短评报告 政策冰火两重天—房地产行业2009年大事回顾和2010年展望 金融地产组 010- 66045620 房地产行业 2010年01月04日 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 2009年是行业全面复苏的一年，在一系列刺激政策的扶持之下，房地产行业走过了由水深火热到繁荣复兴的历程，下文将对2009年房地产行业发展做简要的回顾，也将展望2010年房地产行业。 1.基本面，量价齐升是行业复苏的主要表现。 2009年是房地产行业全面复苏的一年，量价齐升，成交火爆，是复苏的主要表现。市场成交量显著放大。2009年1-11月全国实现商品房销售面积75203万平米，同比增长53%；跟2008年全年相比，已增长21.12%，“招保万金”四大龙头前三季度销售面积与销售金额，均已超过2008年全年。价格快速上涨。一线城市北京、上海及深圳的价格 完全超越了07年楼市的最高点，二线城市房价也快速上涨。11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅较10月份进一步扩大；房地产企业资金面较过去大为宽裕，地王频现，央企或与民企逐鹿，或曲线进入房地产行业；受商品房热销影响，开发商纷纷加大投资力度，至5月，当月新开工面积同比下降18.2%，6月转正，11月当月同比增速高达193.6%，房地产企业去库存化效果显著，对后市信心增加。 2.政策面，2009年上半年延续了08年以来的救市政策，由于政策效果良好，出现了楼市的“小阳春“，未再出台新的刺激政策。行业的复苏来自于全方位刺激政策的有效实施，也源于中国经济的率先复苏，针对性的政策居功至伟。然而，房价的过快上涨引起了舆论的高度关注，政府与开发商承受了较大压力，使得政策出现了调整。12月9日，国务院常务会议决定二手房营业税优惠政策将到期停止；12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。随后，财政部等五部门又出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》。一时间市场风声鹤唳，房地产股票应声下跌。然而，我们也应该注意到对于房地产行业的积极因素，如加快城镇化进程、房地产仍为支柱产业、刚性需求庞大、地方性刺激政策犹存等，对于2010年行业前景，可以适度谨慎，不应过于悲观。我们认为2010年房地产行业可能呈现如下特点：第一，预计明年上半年房价仍会高位运行，供应面偏紧，成交量可能出现萎缩。第二，下半年，在一线城市，随着供应量的增加，房价不排除有所回落。第三，新开工面积会延续此前的趋势，继续逐步增加。 3.房地产上市公司基本面大幅改善。受房地产行业复苏影响，上市公司业绩大幅改善。2009年天相159家房地产公司前三季度实现净利润239亿元，同比增长39.86%；剔除预收账款后的资产负债率为45.81%，较2008年底下降5.6个百分点。截至2009年三季度末，拥有预收款项2128亿元，较多的预收账款将为2010年业绩提供保障。随着行业的复苏和量价齐升态势的明朗，房地产上市公司的股价在经历2008年的大跌之后，开始稳步回升，截至12月30日天相房地产指数上涨114.42%。 2 公司研究/调研报告 诚信源于独立，专业创造价值 行业研究/ 短评 4.商业地产值得关注。经济复苏存在着对办公楼、商业等物业的巨大需求，保证了对商业地产的需求源源不断，商业类地产受到调控的影响较小，具有稳定的成长性和回报；新《保险法》允许保险资金投资商业物业，RE ITs渐行渐近，客观上增加了对商业地产的投资需求；从行业发展趋势的角度看，城镇化率接近50%，已到了开发与持有核心城市物业并重之时。当前房地产行业最佳的商业模式应为“开发+持有”模式—以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。商业地产类公司，我们重点推荐国内商业地产龙头世茂股份、浦东新区园区开发龙头张江高科以及扎根京津的金融街。 5.投资机会。二手房营业税政策与土地出让金管理的通知出台之后，市场反应激烈，房地产行业个股均遭到抛售，保利地产等龙头跌幅更超过20%，主要由于市场忧虑政府会进一步运用金融、土地和税收等一系列手段，抑制房价过快的上涨。经过前期持续大跌，房地产行业个股估值优势凸显， 我们依然坚定看好二三线城市的住宅类地产公司，建议投资者重点关注在城乡二元经济结构逐渐弱化、人口密集且能够提供较多就业机会的全国二三四线城市拥有较多土地资源的地产公司，选择恰当的 时机介入，如荣盛发展、苏州高新、建发股份、信达地产、嘉凯城、ST鲁置业、合肥城建、福星股份、中南建设、浙江广厦、卧龙地产、阳光城、滨江集团、安徽水利、苏宁环球、华发股份，以及在全国分散布局的地产龙头万科。 图表 1：2009 年以来商品房销售面积 图表 2：2009年70个大中城市房屋销售价格指数 资料来源：国家统计局 天相投顾整理 资料来源：国家统计局 天相投顾整理 图表 3：2009年以来商品房新开工面积情况 图表 4：近一年来天相房地产指数走势 资料来源：国家统计局 天相投顾整理 资料来源：天相投顾 2009年商品房销售面积010000200003000040000500006000070000800002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月单位：万平米-20%0%20%40%60%80%100%120%累计销售面积累计增速当月增速2009年以来商品房新开工面积情况0246810122月3月4月5月6月7月8月9月10月11月单位：亿平米-50%0%50%100%150%200%累计新开工面积累计同比当月同比1500200025003000350040004500500008-12-3009-1-1309-1-2709-2-1009-2-2409-3-1009-3-2409-4-709-4-2109-5-509-5-1909-6-209-6-1609-6-3009-7-1409-7-2809-8-1109-8-2509-9-809-9-2209-10-609-10-2009-11-309-11-1709-12-109-12-1509-12-29房地产天相流通2009年70个大中城市房屋销售价格指数969798991001011021031041051062009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.102009.11同比环比 3 公司研究/调研报告 诚信源于独立，专业创造价值 行业研究/ 短评 图表 5：2009年房地产行业主要政策和事件 时间 部门 政策/会议 主要内容 1月3日 四大国有银行 只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。此后陆续出台房贷实施细则。 1月9日 住建部 《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》 会议要求，2009年住房和城乡建设系统要着力做好以下九方面工作。一是，全面推进保障性住房建设。二是，促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。三是，进一步做好统筹城乡规划建设工作。四是，力争建筑节能取得新突破。五是，提高工程质量安全和建筑市场监管水平。六是，推动法制和工程标准建设。七是，维护建设领域社会稳定。八是，认真做好汶川地震灾区重建相关工作。九是，反腐倡廉和精神文明建设不断推进。 2月 国土资源部 《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》 将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。 4月24日 住房和城乡建设部、监察部 治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议 会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。 5月11日 国土资源部 《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号） 针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。 5月13日 国土资源部 《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》 要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。 5月25日 国家发改委 《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》 提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。 5月27日 国务院 《关于调整固定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地 4 公司研究/调研报告 诚信源于独立，专业创造价值 行业研究/ 短评 资产投资项目资本金比例的通知》 产开发项目的最低资本金比例为30%。 6月9日 国家税务总局 《土地增值税清算管理规程》 对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。 6月10日 国土资源部 “小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。 9月26日 国务院