534700总投资485,228504,302525,235551,527税前利润（EI前）37,93840,06542,77546,126无形资产0000特殊物品其他非流动资产合计0000税前收益37,93840,06542,77546,126非流动资产总计490,204508,747529,680555,972税收(6,619)(6,618)(8,196)(8,856)短期债务12,6469,16815,02011,827特殊收入-税后长期债务的当前部分税后利润31,31933,44734,57937,270债权人总数43,23845,68245,05346,655少数权益(921)(1,049)(682)(871)其他流动负债首选＆特别分部0000总流动负债55,88454,85060,07358,482外汇收益/（亏损）-税后长期债务合计82,67589,65176,22979,422其他调整-税后19,55312,51400混合债务-债务组成部分净利49,95144,91233,89736,399其他非流动负债合计21,83123,60323,60323,603经常性净利润30,39832,39833,89736,399非流动负债合计104,506113,25499,832103,025全面摊薄经常性净利润30,39832,39833,89736,399拨备总额10,55111,05211,05211,052负债总额170,941179,156170,957172,559股东权益539,098566,405585,557606,743少数权益5,4475,6016,2837,154权益总额544,545572,006591,840613,898现金周转（百万港元）6月18日19A年6月6月20日6月21日关键比率6月18日19A年6月6月20日6月21日息税折旧摊销前利润35,45337,85840,70443,651收入增长9.5%(0.4%)19.3%2.7%来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。营业EBITDA增长20.1%6.8%7.5%7.2%营运资金变动(26,402)13,2617,52112,506营业EBITDA保证金41.4%44.4%40.0%41.8%直线调整每股净现金（港币）(23.90)(26.50)(24.29)(21.43)拨备总额（增加）/减少BVPS（港元）186.1195.5202.1209.4其他非现金（收入）/费用(15,804)(8,607)3,6803,915总利息保障14.7412.6213.2512.90其他经营现金流量有效税率17.4%16.5%19.2%19.2%净利息（已付）/已收(1,814)(2,604)(2,719)(2,911)净股利支付率27.0%31.9%44.0%44.0%已付税款(3,798