信和置业-即将开展的项目的执行是关键

信和置业（83香港）评分：3执行即将到来的项目是关键建筑与房地产：香港CFA乔纳斯·坎（Jonas Kan）（852）2848 4439（jonas.kan@hk.daiwacm.com）有什么变化？目标价：HK $ 16.80市场数据恒指20,787.97市值（十亿美元）9.16电动车（十亿美元;10E）8.16每天3个月平均T / O（百万美元）15.58已发行股票（米）4,824自由浮动(%)44.6大股东尖沙咀房产汇率表现（％）*(57.4%)港元/美元7.7631M 3M600万绝对18.3 (6.5)6.0相对的11.91.23.7资料来源：大和注意：*相对于恒指投资指标2010年2011年2012年市盈率（x）21.821.216.6PCFR（x）9.514.212.5EV / EBITDA（x）17.020.020.8PBR（x）1.21.11.1股息收益率（％）2.72.73.1净资产收益率（％）5.45.46.7资产回报率（％）3.53.64.5净债务权益（％）相对于同业18.122.225.2下面相对于历史以上资料来源：大和的预测收入汇总（百万港元）年至6月30日20092010年2011年2012年收入9,6938,6778,7829,432同比（％）55.1(10.5)1.27.4息税折旧摊销前利润4,1423,7183,2653,205同比（％）33.8(10.2)(12.2)(1.8)净利3,6013,2603,3504,273同比（％）6.8(9.5)2.827.5每股盈利（港元）0.7440.6760.6950.886同比（％）5.6(9.1)2.827.5CFPS（港币）1.5921.5511.0361.182每股股息（港元）0.4000.4000.4000.450资料来源：大和公司预测价格和相对表现我们已经审视了信和置业2010财年上半年的业绩，其基本净利润同比下降22％至20.3亿港币。影响力核心净利润与我们的预测19.2亿港元相符，实现的物业销售利润13.2亿港元也与我们的预期相符，主要的差异是由于投资收入和利息支出。我们认为结果没有什么大的惊喜，并且认为这主要是由于该集团正在转型中，因为它已经完成了2003年之前以低成本土地收购的几乎所有项目（Palazzo厂是2003年之前收购的最后一个项目） ）。白银湖是2010财年上半年房地产销售利润的主要来源，但与09财年预定的Palazzo相比，它的利润率和分红水平要低得多。我们认为，这是2010财年上半年房地产销售利润同比下降55.5％的主要原因。该公司在西九龙的冬宫和其他项目上的执行是其盈利前景的关键。鉴于2010财年上半年的业绩，我们认为我们对2010财年潜在利润下降的担忧已经消除，市场的焦点将集中在即将推出的大型项目上，例如冬宫和白石角的一个项目。估价该股票自2004-07年以来大幅重新评级，但股价在2008年急剧下跌。我们认为股票市场目前正在为Sino Land建立适当的估值，并且认为这在很大程度上取决于公司的执行情况在即将到来的项目上。我们的观点是，该集团现在已经建立了一个项目组合，这些项目有可能作为奢侈品开发销售。我们认为，其未来几年的盈利前景将取决于其能否很好地营销它们。目前的交易价格较我们2010年末的资产净值预测折让28.7％，（HK $）40.0030.0020.0010.000.00相对恒指150119885625认为该股票的当前估值合理。自1990年以来，该股的平均资产净值折让为34.7％，但我们认为它的估值应高于其历史均值。07/3 07/9 08/3 08/9 09/3 09/9 10/3资料来源：彭博社，大和预测修订(%)催化剂与行动我们相信，信和置业2010财年及以后的盈利前景将取决于对新项目的反应，第一个主要项目可能是 2010年3月8日全球股票研究本报告的后两页提供了重要的披露信息，包括任何必要的研究证明。HK $ 14.740083.HK不适用不适用价钱（3月5日）路透社代码ADR / GDR代码每个ADR / GDR的份额2010财年收入更改0.02011财年0.02012财年0.0冬宫，我们预计将于2010年第二季度推出。净利更改0.00.00.0每股收益更改0.70.70.7资料来源：大和的预测 信和置业：2010财年上半年亮点百万港元公允价值变更变更估值（港币/小时）方法16.80资产净值 周转09财年上半年6,2172010财年上半年4,419(%)(28.9)息税前利润 09财年上半年3,0692010财年上半年2,112(%)(31.2)关键假设资产净值财务净成本(105)1(100.6)资料来源：大和的预测租金收入7477996.9应占联营公司利润13925079.5物业销售2,9651,319(55.5)除税前溢利3,1032,362(23.9)证券交易，酒店及其他(269)313不适用税(489)(288)(41.1)规定(139)-不适用少数群体利益(12)(40)245.3公司间接费用(235)(319)35.6净利2,6032,034(21.8)资料来源：大和公司估算 2大和研究更新信和置业–财务摘要 收益与损失（百万港元）资产负债表（百万港元）一年至6月30日200820092010年2011年2012年截至6月30日200820092010年2011年2012年物业销售1,4386,8085,4345,1545,470现金和短期投资3,9138,1637,0984,6442,514租金收入1,4381,7791,9922,2122,433库存00000其他收益3,3761,1071,2501,4161,529应收账款00000总收入6,2519,6938,6778,7829,432其他流动资产29,45624,02030,53629,86532,207其他的收入00000流动资产总额33,36932,18337,63434,50934,721齿轮(2,878)(4,712)(4,959)(5,517)(6,227)固定资产34,41639,01836,53637,55838,736SG＆A00000商誉和无形资产00000其他操作花费(278)(840)000其他非流动资产18,44817,97320,41421,26722,329息税前利润3,0624,1043,6783,2233,161总资产86,23489,17494,58493,33495,786净利息公司/（exp。）