信和置业有限公司（0083.HK）即将开业

公司快讯注意物业发展及投资│ 香港│ 十二月7，2018香港2018年12月7日-下午7:56加（没变化）共识评分*：买入12卖出5卖出3信和置业有限公司即将推出大中央车站关键财务预测6月18日19-19年6月6月20日净利润（百万港元）13,9975,2546,198核心每股收益（港币）1.750.830.98每股核心盈利增长97.3%(52.5%)18.0%FD核心P / E（x）7.8216.4513.94经常性股本回报率8.25%3.70%4.22%P / BV（x）0.620.600.58每股股息（港元）0.980.550.57股息收益率7.16%4.02%4.17% 相对于恒指（RHS）的价格收盘价15.00 109.214.00 103.713.00 98.112.00 92.620Dec-17 Mar-18 Jun-18 Sep-18资料来源：彭博社 价格表现1M3M1200万绝对值（％）6.75.91.9相对百分比6.68.99.2大股东尖沙咀房产持有百分比52.9大中央车站将于12月中旬启动●今天，我们参观了Sino Sino Grand Central项目的陈列室。大中央车站是观塘市中心的一个大型市区重建局（URA）重建项目，拥有1,999个单位，其中信和控股持有90％的股份。●鑫诺于11月30日获得了预售同意书，该项目的第一阶段（1,025单位）预计将从12月中旬开始分批启动。●它将提供1至4个房间的单元，面积从450平方英尺到1,100平方英尺，以及少量的特殊单元，大约1,500平方英尺。大部分（84％）将是490-880平方英尺的2至3个房间的单元。●作为重建项目的一部分，还将有一个约100万平方英尺的购物中心，其规模与Elements的规模（西九龙车站的大型购物中心）相似。主要吸引力：便利，稀缺，位于新的中央商务区●该项目位于观塘的心脏地带，步行2分钟即可到达观塘港铁站和apm，这是九龙东最受欢迎的购物中心之一。●它也是观塘仅有的两个私人住宅项目之一。附近唯一的其他私人项目是大都会公园（299个单位），该公园也是由信和发展的，于2013年启动。●预计观塘将成为香港CBD2的一部分。在政府的支持下（例如通过交通发展来提高连通性）和降低办公室租金，许多跨国公司正在逐步将其办公室迁至该地区。我们预计这将在未来几年支持观塘的住宅物业价格。低开发成本保证了高利润●首批205个单位的平均价格为HK $ 1.7万/平方英尺，比Park Metropolitan最近的二手交易价格低约5％（约HK $ 1.8万/平方英尺），比启德项目的平均售价低约30％。达（〜HK $ 2.5万/平方英尺）。我们认为，尽管当前房地产市场气氛疲弱，但这种有吸引力的定价应会看到强劲的需求。●鉴于其更大的便利性和附近缺乏私人项目，我们认为信和有强大的定价能力，可以以高于2万港币/平方英尺的价格出售后续一批产品。●即使按目前的平均售价HK $ 17k / sf，信和仍可产生超过25％的高EBIT利润率，这要归功于其全部开发成本极低的HK $ 11k / sf。重申添加：具有周遭故事的防御性开发人员●在过去3年中没有新产品推出之后，Grand Central的推出标志着Sino公司重返香港的住宅市场，并标志着其房地产销售的好转。我们预计成功推出将为其股价重估。●截至2018年6月底，信和的净现金头寸为200亿港元（占市值的22％），即使房地产市场转为负值，其也提供了强大的缓冲。●重申「增持」评级及目标价17.2港元，较资产净值折让35％。主要风险：政府采取新的紧缩政策。 本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CGS-CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■ 信和将在2018年12月中旬启动其大型中央车站项目。■ 我们认为其便利的地理位置，附近私人项目的稀缺性以及CBD2的开发可能会吸引潜在的购房者。■ 极低的开发成本表明，信诺电子的息税前利润率至少达到25％。重申添加；成功的发射可能是重估催化剂。分析师CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë图1：信诺的FY19发射管道项目区台数发布日期麦迪逊公园长沙湾100年8月18日大中央观塘1,99912月18日海边的梅菲尔8白石角527 1HCY19亚皆老街项目九龙区1751HCY19资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告HK $ 13.68 HK $ 17.20 HK $ 17.2025.7%10.1%0083.HK83港币118.38亿港元924.78亿港元803万美元62.86百万港元6,316m45.0%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社体积 物业发展及投资│ 香港信和置业有限公司│ 十二月7，20182图2：行业比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E（x）P / BV（x） 产量(%) 