信和置业：利通街项目即将启动

2013年2月27日 亚洲日报信和置业维持优于大市利东街项目即将启动催化剂EPS：▼TP：◄►梁启超，CFA /研究分析师/ 852 2101 6621 / cusson.leung@credit-suisse.com Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com●由于部分存货销售利润率超出预期，未实现的交易证券收益以及现金余额强劲增长带来的利息收入高于预期，信义的2013年上半年盈利高于我们的预期。●利通街项目的完成已从2015财年移至2014财年。这将有助于改善Sino的收入。连同将于2013财年上半年入账的交易塔的出售收益，我们将盈利预测下调了2013财年，2014财年和2015财年分别为-8％，+ 39％和-18％。●由于负债率低，我们相信该公司将像过去12个月一样继续积极地补充土地。这将有助于提高公司的盈利可见度。●从最新一轮的房地产措施来看，对艾利的销售没有重大影响。我们预计买家的情绪将在一个月左右稳定下来。由于其相对于资产净值的大幅折让，我们预计信诺将在4月/ 5月推出其利东街项目时进一步下调评级。维持优于大市的评级。价格（27 Fe TP（上一个TP美东时间。锅。 ％c 52周范围上限（港元b 13，HK $）13.64HK $）16.65汞至TP 22（港元）15.6 -/美元$bn）81.0/表演e 1M 3M1200万bbg / RIC83香港/ 0083.HK等级（上一个等级）O（O）已发行股票（百万）5,940.22每日交易量-600万平均（百万）7.7日交易价-600万平均（百万美元）13.9自由流通量（％）43.9主要股东No. Chee Tat，Philip(52.8%)绝对（％）相对（％）(10.4)(1.3)(5.8)(4.3)(3.1)(7.8)年06 / 11A06 / 12A06 / 13E06 / 14E06 / 15EEBITDA（百万港元）3,0153,8453,3275,0746,371净利润（百万港元）4,4025,3116,8297,0575,551每股盈利（港元）0.830.901.161.200.94-从上一个更改。每股收益（％）不适用不适用(8)39(18)-共识每股收益（港币）不适用不适用1.061.011.11每股收益增长（％）15.28.128.63.3(21.3)市盈率（x）16.315.111.811.414.5股息收益率（％）3.33.43.73.73.7EV / EBITDA（x）29.122.326.317.112.1净资产收益率（％）6.06.27.47.45.6净债务（现金）/权益（％）8.25.17.06.1(3.6)每股资产净值（港元）——22.2——盘/（prem。）至NAV（％）——38.5——注1：ORD / ADR = 5.00。注2：信和置业有限公司通过其子公司开发和投资房地产，买卖和投资证券，并提供融资和管理服务。该公司还经营酒店并提供建筑管理服务。1H13盈利强于预期信诺国际1H13的基本盈利强于预期，为44.9亿港元，而我们和市场的预测分别为35亿港元和38亿港元。盈利高于预期的主要原因是，Park Summit与Sino的利润分成好于预期，One Mayfair的部分存货销售的平均售价高于预期以及一些杂项的利润率高于预期库存销售。整体房地产开发利润率为37.9％，而我们的预测为31％。该公司还录得1.26亿港元的按市价计价的交易证券收益，相比之下1H12的亏损为1.22亿港元。后果由于基本盈利增长28％，其中期股息已增长20％，至每股0.12港元。利东街工程移交完成信诺国际更新的开发计划中最值得注意的变化之一是，利通街项目的完成已从2015财年转移到2014财年。作出此变更后，信诺在FY13，FY14和FY15的香港住宅竣工面积预计分别为100万平方英尺，81万平方英尺和173万平方英尺。预计这将为公司提供更平稳的收益前景。交易完成后，公司于2012年12月部分出售Exchange Tower的交易预计也将增加约4.23亿港元的出售收益。由于这些变化，我们通过以下方式修订了收入预测：2013财年，2014财年和2015财年分别为-8％，+ 39％和-18％。土地储备丰硕的一年从2012财年上半年至今，信和已购买了七块土地，总建筑面积为126万平方英尺。信和的净债务在2012年12月末仅占1.5％，预计还有30亿港元的待售收益早在2H13，公司就应该有足够的弹药来进行进一步的土地储备。管理层还明确表示打算寻找其他“正确”机会。投资物业增长可观信诺的租金收入中约有58％来自零售业，而零售业务则同比增长约10％。其办公室租金也增加了12％。然而，由于租金收入下降，拖累了租金收入整体9％的增长，这是因为住宅物业组合的规模因出售而减少了。图1：FY1H13的收入明细（H百万）1H12A 1H13E 1H13A同比A对E房地产开发1,578259816-48%216%物业投资9931,0461,0728%2%属性2,5711,3051,888-27%45%投资额22262722%5%饭店17115819413%23%其他(43)(150)98-328%-165%营业利润2,7221,3392,208-19%65%净利息50(4)7756%-1912%合伙人1302,4102,5481856%6%PBT2,9013,7444,83467%29%税收(398)(200)(328)-18%64%少数群体利益(17)(25)(18)7%-27%核心利润2,487 3,519 4,487 80％28％资料来源：公司数据，瑞士信贷的估算新措施对最近的销售影响不大管理层提到，与去年底推出BSD的最后一次不同，最近的房地产措施对Avery的近期销售影响不大。