(48)(128)(165)(246)(268)短期债务4,2077,7407,3207,2507,320Assoc / forex / extraord。/其他8682153801,1272,287应付账款00000税前收益3,8824,1913,8944,1055,179其他流动负债6,2135,9849,4176,3216,356税(418)(543)(583)(702)(853)流动负债合计10,42013,72416,73713,57113,676最小内部/首选项div./others(91)(48)(50)(52)(54)长期债务11,99110,11410,85611,32011,540净利润（报告）3,3733,6013,2603,3504,273其他非流动负债4,8365,3345,6355,6825,725净利润（调整）3,3733,6013,2603,3504,273负债总额27,24729,17233,22830,57330,941每股收益（报告）（港币）0.7040.7440.6760.6950.886股本4,8794,8394,8794,8794,879每股盈利（调整）（港元）0.7040.7440.6760.6950.886储备金/R.E./其他54,10855,16356,47757,88259,966每股股息（港元）0.4000.4000.4000.4000.450股东权益58,98760,00261,35662,76164,845息税前利润（adj。）3,0624,1043,6783,2233,161少数群体利益00000EBITDA（调整）3,0964,1423,7183,2653,205权益总额86,23489,17494,58493,33495,786净债务/（现金）12,2859,69111,07813,92616,346 现金流量（港币百万元）键比率一年至6月30日200820092010年2011年2012年一年至6月30日200820092010年2011年2012年除税前溢利3,8824,1913,8944,1055,179销售额–同比％(17.0)55.1(10.5)1.27.4折旧及摊销3437394244EBITDA（调整）–同比％(16.5)33.8(10.2)(12.2)(1.8)已付税款(824)(403)(427)(453)(480)净利润（同比）–同比％(13.6)6.8(9.5)2.827.5营运资金变动7914,2964,4462,3112,685每股收益（调整）–同比％(19.0)5.6(9.1)2.827.5其他运行CF项目(74)(416)(472)(1,006)(1,729)EBITDA利润率％（调整）49.542.742.837.234.0经营现金流量3,8087,7067,4804,9995,700息税前利润率（调整）49.042.342.436.733.5资本支出(6,745)(3,426)(7,650)(6,520)(6,680)净利润率（调整）54.037.137.638.245.3净（收购）/处置00000净资产收益率（％）6.36.15.45.46.7其他投资CF项目(132)(145)(185)(210)(221)广告支出回报率（％）4.24.13.53.64.5投资产生的现金流量(6,877)(3,571)(7,835)(6,730)(6,901)ROCE（％）4.45.44.74.03.8债务变动00000资本回报率（％）4.25.14.43.63.3净股发行/（回购）4,264(695)000净负债对权益（％）20.816.218.122.225.2已付股息(323)(333)(333)(333)(365)有效税率（％）10.812.915.017.116.5其他融资CF项目(1,032)(514)(699)(785)(854)应收账款（天）0.00.00.00.00.0筹资活动产生的现金流量2,909(1,542)(1,032)(1,118)(1,219)应付款（天）0.00.00.00.00.0外汇效应/其他00000净利息保障（x）64.432.022.313.111.8现金变动(160)2,593(1,387)(2,849)(2,420)净派息率（％）56.853.859.257.650.8 PBR乐队（港元）4131211116月5日至6月6日6月7日至6月8日09年6月3.2倍2.5倍1.8倍1.0倍0.3倍 资料来源：大和公司预测公司背景就物业销售收入而言，信和置业是香港最大的房地产公司之一。尽管它主要专注于住宅物业领域，但它也投资于香港的零售和办公物业领域。此外，它还在新加坡和中国拥有酒店和商业地产投资。 3大和研究更新大和的亚太研究目录香港永寿地区研究负责人宫部(852) 2848区域研究共同负责人克雷格（Craig IRVINE）（852）2848 4485宏观经济（香港，中国）赖凯文（852）2848 4926战略（地区）谭汉汉（852）2848 4426所有行业（中国）朱红霞（852）2848 4460汽车类（中国）厦光（852）2848 4923银行（中国香港），保险（中国）陈冠文（852）2848 4468消费者/零售（香港，中国）朱（Peter CHU）（852）2848 4430消费者/零售（中国）王cola（8