净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK56.2090.00加26,571128.0566010.27.37.97.50.70.70.63.04.23.96(5)(8)HLD12香港39.8067.00加22,42496.059689.08.98.58.10.60.60.64.34.44.6181813凯里·道具683港币27.4036.50保持5,10473.062334.57.26.56.20.40.40.45.55.35.7231611新世界17香港10.6013.50加13,84222.5532715.213.610.613.00.60.50.54.34.55.0333439新地16香港112.20180.00加41,611257.0566012.510.79.28.20.70.60.63.74.14.6101210信诺83香港13.6817.20加11,83826.5482616.78.417.715.00.70.60.63.97.24.0(17)(13)(12)码头控股4香港20.6022.50降低8,03550.05993.99.18.98.60.40.40.47.73.43.5(6)1310会德丰20港元44.7074.00加11,718124.064667.67.56.65.80.40.40.43.23.33.5151618HLP101香港15.3014.00降低8,80931.051(8)12.414.916.015.30.50.50.54.94.94.951016HKL *HKL SP6.549.50加15,38713.552452.01.91.71.50.40.40.53.13.43.5789希慎14香港38.4554.60加5,15184.0544216.215.815.014.10.60.60.63.53.84.0442太古Ppt1972香港28.1535.00加21,08047.0402416.819.719.318.40.60.60.62.72.93.1121212码头REIC1997香港48.8068.00加18,96780.0393913.415.714.914.20.70.70.73.94.14.4201817冠君产业信托2778港币5.476.00加4,0949.2411021.520.419.418.40.50.50.54.44.64.8232120链接房地产投资信托823港元77.2566.00保持20,88572.0(7)(15)32.129.830.528.91.20.90.93.03.23.5141312米德兰1200港币1.602.90加147不适用不适用815.94.53.83.30.80.70.63.14.45.2(59)(71)(83)开发者57449.99.19.59.10.60.50.54.44.64.4101110房东和房地产投资信托382016.416.916.715.80.70.60.63.63.84.0121213简单平均483312.912.712.812.20.60.60.64.14.24.2111211截至2018年12月6日的股价数据; HKL数据以美元表示资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│ 香港信和置业有限公司│ 十二月7，20183按数字利润损失（百万港元）6月17日6月18日19-19年6月6月20日资产负债表（百万港元）6月17日6月18日19-19年6月6月20日净收入总额18,33410,7308,68412,877总现金及等价物33,14322,39321,86122,978毛利7,9144,8594,9936,929发展中物业24,85627,03233,75039,535营业性EBITDA7,7904,7314,8626,747总债务人1,4261,0781,7501,417折旧及摊销0000存货21212021营业息税前利润7,7904,7314,8626,747其他流动资产合计1,5012,7212,7212,721财政收入/（支出）298512510552流动资产总额60,94753,24460,10266,672来自Assoc的税前收入/（亏损）。9001,0671,7881,158固定资产2,1362,1532,0671,982营业外收入/（费用）0000总投资89,221100,751102,538103,839税前利润（EI前）8,9886,3107,1608,457无形资产0000特殊物品其他非流动资产合计2,9632,9592,5832,832税前收益8,9886,3107,1608,457非流动资产总计94,319105,863107,188108,654税收(2,508)(1,635)(625)(933)短期债务3,8757201,3201,320特殊收入-税后长期债务的当前部分税后利润6,4804,6756,5357,525债权人总数12,5277,2707,4887,712少数权益(692)(38)(365)(365)其他流动负债3,6484,1425,1525,940首选＆特别分部0000总流动负债20,05112,13113,96014,972外汇收益/（亏损）-税后长期债务合计2,0461,6563,0564,456其他调整-税后1,6269,360(916)(962)混合债务-债务组成部分净利7,41513,9975,2546,198其他非流动负债合计1,6832,4912,4912,491经常性净利润5,52711,0515,2546,198非流动负债合计3,7294,1475,5476,947全面摊薄经常性净利润5,52711,0515,2546,198拨备总额2,1612,3872,3872,387负债总额25,94118,66521,89424,306股东权益128,354139,582144,172149,429少数权益9718601,2251,590权益总额129,325140,442145,397151,019现金周转（百万港元）6月17日6月18日19-19年6月6月20日关键比率6月17日6月18日19-19年6月6月20日息税折旧摊销前利润7,7904,7314,8626,747收入增长69.7%(41.5%)(19.1%)48.3%来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。营业EBITDA增长68.5%(39.3%)2.8%38.8%营运资金变动(718)(17,835)(6,91