房地产业：行业政策压力稍缓

中国房地产业中国房地产业中国房地产业中国房地产业 行业政策压力稍缓行业政策压力稍缓行业政策压力稍缓行业政策压力稍缓 行业中报告 行业评级：同步同步同步同步→→→→ 2010年年年年3月月月月9日日日日 特别之处特别之处特别之处特别之处 政府工作报告并没有针对房地产市场的新措施出台，虽然对高房价态度仍然强硬，但细看其内容则较预期温和。 行业数据行业数据行业数据行业数据 1个月变化（%） 11.9% 6个月变化（%） -4.7% 12个月变化（%） 165.5% 市账率加权平均(X) 2.2 FY08市盈率加权平均(X) 26.2 FY09市盈率加权平均(X) 18.4 资料来源：彭博 行业与大盘一年趋势图行业与大盘一年趋势图行业与大盘一年趋势图行业与大盘一年趋势图 -50%0%50%100%150%200%250%2009/1/302009/2/192009/3/112009/3/312009/4/202009/5/102009/5/302009/6/192009/7/92009/7/292009/8/182009/9/72009/9/272009/10/172009/11/62009/11/262009/12/162010/1/5 行业 恒指 资料来源：彭博 何志忠何志忠何志忠何志忠, CFA toni.ho@bocomgroup.com Tel:：（852）3710 3220 从彭博信息下载本公司之研究报告：BOCM〈enter〉 要点要点要点要点
总理温家宝提出四项遏制房价上涨的措施总理温家宝提出四项遏制房价上涨的措施总理温家宝提出四项遏制房价上涨的措施总理温家宝提出四项遏制房价上涨的措施。。。。国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，表示要促进房地产市场平稳健康发展，和坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头。温家宝总理提出了四项主要的手段：继续大规模实施保障性安居工程、继续支持居民自住性住房消费、抑制投机性购房、大力整顿和规范房地产市场秩序。
我们认为只有加强租贷市场发展和抑制土地价格上涨属于较新的政策方我们认为只有加强租贷市场发展和抑制土地价格上涨属于较新的政策方我们认为只有加强租贷市场发展和抑制土地价格上涨属于较新的政策方我们认为只有加强租贷市场发展和抑制土地价格上涨属于较新的政策方向向向向........................活化租务市场将有助疏导部份「夹心阶层」的住房需求，亦使得以租金收益率计算的物业估值更具意义，有助厘定现时房价的合理性，但暂未见有更具体的措施跟进。此外，抑制地价是较为新近谈及的政策方向。我们认为收紧对开发商放贷和早前推出有关收紧缴付土地款规则，已有效打击开发商疯狂投地的情况。反而有关完善土地收入之管理，涉及中央和地方政府，牵涉层面较广，有待日后推出更具体措施。
........................其余皆属旧调重弹其余皆属旧调重弹其余皆属旧调重弹其余皆属旧调重弹。。。。至于在其它层面上，我们认为是次报告内容主要只在现有已公布政策的基础上，提供量化目标或重申需确切执行的重要性，然而未有新政策出台： ---- 保障性住房建设：落实今年建设300 万套的量化目标，幅度与去年提倡的三年内建设750-800 万套相若 ---- 增加中小型住宅供应：是 2006 年“70/90 规则”的概念的延续 ---- 抑制投机性购房：相关的信贷和税收政策已出台，需观察成效 ---- 防止圈地和囤积居奇等违规行为：政策亦已出台，需观察成效
总括而言总括而言总括而言总括而言，，，，报告反映政府对高房价仍然重视报告反映政府对高房价仍然重视报告反映政府对高房价仍然重视报告反映政府对高房价仍然重视，，，，但细看政策内容则较但细看政策内容则较但细看政策内容则较但细看政策内容则较预期温预期温预期温预期温和和和和。。。。我们认为今年把房地产议题划入到民生类议题，而用字则强调“遏制”和“保障”，皆显示中央政府对高房价的重视和关注。然而，市场早前忧虑将有更严厉的新政策出台，则未见落实。我们相信政府对房地产市我们相信政府对房地产市我们相信政府对房地产市我们相信政府对房地产市场的态度场的态度场的态度场的态度，，，，将继续牵制购房需求将继续牵制购房需求将继续牵制购房需求将继续牵制购房需求，，，，我们维持今年行业销量和平均房价皆下我们维持今年行业销量和平均房价皆下我们维持今年行业销量和平均房价皆下我们维持今年行业销量和平均房价皆下跌的预期跌的预期跌的预期跌的预期。。。。但是但是但是但是，，，，股价及估值则已反映此预期股价及估值则已反映此预期股价及估值则已反映此预期股价及估值则已反映此预期，，，，再没有新政策出台更可视再没有新政策出台更可视再没有新政策出台更可视再没有新政策出台更可视为短线反弹借口为短线反弹借口为短线反弹借口为短线反弹借口，，，，符合我们早前的预期符合我们早前的预期符合我们早前的预期符合我们早前的预期，，，，我们维持我们维持我们维持我们维持「「「「与大市同步与大市同步与大市同步与大市同步」」」」的行业的行业的行业的行业评级评级评级评级。。。。 