凭借其深厚的估值和更积极的土地储备补给，我们认为一旦市场情绪在最新一轮的房地产措施后稳定下来，信诺将有可能被进一步重估。披露附录包含分析认证和非美国分析的状态。我们披露：瑞士信贷与研究报告中所涉及的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 2013年2月27日 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2013年2月27日）信和置业（0083.HK，HK $ 13.64，跑赢大市，目标价HK $ 16.65）重要的全球披露披露附录梁锦松（Cusson Leung），首席财务官（CFA）和乔伊斯·乔克（Joyce Kwock）均就个人分析的公司或证券作出以下证明：（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，并且（ 2）他或她的报酬的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关。信和置业的价格及评级历史（0083.HK）0083.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）评分2010年2月26日13.38 14.77 O2010年6月15日12.22 13.832010年6月24日13.09 15.442010年8月30日12.3615.952010年9月3日12.7516.372010年11月9日15.6720.2711年2月18日13.0418.6111年2月28日12.8418.392011年6月8日11.80 14.642011年9月2日11.1116.0911年11月28日9.6413.142012年2月9日12.8813.302012年2月28日14.08 13.30牛2012年3月13日13.60 14.302012年8月29日13.3415.062012年9月26日14.46 17.10 O2013年2月6日14.0016.65*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟负责撰写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*保持一致。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，跑赢大盘代表最具吸引力的中性股吸引力降低，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 加拿大以及欧洲和欧洲的评级均基于斯托克相对于分析师所覆盖领域的总回报，该领域包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最有吸引力，中立代表不那么吸引人，而跑赢大盘最具吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；澳大利亚，新西兰和美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰股票，绝对总收益计算中包含了12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望： 2013年2月27日 亚洲日报-页3 之5-超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析人员可能涉及多个部门。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*43%（54％的银行客户）中立/持有*38%（47％的银行客户）跑输/卖出*16%（39％的银行客户）受限制的3%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是根据相对的基础确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人双重因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息，请参阅瑞士信贷关于投资研究的利益冲突管理政策：http://www.csfb.com/research and analytics / disclaimer / managing_conflicts_disclaimer.html瑞士信贷不提供任何税务建议。本文中有关任何美国联邦税的任何声明均不得用于或避免被任何纳税人使用，也不得将其用于避免任何处罚的目的。目标价：信和置业（0083.HK）（12个月）方法：我们对信和置业的目标价为16.65港元，较我们目前的估计净资产价值折让25％，后者基于其房地产开发项目的D