行业快评 2014年07月17日 请务必阅读正文后免责条款 平安地产 投资增速持续下滑，销售降幅略有收窄 事项：统计局公布2014年1-6月全国房地产开发和销售情况，其中房地产开发投资额4.2万亿，同比增长14.1%。新开工面积8.0亿平米，同比下降16.4%。商品房销售面积4.8亿平米，同比下降6%。土地成交价款4031亿元，同比增长9.0%。 平安观点:  投资增速持续下滑，开工意愿依旧低迷。由于销售平淡，上半年地产商开工意愿低迷，1-6月全国新开工面积同比下降16.4%，降幅环比收窄2.2个百分点。同时由于前期项目已进入竣工阶段，竣工面积攀升叠加新开工面积下滑，使在建面积增速持续下降，由此预计未来房地产投资增速将系统性下移。1-6月全国房地产开发投资额为4.2万亿，同比增长14.1%，增速较1-5月下降0.6个百分点。下半年预计开发商对开工及土地购置仍将谨慎，房地产投资依然面临下行压力。  销售降幅略有收窄，库存上扬房价压力渐增。上半年全国商品房销售面积和销售额分别同比下降6%和6.7%，降幅均较1-5月有所收窄。6月单月销售面积环比上涨47%，优于30个大中城市的表现，反映出三四城市调整幅度相对较小。我们判断，接下来7、8月为市场淡季、加上购房者亦步入观望深水区，短期销量仍难有明显起色。而6月末待售面积较上月末增加1026万平米，库存上扬使房价下行压力加剧，6月单月全国商品房均价环比下降5.5%，为连续2个月下降。下半年在库存及回款压力下，房价调整仍将继续。  地价仍处于高位，溢价率回落明显。1-6月全国房企土地购置面积同比下降5.8%，降幅较1-5月扩大0.1个百分点。土地成交款同比增长9%，增速提高0.3个百分点。单月来看，6月土地购置面积及成交款分别环比上升26%和46%。成交价款增速高于购置面积增速，反映出上半年地价仍处高位。从土地成交溢价率来看，6月全国300城市土地成交溢价率已呈环比下降趋势。由于基本面仍未改善迹象，开发商拿地意愿普遍较弱，预计下半年地价回落概率较大。  资金面整体偏紧，下半年预将有所改善。1-6 月房企到位资金 5.9 万亿，同比增长3%，增速较前5月回落0.6个百分点。分项看国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款同比下降幅度均较前5月有所扩大。近期随着央行多次出台定向降准等政策，6月信贷投放规模和M2增速均超市场预期，预计下半年行业资金环境将有所改善。  投资建议：目前行业主要跟踪开发类公司PE在5-7倍之间。板块相对估值和绝对估值均处于历史低位，估值已反映投资者对于基本面和资产减值压力的担忧。我们认为随着IPO开闸，创业板指数承压，加上7月前2周重点城市成交环比上涨9%，同比下降6%，环同比较6月均有所改善，投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。个股上建议关注业绩稳健的万科、下半年销量存在超预期的保利、受益京津冀一体化的华夏幸福及联姻搜房、互联网平台建设有望加速的世联行。  风险提示:需求修复时间过长导致基本面持续恶化。 中性 (维持) 证券研究报告 证券分析师 王琳 投资咨询资格编号S1060513090001 010-59730726 WANGLIN170@pingan.com.cn 研究助理 杨侃 一般证券从业资格编号S1060113070053 0755-22621493 YANGKAN034@pingan.com.cn 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 6 地产·行业快评请务必阅读正文后免责条款 一、投资增速持续下滑，开工意愿依旧低迷 由于销售平淡，上半年地产商开工意愿低迷，1-6月全国新开工面积8.0亿平米，同比下降16.4%，降幅环比收窄2.2个百分点。6月单月新开工2.02亿平米，同比下降9.3%，增速较5月下降1.41个百分点。二季度全国商品房新开工5.1亿平米，同比下降10.51%，增速较一季度收窄14.7个百分点。 由于前期项目已逐步进入竣工阶段，上半年竣工面积保持高速增长，二季度全国竣工商品房面积同比增长24.08%，1-6月累计竣工面积同比增长8.1%，增速较1-5月提高1.3个百分点。竣工面积的攀升叠加新开工面积的下滑，使上半年在建面积增速持续下降，6月末施工面积同比增长11.3%，增速连续4个月收窄。随着施工面积增速回落，我们预计未来一段时间房地产投资增速将会系统性下移。 1-6月全国房地产开发投资额为4.2万亿，同比增长14.1%，增速较1-5月继续下降0.6个百分点。6月单月投资额为1.13万亿元，同比增长12.46%，环比大幅增长34.01%，我们分析主要是由于季末数据统计波动导致。分季度看，二季度全国房地产投资2.67万亿元，同比增长12.6%，增速较一季度下降4.2个百分点。下半年，我们预计开发商对开工及土地购置仍将谨慎，房地产投资依然面临下行压力。 图表1 房地产开发投资同比增速延续下滑 图表2 全国商品房竣工增速持续下降 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 14.1%0%5%10%15%20%25%01000020000300004000050000600007000080000900001000002013‐022013‐032013‐042013‐052013‐062013‐072013‐082013‐092013‐102013‐112013‐122014‐012014‐022014‐032014‐042014‐052014‐06房地产累计投资额房地产投资累计增速亿元11.3%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0102030405060702013‐022013‐032013‐042013‐052013‐062013‐072013‐082013‐092013‐102013‐112013‐122014‐012014‐022014‐032014‐042014‐052014‐06房屋施工面积:累计值房屋施工面积:累计同比亿平米 3 / 6 地产·行业快评请务必阅读正文后免责条款 图表3 新开工同比降幅持续收窄 图表4 全国商品房竣工增速持续回升 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 二、销售降幅略有收窄，库存上扬房价压力渐增 上半年全国商品房销售面积4.8亿平，同比下降6%，销售额3.1万亿，同比下降6.7%，降幅均有所收窄。