行业估值与推荐行业估值与推荐行业估值与推荐行业估值与推荐 PB（X）当前价当前价当前价当前价目标价目标价目标价目标价09E10E09E10E09E（HK$） （HK$）华润置地0.651 0.970 25.3 17.02.316.5022.12长线买入越秀地产0.116 0.185 18.1 11.41.02.102.86买入世茂房地产0.821 0.980 15.0 12.51.914.0419.00长线买入远洋地产0.329 0.512 19.3 12.41.67.249.74长线买入富力地产0.898 1.116 12.7 10.22.213.0618.20中性绿城中国0.664 0.971 13.79.41.610.4014.50中性SOHO中国0.329 0.628 10.65.61.24.005.04中性首创置业0.235 0.363 11.57.41.13.082.89中性上海复地0.157 0.227 12.38.50.92.202.93中性*华润置地和越秀投资的EPS以HK$作为单位评级评级评级评级公司名称公司名称公司名称公司名称EPS（RMB）PE（X）资料来源：公司、交银国际 中国房地产业中国房地产业中国房地产业中国房地产业 2010年年年年3月月月月9日日日日 行业政策压力稍缓行业政策压力稍缓行业政策压力稍缓行业政策压力稍缓 從彭博資訊下載本公司之研究報告：BOCM〈enter〉 页 2 国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头，和满足民众的基本住房需求。房地产议题在政府工作报告中的位置发生了变化，从去年的投资类议题划入到今年的民生类议题。此外，在用字方面，政府工作报告去年强调的是“积极”与“稳定”，而今年则更强调“遏制”和“保障”，在程度上有加强的含义。 温家宝总理对遏制房价上涨提出了四项主要的手段：继续大规模实施保障性安居工程、继续支持居民自住性住房消费、抑制投机性购房、大力整顿和规范房地产市场秩序。 一一一一、、、、继续大规模实施保障性安居工程继续大规模实施保障性安居工程继续大规模实施保障性安居工程继续大规模实施保障性安居工程 政策内容： 中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632 亿元人民币，较上年增加81亿元人民币。政府计划建设保障性住房达300 万套，各类棚户区改造住房280 万套，并扩大农村危房改造试点范围。 我们观点： 政策概念与去年提倡加大兴建经济适用房等保障性住房的措施互相呼应(当时设定的目标为在三年内供应约750-800 万套保障性住房)，而是次则补上较具体的资金投放和今年内需要实现的建设目标，令市场更加相信加大保障性住房建设的目标将于今年起逐步得到落实，建议兴建的规模则与去年所提及的相若，因此可说并没有重大的措施变动或新措施出台。 事实上，增加保障性住房供应，有助缓和社会上对高房价致置业困难带来的反对声音，而对中高档次商品房市场的需求和供打击亦可减至最低(既没有增加豪宅的供应，也没有大幅度转移中层和富裕阶层对商品房的需求)。因此 ，我们相信这政策长远而言对行业有正面的帮助。 二二二二、、、、继续支持居民自住性住房消费继续支持居民自住性住房消费继续支持居民自住性住房消费继续支持居民自住性住房消费 政策内容： 增加中低价格、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。此外，政府拟规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费，以及使住房租赁市场更为活跃。 我们观点： 加大和加快中小型住宅的发展和供应，亦是自从2006 年推出的“70/90 规则”(意指最少70%的土地供应为兴建90 平方米或以下的单位之目标)的概念的延续。加快这档次的审批和建设进度，意味将来中小型住房的供应将逐步增加，然而是次工作报告并没有提出具体的量化目标，相信是由于实际增加速度仍视乎发展商的项目规划而定。 中国房地产业中国房地产业中国房地产业中国房地产业 2010年年年年3月月月月9日日日日 行业政策压力稍缓行业政策压力稍缓行业政策压力稍缓行业政策压力稍缓 從彭博資訊下載本公司之研究報告：BOCM〈enter〉 页 3 反而较值得留意的是加强租赁市场的发展。活化租务市场，将有助疏导未能得到保障性住房帮助亦未能购置商品房这阶层(于香港被称为「夹心阶层」)的住房需求。假若租金水平上升，有助提高物业的价值。更重要的是，以居住性需求主导的租务市场和市场租金水平，使得以租金收益率计算的物业估值更具意义，有助厘定现时房价的合理性。且看日后会否有更具体优化租务市场的措施出台，以及租务市场能否对房价高企和社会压力有舒缓作用。 三三三三、、、、抑制投机性购房抑制投机性购房抑制投机性购房抑制投机性购房 政策内容： 加大差别化信贷和税收政策执行力度。完善商品房预售制度。 我们观点： 差别化信贷和税收政策早前已相继出台。一如领导层所言，其确实执行的力度将决定这些政策的成效。我们认为信贷政策尤为关键，对购房需求有深远的影响力。在现时各方面已极度关注对房地产市场信贷的情况下，我们相信对今年的销量和平均房价皆能起牵制作用(事实上我们预期今年整体销量和均价皆呈下跌)。 至于完善预售制度，有指其一项政策为规定得到预售证后3 天内需推出市场出售，而且尽量为整个项目出售，换言之减低分段出售的可能。我们相信这政策只影响短期的供应，长线的影响不及增加土地供应和规范项目发展类型般大，反而对发展商的销售策略造成很大的限制。 四四四四、、、、大力整顿和规范房地产市场秩序大力整顿和规范房地产市场秩序大力整顿和规范房地产市场秩序大力整顿和规范房地产市场秩序 政策内容： 完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。此外，加大对圈地不建 、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。 我们观点： 抑制土地价格上涨是较为新近谈及的政策方向