中国房地产市场焦点：房地产业的近期信用压力事件将波及其他行业

中国房地产业 中国房地产市场焦点：房地产业的近期信用压力事件将波及其他行业 概要 »2023年7月份全国房地产销售仍较疲弱。2023年7月份全国合约销售额同比下降19.5%，与6月份降幅持平。近期销售疲软的趋势可能表明在经济前景不确定、较高失业率和开发商项目仍面临停工风险的情况下，房地产业的复苏过程可能较长。 目录概要12023年7月份全国房地产销售额进一步疲软2个别开发商近期的信用压力事件仍将导致开发商融资渠道受限4政策基调趋向于增加支持，但执行仍需要时间42023年7月流动性压力子指标升至76%6附录 I9附录 II12穆迪相关研究12 »个别房地产开发商的信用压力事件可能会波及房地产业。具体来看，相关事件可能会进一步削弱市场信心，并延缓中国房地产业的复苏。碧桂园控股有限公司 (Caa1/负面)的财务压力可能会加大购房者对其他开发商的财务稳健性及项目完工能力的担忧，尤其是民营开发商及小型房地产企业。过去一个月以来，民营开发商在境内外市场上的债券发行一直保持低迷。 »政策基调趋向于增加支持，但执行仍然需要时间。在7月底召开的最近一次中央政治局会议明确了对房地产行业加大支持的基调，一些监管机构也纷纷响应。但政策执行仍需要时间，相关措施的有效性将取决于支持力度和执行时间的安排。 分析师联系人 »流动性压力子指标从2023年4月以来的72%升至2023年7月的76%，原因是一家开发商的流动性削弱。 陈晨+852.3758.1505副总裁-高级分析师chenkelly.chen@moodys.com »2023年7月26日至8月25日共有6次负面评级行动，反映了开发商的流动性和/或信用质量转弱。同期我们撤销了一家受评开发商的评级。 曾启贤+852.3758.1304高级副总裁kaiyin.tsang@moodys.com 梁镇邦+852.3758.1521副董事总经理franco.leung@moodys.com 刘长浩+852.3758.1377董事总经理-企业融资gary.lau@moodys.com 客户服务 Americas1-212-553-1653Asia Pacific852-3551-3077Japan81-3-5408-4100EMEA44-20-7772-5454 此报告是于2023年08月31日发表的穆迪报告 Property – China:China PropertyFocus: Latest credit stress of developers will spill over to the sector的中文翻译本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准) 2023年7月份全国房地产销售额进一步疲软 »7月份，全国合约销售情况仍较疲软，月度销售额同比下降19.5% (图表2)，降幅与6月份持平。2023年前7个月全国合约销售额同比增长0.7%，与今年前5个月同比11.9%的增速有所下滑。6月和7月销售额下降主要是由销售量下降所导致。 »近期销售疲软的趋势可能表明在经济前景不确定、失业率较高和开发商项目仍面临停工风险的情况下，房地产业的复苏进程可能较缓。我们预计全国合约销售在今年余下时间内将保持疲软。»7月份一线城市房价基本上与上个月持平 (图表3)。另一方面，7月份二线城市房价环比下降 0.2%，为2022年12月以来的首次下降。三线城市的房价进一步回落，从6月份环比下降0.2%的水平扩大至7月份环比0.3%的降幅。»2023年7月，我们跟踪的26家中国开发商中，只有越秀地产股份有限公司 (Baa3/稳定) 的合约销售额同比出现增长。评级较高的开发商的合约销售表现仍远强于评级较低的开发商，我们预计这一趋势将在未来12-18个月内持续 (图表4)。»2023年7月各线城市库存月数进一步上升，主要原因是销售疲软 (图表5)。尽管一二线城市的库存月数略高于5年平均水平，但三四线城市的库存月数接近历史峰值。 一线城市：北京、广州、上海、深圳。上图包括的二线城市：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、呼和浩特和三亚。70个大中城市中除上述一二线城市之外即为三四线城市。资料来源：国家统计局 本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅https://ratings.moodys.com 发行人/交易专页，了解最新评级行动信息和评级历史。 个别开发商近期的信用压力事件仍将导致开发商融资渠道受限 »受合约销售持续疲软和融资渠道受限的影响，实力较弱的开发商，尤其是民营开发商，将继续面临信用挑战。据新闻报道，近期碧桂园控股有限公司 (Caa1/负面) 未能按期支付两笔美元债券合计2,250万美元的利息。 »上述信用压力事件可能会加大购房者对其他开发商的财务稳健性及项目完工能力的担忧，尤其是民营开发商及小型房地产企业。这也将加剧投资者对民营开发商财务实力的顾虑，并进一步削弱此类开发商本已受限的融资渠道。 »8月份(截至8月25日)境内债券发行创下2023年以来的最低水平，受评开发商总的发行金额仅为人民币60 亿元 (图表7)。包括保利发展控股集团股份有限公司 (Baa2/稳定)、绿城中国控股有限公司 (Ba3/稳定)、 华润置地有限公司 (Baa1/稳定)、 金辉控股(集团) 有限公司 (金辉控股，B3/负面)和 中骏集团控股有限公司 (中骏，B3/负面)分别发行的人民币10亿元、人民币10亿元、人民币25亿元、人民币8亿元和人民币7亿元债券。其中金辉控股和中骏的债券发行由中债信用增进投资股份有限公司提供增信。 »自6月以来受评开发商境外发行债券低迷，8月未在境外发行债券 (截至8月25日)。我们预计，受境外利率较高和投资者避险意识影响，境外市场的新发行仍将较慢。 