6月单月销售面积环比分别上涨47%，同比下降0.2%，优于30大中城市环同比分别下降14.2%和23.6%的表现，反映出三四城市调整幅度相对较小。接下来7、8月为市场淡季、加上购房者亦步入观望深水区，预计短期销量仍难有明显起色。6月末待售面积继续累计，达5.4亿平，较上月末增加1026万平米。6月单月商品房均价6067元/平米，环比下降5.5%，为连续2个月下降。目前十大城市去化月已超过16个月，库存及回款压力下，房价调整仍将继续。 图表5 全国商品房销售面积走势 图表6 全国商品房销售额走势 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 ‐16.4%‐30%‐25%‐20%‐15%‐10%‐5%0%5%10%15%20%05101520252013‐022013‐032013‐042013‐052013‐062013‐072013‐082013‐092013‐102013‐112013‐122014‐012014‐022014‐032014‐042014‐052014‐06房屋新开工面积:累计值房屋新开工面积:累计同比亿平米8.1%‐15%‐10%‐5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0246810122013‐022013‐032013‐042013‐052013‐062013‐072013‐082013‐092013‐102013‐112013‐122014‐012014‐022014‐032014‐042014‐052014‐06房屋竣工面积:累计值房屋竣工面积:累计同比亿平米‐6.0%‐20%‐10%0%10%20%30%40%50%60%024681012142013‐022013‐032013‐042013‐052013‐062013‐072013‐082013‐092013‐102013‐112013‐122014‐012014‐022014‐032014‐042014‐052014‐06商品房销售面积:累计值商品房销售面积:累计同比亿平米‐6.7%‐20%‐10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%01234567892013‐022013‐032013‐042013‐052013‐062013‐072013‐082013‐092013‐102013‐112013‐122014‐012014‐022014‐032014‐042014‐052014‐06商品房销售额:累计值商品房销售额:累计同比万亿元 4 / 6 地产·行业快评请务必阅读正文后免责条款 三、地价仍处于高位，溢价率回落明显 1-6月全国房企土地购置面积1.48亿平米，同比下降5.8%，降幅较1-5月扩大0.1个百分点。土地成交款4031亿元，同比增长9%，增速较1-5月提高0.3个百分点。单月来看，6月土地购置面积3717万平，环比上升26%，土地成交款1077亿，环比升46%。土地购置面积与成交款走势依然不一致，反映出地价仍处高位。从土地成交溢价率来看，6月全国300城市土地成交溢价率5%，环比下降6个百分点。由于基本面仍未改善迹象，开发商拿地意愿普遍较弱，我们判断下半年地价回落概率较大。 图表7 全国房企土地成交款走势 图表8 全国房企土地购置面积走势 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 四、上半年资金面整体偏紧，下半年将有所好转 1-6月房企到位资金5.9万亿，同比增长3%，增速较前5月回落0.6个百分点。其中国内贷款1.13万亿，同比增长14.1%，增速较上月下降2.4个百分点。定金及预收款1.43万亿，同比降9.3%，降幅较上月扩大0.9个百分点。个人按揭贷款6512亿元，同比下降3.7%，降幅扩大2.5个百分点。上半年偏紧信贷环境持续制约地产销量表现，近期央行多次出台定向降准和定向贷款等政策，6月信贷投放规模和M2增速均超市场预期，预计下半年行业资金环境将有所好转。 ‐12.0%‐10.2%10.6%3.7%7.5%14.7%5.2%14.6%11.7%31.5%33.9%8.9%11.4%9.6%8.7%9.0%‐20%‐10%0%10%20%30%40%0200040006000800010000120002013‐022013‐032013‐042013‐052013‐062013‐072013‐082013‐092013‐102013‐112013‐122014‐012014‐022014‐032014‐042014‐052014‐06土地累计成交价款累计增速亿元‐5.8%‐25%‐20%‐15%‐10%‐5%0%5%10%15%00.511.522.533.544.52013‐022013‐032013‐042013‐052013‐062013‐072013‐082013‐092013‐102013‐112013‐122014‐012014‐022014‐032014‐042014‐052014‐06本年购置土地面积:累计值本年购置土