政策基调趋向于增加支持，但执行仍需要时间 »近期于7月底召开的中央政治局会议设定了增加对房地产行业支持的基调，随后中国人民银行、住房和城乡建设部等监管机构和包括四个一线城市在内的地方政府也纷纷跟进。但执行这些措施需要时间，相关措施的有效性将取决于支持力度和执行时间的安排。我们预计未来几个月内不会出现类似以往下行周期的大规模刺激计划，而是延续现有政策，例如继续放松限购政策、下调住房抵押贷款利率和首付比例、为购房者提供税收减免和补贴等 (图表8)。 »我们还观察到近期政策强调向住房租赁市场提供更多支持，以满足长期住房需求。我们认为未来2-3年国内租赁住房市场的强劲需求和利好的政府支持政策将可推动市场增长。未来2-3年政策性租赁住房将在新增供应中占据较大比例。但由于开发商涉足较少，因此短期内其流动性从上述变化中将获益有限。 2023年7月流动性压力子指标升至76% »由于一家开发商的流动性转弱，2023年7月份受评中国高收益开发商的亚洲流动性压力子指标从4-6月份的72%升至76% (图表9)。截至2023年7月31日，25家受评高收益类开发商中，19家流动性疲弱，其中18家评级在B3或以下。 »由于评级较低的高收益类开发商销售前景较弱，融资渠道受限，并且未来12个月其再融资需求较大，因此我们预计未来几个月上述子指标将维持在目前的高位。»受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2023年8月1日起的12个月内将有约合207亿美元的境内债券和184亿美元的境外债券到期或可回售 (图表10)。 2023年7月26日至2023年8月25日之间的评级行动 附录 I 附录 II 受评中国房地产开发商 (截至2023年8月25日) 穆迪相关研究 评级行动： »穆迪下调龙湖评级至 Baa3；评级列入进一步下调的观察名单，2023 年 8 月 25 日 »穆迪下调碧桂园的评级至 Caa1/Caa2；展望负面，2023 年 8 月 10 日 »Moody's withdraws Fineland's rating for business reasons，2023 年 8 月 9 日»穆迪下调碧桂园的评级至 B1；展望负面，2023 年 8 月 3 日»穆迪下调绿地控股和绿地香港的评级；展望负面，2023 年 7 月 28 日»穆迪下调远洋集团的评级至 Caa2/Caa3；展望负面，2023 年 7 月 28 日»穆迪维持深业集团的 Baa1 评级；展望稳定， 2023 年 7 月 10 日»穆迪下调远洋集团的评级至 Caa1；展望负面，2023年6月27日»穆迪下调建业地产的评级至 Ca/C；展望仍为负面，2023年6月27日»穆迪下调广州方圆地产的评级至 Ca/C；展望仍为负面，2023年6月26日»穆迪将远洋集团的评级下调至 B3，并列入进一步下调的观察名单，2023年4月4日»穆迪维持仁恒置地的 Ba2/Ba3 评级；展望调整为负面，2023年3月10日»穆迪下调新城发展的评级至 B1/B2；展望调整为稳定，2023年3月8日»Moody's downgrades Road King's ratings to B1, changes outlook to stable，2023年3月8日»穆迪下调中骏集团的评级至 B3/Caa1；展望仍为负面，2023年2月17日»穆迪下调金辉控股的评级至 B3/Caa1；展望仍为负面，2023年2月10日»穆迪因商业原因撤销朗诗绿色管理的评级，2023年2月2日»Moody's withdraws Dexin's rating for business reasons，2023年2月2日 发行人评论/发行人深度研究： »Yuexiu Property Company Limited: Proposed rights issue is credit positive，2023年4月21日»China Vanke Co., Ltd.: Proposed share placement is credit positive，2023年3月2日»Country Garden Holdings Company Limited: Management change will have no immediate affect on thecompany's credit quality，2023年3月1日»Seazen Group Limited: Proposed share placement is credit positive，2022年12月12日 行业评论 / 行业深度研究： »中国房地产业：租赁住房的强劲需求和政府政策将可推动市场发展，2023年8月4日»中国房地产市场焦点：财力较弱开发商的流动性仍将紧张，2023年8月4日»中国房地产市场焦点：市场趋稳下开发商违约率将会下降，2023年7月4日»中国房地产业：债务重组进展依然缓慢；相关计划无法化解运营挑战，2023年7月3日»Property — China: Fewer defaults expected among rated developers in the next 12 months，2023年6月27日»中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产销售在开年强劲后将企稳，2023年6月2日»中国房地产业：随着销售趋稳和融资渠道改善，开发商的信用分化将会持续，2023年5月29日»中国房地产业：展望从负面调整为稳定；销售将趋于稳定，但挑战仍然存在，2023年5月17日 »Nonfinancial Companies – China: Bond defaults will moderate offshore and stabilize onshore in the next 12months，2023年5月9日»中国房地产业：中国房地产市场焦点：国企开发商的强劲业绩将推动行业整合加速，2023年5